부동산거래 〈계약서 작성요령 《원룸매매,원룸임대사업정보

 계약서의 작성

매도인과 매수인이 매매 목적 부동산에 대한 매매계약체결에 합의한 후에는 매매계약서를 작성합니다.

매매계약서를 작성할 때에는, 매매목적물, 매매대금, 대금지급일자, 부동산소유권 이전 일자, 그 밖에 조건 등에 대해서 명확하게 명시해야 합니다.

인쇄체크 매매계약서  

매매계약은 원래 매도인과 매수인 사이의 매매의 합의만으로도 체결될 수 있습니다. 그러나, 토지나 건물과 같은 중요한 재산으로서의 부동산을 거래할 때에는 매매계약서를 꼼꼼히 작성해야 불필요한 법적 분쟁을 미리 막을 수 있습니다.

매매계약서의 기재사항

- 매매계약서는 일반적으로 표준매매계약서를 사용하지만, 다음과 같은 내용의 기재만 있으면, 직접 작성하는 것도 가능합니다.

· 매도인과 매수인(이름, 주소, 주민등록번호, 전화번호)

· 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 내역 등

· 매매대금(계약금, 중도금, 잔금의 액수 및 지급일자)

· 소유권이전과 인도

· 계약의 해제

· 그 밖에 특약사항

매매계약서 양식

- 부동산 매매계약을 체결할 때 필요한 표준매매계약서 및 그 밖에 매매계약서 양식은 참조와 같습니다.

· 서울지방법원은 일반적이고 전형적인 계약의 경우 법률 전문가의 도움 없이도 쉽게 작성할 수 있는 계약서 양식을 게시하고 있습니다. 이에 관한 자세한 사항은 서울중앙지방법원-양식-생활 속의 계약서를 참조하시기 바랍니다.

인쇄체크 매매계약서의 작성요령  

매매계약 합의의 표시

- 매매계약서에, 계약의 내용이 매매계약임을 명시합니다.

- 통상은 “매도인과 매수인은 다음과 같은 내용으로 매매계약을 체결한다.”고 기재합니다.

부동산의 표시

- 매매목적물을 특정하기 위해 매매계약서에 부동산의 표시를 기재합니다.

- 부동산의 표시는 부동산등기부의 표제부 중 표시란에 기재된 것과 동일하게 기재해야 합니다.

- 따라서 부동산의 소재지, 지목과 그 면적 및 건물내역과 같은 부동산의 표시가 부동산등기부와 일치하지 않는 경우, 매매목적물의 특정 하는 데 어려움을 겪을 수 있으므로 주의해야 합니다.

당사자의 표시

- 매도인과 매수인을 매매계약서에 기재합니다. 이때 상대방의 주민등록증을 직접 확인하여 기재사항과 본인임을 확인해야 합니다.

- 매도인은 원칙적으로 등기부상 소유자로 기재되어 있는 사람을 기재합니다.

- 다만, 매도인이나 매수인 중 대리인을 선임하는 경우에 대리인의 명의로 매매계약서를 작성하는 경우에도 매매계약은 유효합니다.

- 매도인 또는 매수인이 개인이 아닌 회사(법인)인 경우, 먼저 계약상대방인 회사의 법인등기부등본을 보고, 현재 계약을 체결하는 사람이 회사를 대표할 권한이 있는 사람인지 여부를 확인한 후, 반드시 그 회사의 이름과 대표자의 이름을 계약서에 기재합니다.

매매대금

- 매매대금과 그 지급날짜를 정확히 기재합니다.

- 매매대금은 그 총액과 계약금, 중도금, 잔금의 순서로 기재하는 것이 보통입니다.

소유권이전과 인도에 관한 사항

- 원칙적으로 매도인은 매수인으로부터 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 소유권이전등기에 필요한 서류 전부를 주어야 합니다. 다만, 이를 따로 정할 수도 있습니다.

- 소유권이전등기에 필요한 서류는 이 수요자 <매매계약의 체결 및 이행 - 등기의 신청 - 소유권이전등기의 신청>에서 확인하시기 바랍니다.

계약의 해제

- 계약금만을 주고받은 경우 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 매수인은 계약금을 포기해야 하고, 매도인은 계약금의 2배를 반환해야 합니다.

- 일정한 요건 하에 계약이 해제된다는 것을 약정할 수도 있습니다.

그 밖에 특약사항

- 이 외에 특별히 정하는 사항을 구체적이고 자세하게 기재합니다.

※ 임차인·전세권자가 있는 부동산 매매계약

□ 임차인이 있는 경우

- 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우 매도인과 매수인은 임차인에게 퇴거를 요구할 수 없습니다.

· 대항력을 가지고 있는 임차인의 경우 부동산 매수인이 부동산 임대차계약의 임대인 지위를 승계한 것으로 간주되어 임대차계약 존속기간 만료 후 보증금 반환의무를 지게 됩니다(「주택임대차보호법」 제3조제3항).

· 하지만 부동산매매계약으로 소유권이 이전되는 부동산의 임차인이 매수인의 임대인지위 승계를 원하지 않는 경우, 임차인은 임대차계약을 해지할 수 있습니다(대법원 1998. 9. 2. 자98마100결정, 대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

※ 임차인의 대항력이란, 임차인이 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리를 말하며, 임차인이 다음과 같은 조치를 취하는 경우에는 임차인에게 대항력이 있습니다.

① 임차권의 등기(「민법」 제621조제2항)

② 주택의 임대차인 경우 : 주택의 인도와 주민등록(「주택임대차보호법」 제3조제1항)

③ 상가건물의 임대차인 경우 : 상가건물의 인도와 사업자등록(「상가건물 임대차보호법」 제3조제1항)

④ 건물의 소유를 목적으로 하는 토지임대차를 등기하지 않았더라도 임차인이 그 지상건물을 등기한 경우(「민법」 제622조제1항)

- 임차인이 대항력을 가지고 있는 않은 경우 매수인은 임차인의 퇴거를 요구할 수 있습니다.

□ 전세권자가 있는 경우

- 전세권은 물권이므로 전세권자는 누구에게나 대항할 수 있습니다. 따라서 전세권자가 있는 경우 매도인과 매수인은 전세권자의 퇴거를 요구할 수 없습니다.

- 매수인은 해당 부동산에 전세권이 설정되어 있는 경우, 전세권자의 의사에 반하여 부동산을 이용할 수 없다는 것을 주의해야 합니다.

※ 저당권의 피담보채무 또는 임대차보증금의 이행인수

□ 매수인이 매매목적물에 대한 저당권의 피담보채무을 인수하기로 약정한 경우

- 부동산의 매도인과 매수인이 부동산매매계약과 별도의 약정을 통해, 부동산의 매도인이 부담하는 저당권부채무 또는 임대차보증금을 매수인이 인수하기로 약정하는 경우가 있습니다.

· 이때, 매도인과 매수인은 부동산의 실제 거래가액에서 채무액을 제한 나머지를 매매대금으로 약정합니다.

· 예를 들어, 시가가 1억인 토지에 6천만원의 저당권이 설정되어 있는 경우 매도인과 매수인 사이에 약정으로 매매대금을 1억에서 6천만원을 공제한 4천만원으로 하여 매매계약을 체결하는 경우가 그것입니다.

- 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 됩니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).

· 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무를 인수한 매수인이 인수채무의 변제를 게을리 함으로써 매매목적물에 관하여 경매절차가 개시되고 매도인이 경매절차의 진행을 막기 위하여 피담보채무를 변제한 경우, 매도인은 이를 이유로 매매계약을 해제할 수 있습니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).

· 부동산매매계약과 함께 이행인수계약이 이루어진 경우, 매수인의 인수채무불이행 또는 매도인의 임의변제로 인한 매수인의 손해배상채무 또는 구상채무가 매도인의 소유권이전등기의무와 동시이행의 관계에 있습니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).

날짜 및 서명날인

- 계약을 맺은 날짜를 기재하고, 당사자 명의의 서명을 날인합니다.

- 계약서는 당사자의 수만큼 작성하여 당사자가 각각 원본을 보관함으로써 분쟁을 예방할 수 있습니다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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