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2011년 도시형생활주택, 오피스텔 공급 급증
공실 리스크 적고 수익률 확실한 상품 골라야


수익형부동산의 인기는 2012년에도 식지 않을 전망이다. 임대시장의 성장과 투자환경의 변화로 수요가 늘었고 은퇴자의 노후 대비책으로 주목 받으면서 투자자도 크게 늘었기 때문이다. 하지만 투자 관심에 비례한 매매가격, 분양가격의 상승으로 임대수익률이 하락했고 단기간의 공급 급증에 따른 부작용 우려도 많아졌다.

지난 2011년 인허가를 받은 도시형생활주택 물량은 7만 5천여 가구에 달해 2010년의 3배를 웃돌았다. 지난 해 연말에는 한 달간의 인허가 물량이 거의 1만 가구에 육박하기도 했다. 오피스텔 건축허가 물량도 2010년보다 2배 이상 증가했다. 2011년 오피스텔 건축허가 물량은 총 1219동, 연면적은 293만 7444㎡로 각각 크게 늘었다. 동시에 착공 및 준공 입주 실적도 소형 중심으로 급증했다.

하지만 도시형생활주택은 최근까지 90%에 육박하는 대부분의 물량이 원룸형으로 지어져 3-4인 가구의 전세난 해소에는 사실상 크게 기여하지 못할 것이라는 태생적인 비판부터 주거 만족도가 떨어질 경우 시장에서의 상품성을 인정 받기 어려울 수도 있다는 지적이 나오고 있다. 빠른 시간에 많은 소형주택을 도심에 공급하는데 집중했기 때문에 단편적인 내부구조, 부족한 주차시설과 편의시설, 부실한 건축 시공 등이 불거지면 실수요자들의 주거 만족도가 떨어질 우려가 있다. 오피스텔은 신생 도시형생활주택보다는 덜하지만 소형 비중이 높아지면서 상품의 차별성이 사라지고 주거용 상품으로서의 편의성은 마찬가지로 낮아진 것으로 평가됐다.
무엇보다 투자성 측면에서 단기간 공급량이 많아 우려의 목소리가 높아졌다. 최근 공급이 쏠린 지역은 도시형생활주택이나 오피스텔의 입주가 본격화되면 공실 위험에 노출될 수 밖에 없고 임차인 확보 경쟁에서 밀리게 되면 원하는 기대 임대수익률을 맞추기 어려운 상품들이 나오게 될 것이다. 2012년 오피스텔 입주할 예정인 물량은 1만 2782실로 조사됐고 2013년에는 2만 3584실로 신규 입주물량이 더 늘어날 것으로 예상된다.

신축 도시형생활주택이나 오피스텔의 분양가격이 높고 기존 오피스텔의 매매가격도 지난 해 상당수준 올라 임대수익률 저하를 부추길 우려도 크다. 지난 해 공급된 신축 도시형생활주택의 경우 전용면적 단위당 분양가격이 2000만원을 넘는 상품도 나왔는데 일정 임대수익률을 얻기 위해서는 해당 지역의 평균 월세를 훨씬 웃도는 임대료를 받아야만 가능하다.

빠르게 성장하는 임대시장에서 투자에 성공하려면 각 지역별로 임차 수요자들을 세분화하고 그룹별로 니즈와 특성에 맞는 임대주택을 먼저 파악해야 한다. 그리고 최대한 저렴한 투자 비용으로 매입하고 질 좋은 임대서비스와 수요 관리로 목표 수익률을 운영해야 하는데 소형주택 공급자와 사업자 모두 너무 쉽게 임대시장을 바라보는 것이 아닌가 우려된다. 임차인이라면 누구나 무조건 싸고 작은 공간의 월셋집을 원하는 걸까? 준비된 종자돈으로 최대 수익률을 낼 수 있는 수익형부동산은 어느 지역의 어떤 상품으로 구성해야 할까? 기초부터 다시 찬찬히 고민해야 될 시간이다.

 

 

 

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