아파트를 증여하는 경우 아파트의 시가는 어떻게 계산하나

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무상으로 부동산을 주는 증여의 경우 증여한 부동산의 금액을 얼마로 하여 신고해야하는지

아파트를 증여를 하게 되면 3개월 내에 증여세를 신고하고 납부하여야 한다.
그런데 매매와는 달리 증여는 무상으로 주는 것이기 때문에 증여한 아파트의 가액을 알 수가 없다. 따라서 세법에는 부동산을 증여한 경우에 증여금액을 얼마로 하여야 하는지에 대한 기준을 정해놓고 있다.

부동산을 증여하게 되면 증여가액은 시가로 한다.
이때 시가란 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

그러나 이러한 가액이란 매우 주관적이고 추상적이어서
평가기간 내 즉 증여한 날로부터 3개월 전후에 실제적으로 이루어진 매매가액등( 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액 또는 공매가액)도 시가로 인정한다고 예시하고 있다.

부동산을 증여한 경우 시가를 판단하는 기준은 다음과 같다.

첫째 증여일을 전후로 3개월 내에 이루어진 다음의 가액을 시가로 보고 증여세를 계산한다.
만약 다음의 가액에 두 개 이상 해당되는 경우엔 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다.

① 증여한 부동산이 실제 매매된 사실이 있다면 그 매매가액을 시가로 한다.
② 둘이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액
③ 증여받은 부동산이 수용, 경매 공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액
④ 증여한 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한
    위 ①②③에 의한 가액(매매사례가액)이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 매매사례가액도
    시가로 본다.

그런데 만약 증여일 전후 3개월 내에 위 ①②③에 의한 가액이 없는 경우에는 증여일 전 2년 내에 위 ①②③에 의한 가액이 있는지 살펴봐야한다.

만약 있다면 2년 전부터 증여일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화, 거래당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격 결정과정 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 2년 이내의 거래가액도 시가로 인정할 수 있다.

2년이 지난 경우엔 어떠한 경우에도 시가로 인정하지 않는다.

위④의 매매사례가액은 증여일 전후 3개월 내의 가액만을 인정한다.

만약 위 ①②③④에 의한 가액이 모두 없다면 마지막으로 기준시가를 시가로 보고 증여세를 계산한다.

위에서 설명한 3개월 또는 2년을 적용할 때의 기준일은 매매의 경우에는 매매계약일, 감정평가의 경우엔 감정평가서를 작성한 날, 수용, 경매 공매의 경우에는 보상가액이나 경매 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 한다.

사례)

증여일이  2010.1.1 인 경우

증여가액은 증여일 전후 3개월 즉 2009.10.1 ~ 2010.4.1의 기간 중에 실제로 발생한 위①②③④에 의한 가액을 시가로 보는 것이며

2009.10.1 ~ 2010.4.1의 기간 중에 위①②③에 의한 가액이 없는 경우
증여일로부터 2년 전인 2008.1.1 ~ 2009.9.30 사이에 발생한 위 ①②③에 의한 가액을 시가로 본다.

국토해양부에는 아파트를 매매한 자가 신고한 아파트의 실거래 가액을 조회할 수 있지만 이러한 가액을 매매사례가액으로 볼 수 있는지에 대한 의문이 있는데 단정적으로 판단할 수 는 없다.

즉 국토해양부에 신고된 다른 아파트와 증여받은 아파트에 대해  면적과 위치, 방향, 용도, 기준시가, 조망권 및 일조권, 큰길과 거리, 내부인테리어 등의 유사성 등 구체적인 사실을 종합하여 비교해서 판단하여야한다.

또한 국민은행에서 인터넷을 통해 제공하는 아파트시세는 부동산 중개사들이 사적으로 제공하는 자료로서 실지거래가액인지 여부를 검증할 수 없기 때문에 참고자료로 활용할 수는 있지만 시가로 인정하지 않는다.

매매사례가액을 시가로 보아 증여세를 신고하는 경우엔 그 시가를 입증하는 서류를 첨부하여야 하는데 시가를 입증하는 서류라 함은 매매계약서 사본, 건축물관리대장, 부동산 등기부등본, 증여한 아파트 및 비교아파트의 사진, 국토해양부에서 제공하는 부동산실거래가액 조회서 등을 제출하면 된다.

3개월 이내에 이루어진 매매사례가액을 일반 납세자가 정확히 파악하여 증여세를 신고한다는 것은 실제적으로 어렵다. 때문에 증여세를 신고하면서 매매세례가액을 잘못 적용하여 증여세를 신고 납부한 경우엔 증여세를 추징하면서 가산세를 부과하지 않는다.

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공