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수도권 역세권 오피스텔 ‘연 8%’ 수익

지난 1월 30일 박원순 서울시장이 ‘뉴타운·정비사업 신정책’을 밝혔다. 조합 설립 미인가 등 장기간 사업이 지지부진한 사업장의 뉴타운 지정을 취소하고 사업도 철회한다는 게 골자다. 몇 년 전만 해도 뉴타운은 ‘지금보다 더 크고 좋은 집’과 ‘자산 가치(집값) 상승’이라는 두 마리 토끼 대접을 받았다. 하지만 2008년 금융 위기 이후 부동산 시장은 달라졌다. 돈을 벌기는커녕 추가 분담금을 억 단위로 내야 그나마 입주가 가능해진 뉴타운은 지역 다시 살리기라는 애초 목표에서 ‘원주민 몰아내기’로 변질됐다. 이렇게 된 데는 부동산 시장의 거품이 꺼지며 시장이 침체된 이유가 가장 크다.

부동산 시장이 지리멸렬하고 또 다른 대안 투자처를 찾기도 난감한 상황이다. 구미 선진국의 재정 위기로 세계경제가 한 치 앞을 내다보기 힘든 상황이고 저금리·주식시장 변동성 확대 등 투자 여건 또한 어느 하나 만만한 게 없다. 하지만 극심한 침체기 속에서도 알파 투자를 가능하게 하는 틈새 상품들이 존재하기 마련이다. 부동산 시장도 무리하게 대출을 끼고서라도 레버리지 효과를 기대하며 차익을 실현하려고 했던 투자 패턴에서 벗어나고 있다. 대신 꼬박꼬박 안정적인 월세를 챙길 수 있는 임대형 상품이 각광받는다. 금융 상품으로 치면 ‘월 지급식’ 상품이 유행하는 격이다.

오피스텔 투자는 분양가가 저렴한 저층 사업용을 공략해야 승산이 있다. 사진은 오피스텔 신축과 투자가 활발한 서울 영등포구 당산역 일대.

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‘시세 차익’서 ‘임대 수익’으로

고정적·안정적 임대 수익을 기대할 수 있는 유망 상품 중 첫손에 꼽히는 건 ‘도시형 생활주택’이다. 치솟는 전세금 해결과 1~2인 가구 증가 등을 해결하기 위해 정부에서도 건축 요건을 완화하는 등 적극적으로 장려하고 있다. 지난해 1분기에 총 1만671가구였던 도시형 생활주택은 3분기 기준으로 2만4321가구나 늘어 불과 반 년 사이 2배 이상 폭발적으로 증가했다.

현재 공급되고 있는 도시형 생활주택의 80~90%는 원룸형이다. 임대 사업자 쪽에선 제한된 면적에서 더 많은 독립 호수를 만들 수 있다는 장점이 있고, 실제 시장 수요 역시 임대료가 저렴한 원룸형을 찾는 경우가 많다. 서울 영등포구와 구로구 등 미혼·신혼 직장인들이 많은 오피스타운에 도시형 생활주택 건축이 몰리고 있는 것은 이런 시장 상황을 반영한 예다.

최근에는 도시형 생활주택이 우후죽순 들어서며 곧 시장 수요를 넘어설 것이란 경고도 나오고 있다. 전문가들은 “전세난 해결에 도움을 줄 수 있는 물건을 골라야 한다”고 입을 모은다. ‘매매가 대비 전세 비율이 높은 2~3인 가구 대상 도시형 생활주택’ 등이 틈새 상품으로 인기를 끌 것이란 예상 때문이다.

예를 들어 최근 마곡지구 개발과 롯데스카이파크 개장 등 잇단 호재로 임대 수요가 집중된 강서구 같은 곳이다. 해당 지역 2~3인 가구 대상 투 룸 구조의 도시형 생활주택은 매매가가 1억5000만 원 수준인데, 전셋값은 1억2000만 원까지 형성돼 있다. 돌려 말하면 3000만 원 정도의 소액으로도 투자할 수 있다는 뜻이다.

‘오피스텔’은 도시형 생활주택 등장 전만 해도 임대 수익을 기대하는 투자자들이 가장 먼저 찾는 상품이었다. 지금도 아파트에 비해 여전히 높은 인기를 유지하고 있다. 서울에선 은평·성북·동대문·강북·금천구 등이 6~7%대의 임대 수익률을 올리고 있고, 수도권 외곽 역세권이나 개발 호재 지역에선 연 8% 이상의 수익률이 나오는 곳도 있다.

오피스텔은 분양가가 저렴한 사업용 오피스텔, 특히 저층을 공략해야 승산이 크다. 사업용 오피스텔은 재계약 시 월세 인상분에 대한 저항이 적은 것이 가장 큰 장점이다. 임대료로 지출된 만큼 소득세가 절감되기 때문에 사업자의 손해가 적다.

아파트와 달리 오피스텔의 로열층은 저층이다. 분양가도 저렴하고 때로 가격 할인까지 받을 수 있다. 일반적으로 저층과 고층의 분양가 차이는 5~10%까지 난다. 하지만 임대 시에는 상층과 하층의 임대 속도에 차이가 없다.

올해 오피스텔 투자 관련 호재는 지하철 7호선 연장 개통이다. 온수역~부평구청역 등 총 10개 역이 연장되는 이 지역 소형 오피스텔 49㎡의 현재 시세는 6800만~7000만 원이고, 월세는 보증금 500만 원에 45만 원 선이다.

관련 금융 상품 개발도 활발

시각을 조금 넓혀 지방 부동산도 눈여겨볼 필요가 있다. 대전이나 천안 등지의 대학가와 오피스타운의 원룸은 서울 투자 규모에 비해 절반 정도에 불과하다. 방이 18개 있는 5억5000만 원짜리 원룸을 보증금 2억3000만 원, 융자 1억 원 등 실투자비 2억1300만 원에 구입한 한 투자자는 은행 대출이자를 제외하면 매월 280만 원의 임대 수익을 꼬박꼬박 챙기고 있다. 관리상의 어려움으로 지방 투자를 꺼리는 투자자도 많은데, 최근에는 전문 관리사가 세입자에게 월세를 대신 받아주고 무료로 재임대를 알선해 주기도 한다.

‘외국인 대상’ 임대 사업도 주목받는 틈새 상품 중 하나다. 임대 사업자들이 말하는 고충 가운데 하나가 세입자 관리인데, 외국인은 이런 면에서 깨끗한 편이다. 경제성장과 일본 지진 등의 영향으로 한국으로 거점을 옮기는 외국 기업들이 늘고 있어 시장 전망도 밝다. 국내에 체류하는 외국인들은 일명 ‘깔세’라고 하는 1~3년 치 임대료(연 6~8% 수준)를 한꺼번에 내놓는 게 관례다. ‘깔세’로 받은 돈을 연 5%대의 저축은행에 예금해 두면 최소 연 11~13%의 높은 투자 수익을 올릴 수 있다는 계산이 나온다. 외국인은 재계약 때 임대료 인상에 대한 저항도 크지 않다는 장점이 있다.

1억~2억 원 정도의 투자금으로 외국인 임대 사업을 하려면 주거 전용 오피스텔이 제격이다. 외국인들의 수요가 풍부한 도심이나 부도심 역세권이면 금상첨화다. 고급 주택 수요가 몰린 서울 용산구 한남동 일대의 전용면적 82㎡ 빌라는 매매가 6억 원에 월 임대료는 350만 원 수준이다. 수익률로 따지면 6% 정도. 유엔빌리지 내 300~ 400㎡ 정도의 빌라는 월 700만~1200만 원의 임대료를 형성하고 있다.

상가 투자에서는 입지만큼이나 중요한 것이 최신 ‘트렌드’다. 최근 열풍이 일고 있는 ‘테라스형’ 상가가 대표적이다. 서울 신사동 가로수길이나 홍대 상권에 문을 여는 상가 중 테라스가 없는 곳을 찾기 힘들 정도다. 유럽의 운치와 낭만을 즐길 수 있는 테리스형 상가는 희소성 덕분에 분양가가 높은 편이다. 투자에 앞서 테라스가 분양가에 이미 포함돼 있는지 확인하는 것이 첫째다. 또 주차 공간이나 가게 앞 공지를 불법으로 꾸며 놓은 곳도 있다. 실제로 목재 데크만 설치했을 때는 상권 활성화와 사유재산 보장 측면에서 제재하지 않기도 하지만 주차장법이나 건축법 위반으로 곤란을 겪을 수도 있으므로 주의해야 한다.

직접투자가 어렵고 망설여진다면 부동산 관련 금융 상품에 관심을 두어도 좋다. 부동산 시장이 침체에 빠지며 수익 발생이 여의치 않은 가운데, 올 초 국내 부동산 펀드(공모+사모) 설정액은 이미 13조2280억 원을 기록했다. 부동산 펀드는 설정액 기준97.5%가 사모 펀드로, 비교적 수익률이 높은 서울 시내 오피스 건물에 집중 투자하고 있다.

금융사들도 새로운 부동산 관련 상품 개발에 경쟁적으로 뛰어들고 있다. 현대증권은 20년간 연평균 7%의 고정 수익을 얻을 수 있는 자기 부동산 상품 출시를 준비 중이다. 국가나 공기업 등이 소유한 토지와 건물을 매입한 후 이를 장기 임차해 발생하는 임대 수수료를 투자자에게 고정적으로 돌려주는 구조다. 2010년 상반기 천안아산 KTX 역사를 500억 원에 매입한 현대증권은 대형 유통 업체와 20년 임대 계약을 맺고 9%대의 수익을 얻고 있다. 이를 연평균 7%대의 금융 상품으로 투자자들에게 되팔겠다는 계획이다. 이 밖에 올해 안에 KB·하나금융 등을 중심으로 새로운 부동산 금융상품들이 대거 출시될 예정이다. KB금융은 개인 투자자가 아파트·상가·오피스텔 등에 펀드를 투자하고 임대 수익을 배당하는 ‘수익형 부동산 투자 펀드’를 올 2분기 안에 선보일 계획이다.

 

 

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