증여(상속)부동산을 감정평가한 경우

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아파트등 부동산을 증여한 경우 증여는 무상으로 주는 것이기 때문에 금액으로 환산한 증여가액이 있을 수 없다.
따라서 세법은 증여나 상속의 경우 그 재산을 시가로 평가하여 세금을 계산하도록 하고 있다.

시가는 다음과 같이 산정한다.

첫째 증여일을 전후로 3개월 내에 이루어진 다음의 가액을 시가로 보고 증여세를 계산한다. 만약 다음의 가액에 두 개 이상 해당되는 경우엔 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다.
① 증여한 부동산이 실제 매매된 사실이 있다면 그 매매가액을 시가로 한다.
② 둘이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액
③ 증여받은 부동산이 수용, 경매 공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액
④ 증여한 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 위 ①②③에 의한 가액(매매사례가액)이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 매매사례가액도 시가로 본다.

그런데 만약 증여일 전후 3개월 내에 위 ①②③에 의한 가액이 없는 경우에는 증여일 전 2년 내에 위 ①②③에 의한 가액이 있는지 살펴봐야한다. 만약 있다면 2년 전부터 증여일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화, 거래당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격 결정과정 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수도 있다.
2년이 지난 경우엔 어떠한 경우에도 시가로 인정하지 않는다.

위④의 매매사례가액은 증여일 전후 3개월 내의 가액만을 인정한다.

만약 위 ①②③④에 의한 가액이 모두 없다면 마지막으로 기준시가를 시가로 보고 증여세를 계산한다.

위 방법 중 감정가액의 경우

아파트에 대해 2 이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가 즉 증여가액으로 한다.

하나의 감정평가법인이 감정하거나 감정평가법인이 아닌 감정기관이 감정한 것은 시가로 인정되지 않는다.

그러나 2이상의 감정평가법인이 감정한 가액이 기준시가의 80%보다 낮은 금액인 경우엔 세무서장이 다른 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정한 가액을 시가로 한다. 그런데 만약 세무서장이 감정한 가액이 납세자가 감정한 가액보다 낮은 경우엔 납세자가 감정한 가액을 시가로 한다.

납세자가 감정한 가액이 기준시가의 80% 이상이더라도 감정평가를 한 목적 등을 감안하여 감정가액이 부적정하다고 인정되면 세무서장은 국세청 또는 지방청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 다른 감정기관에 감정을 의뢰할 수 있다. 

그러나 일정한 요건을 충족할 것을 전제로 감정평가를 한 경우와 증여일이나 상속일 현재의 상황과 달라진 형태(원형이 변형된 상태)에서 감정을 한 경우엔 아무리 2개 이상의 감정평가법인에서 감정한 가액이라고 하더라도 시가로 인정하지 않는다.

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공