향후 2년간 아파트 공급 줄고 오피스텔은 늘어 ■은퇴준비 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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최근 주택시장의 주요 이슈 중 하나는 주택시장의 구조변화다.

주택시장이 임대시장으로 변모하는 주 원인의 하나는 1~2인 가구 증가와 고령가구 증가 등으로 인구구조가 변화하면서 주택을 구매할 수 있는 가구수 감소와 리먼사태 이후 소득 정체로 인한 가구의 주택 구매력 하락 및 주거에 대한 개념 변화 등을 꼽을 수 있다.

특히 임대시장으로 변화하면서 자연스럽게 과거 임대 중심으로 활용됐던 오피스텔에 대한 투자 및 임대에 대한 관심이 높다.

미래에셋부동산연구소와 부동산114에 따르면 최근의 주택시장은 매매에서 임대로, 전세에서 월세로 구조변화가 나타나고 있는 것으로 파악됐다. 이는 주택을 구매해 거주하려는 가구보다 주택을 임대하려는 가구가 많아지고 있다는 의미다.

임차가구 증가의 원인은 첫째 1~2인 가구 증가, 고령가구 증가 등 우리나라 인구구조가 변하고 있기 때문이다. 1~2인 가구의 대부분은 임대주택에 거주하고, 고령가구는 임대수익을 얻고자 임대시장에 진입하는데, 이들 가구가 많아지면서 자연스럽게 임대시장이 확대되고 있다. 임차가구가 증가하는 두번째 이유는 가구 소득의 정체다. 주택가격은 높게 형성돼 있는 반면 소득 상승은 정체되면서 주택을 구매할 능력이 낮아지고 있는 것으로 분석된다.

지난 2008년 이후 매매가격의 하락 외에 아파트 시장에 나타난 변화는 전세가격의 급등 및 월세(보증부 월세) 시장이 확대됐다. 매매가격이 정체되면서 아파트를 구매하려는 가구는 줄고 임차가구는 증가해 전세가격이 상승했고 이를 버티지 못한 임차가구들이 반전세 혹은 보증부 월세를 선택하면서 월세시장이 확대된 것이다.

아파트 매매가격이 리먼사태 이후 정체를 거듭하고 있는 반면 오피스텔의 인기는 지속되고 있다. 오피스텔의 매매 및 월세는 2008년 하반기 다소 정체한 이후 꾸준히 상승하는 것으로 나타났다.

여기에 오피스텔 건축규제의 지속적 완화, 오피스텔 임대사업자에 대한 세금 혜택 등과 같은 제도적 변화도 오피스텔의 인기 상승에 영향을 미친 것으로 판단된다.

건축 규제가 완화되면서 오피스텔을 주거용으로 사용하기 편리해짐에 따라 오피스텔의 쓰임새가 더 확대됐고, 동시에 세금 혜택으로 오피스텔 투자도 더욱 용이해졌기 때문이다.

2010년 이전 주택공급을 보면 신도시 개발, 뉴타운, 재건축 등으로 아파트 공급은 계속적으로 증가한 반면, 오피스텔 공급은 줄어드는 모습이었다. 그러나 주택을 빌리려는 가구와 수익형 부동산에 투자하려는 투자자가 증가하면서 주택의 공급도 과거와 다른 양상을 나타내고 있다.

향후 2년 내의 아파트와 오피스텔 공급을 보면, 아파트 공급은 줄어들고, 오피스텔 공급은 증가하는 것으로 조사됐다.

이와 함께 오피스텔과 대체 가능한 소형주택 공급이 지속적으로 늘고 있다. 수도권 주택 인허가 실적을 보면, 85㎡이하의 소형 주택은 2010년 약 19만호의 소형주택 건설이 인허가됐고 2011년에는 23만호의 소형주택 건설이 인허가됐다.

이는 임대시장이 확대되고 도시형 생활주택, 다세대, 다가구 등에 대한 저금리 건설자금 지원 및 건설규제 완화 등에 따른 것으로 분석된다. 특히 오피스텔의 대체상품으로 알려진 도시형 생활주택 공급증가가 두드러졌다.

오피스텔에 대한 관심 증가는 다른 부동산에 비해 임대수익률이 높기 때문이다. 하지만 2008년 금융위기 이후, 아파트 시장이 매매에서 임대로 변화하면서 아파트와 오피스텔의 임대수익률 차이는 점점 줄어드는 것으로 나타났다. 특히 오피스텔의 경쟁상품인 중소형 아파트의 임대수익률 차이가 많이 줄었고, 중소형 규모의 아파트와 오피스텔은 임대수익률 뿐 아니라 분양가와 매매가격 등 가격 차이도 빠르게 줄고 있는 모습이다.

오피스텔 공급은 2010년 들어서면서 증가세로 돌아섰고, 오피스텔의 대체상품인 소형주택도 공급이 늘어나고 있다. 임대시장 확대와 수익형 부동산 투자자 증가로 오피스텔 뿐 아니라 소형 주택이 전반적으로 공급이 늘어났다. 이에 따라 향후 오피스텔을 비롯해 임대시장의 경쟁은 더욱 치열해질 것으로 보인다.

미래에셋부동산연구소와 부동산 114는 앞으로도 임대시장이 계속 커질 가능성이 높은 것으로 분석했다. 이는 인구구조 변화가 장기적으로 지속될 것으로 예상되고, 글로벌 경기 침체로 경제성장이 더뎌지면서 가구의 소득 상승도 과거처럼 높기는 어려을 것으로 예상되기 때문이다.

그러나 오피스텔의 인기는 장기간 지속되기 어려울 것으로 내다봤다. 임대시장은 확대되고 있지만, 오피스텔의 입지가 줄어들고 있기 때문이다. 또한 오피스텔의 대체상품인 소형주택의 공급이 증가하고 있는 것도 또 다른 원인으로 지적했다.

 

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