[상속-증여)대출이 있거나 임대한 부동산을 증여(상속)한 경우

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은행에 담보로 제공하고 대출을 받았거나 임대하고 있는 부동산을 증여하는 경우엔
은행대출금의 원금 잔액과 임대보증금 그리고 월세의 경우 월세를 임대보증금으로 환산한 가액을 합한 금액을 계산한 후

이 금액과 이 게시판의 다른 글에서 설명한 시가 즉 ①매매가액이나 ②감정가액 ③경매공매수용가액 ④매매사례가액 또는 기준시가로 평가한 가액과 비교하여 큰 금액을 증여가액으로 하여 증여세를 계산한다.

즉 다음(1),(2)중 큰 금액을 증여가액으로 보고 증여세를 계산한다.

(1) 위①②③④에 의한 가액이나 위①②③④의 가액이 없는 경우 기준시가
(2) 근저당채권잔액과 임대보증금잔액의 합계액

이때 월세의 경우 12%의 이자율로 환산을 하여 임대보증금에 합산한다.
       임대보증금 환산가액 = 임대보증금 + (1년간의 임대료/0.12)
임대보증금 환산가액 적용이자율은 2009.4.22 이전에는 18%, 2009.4.23 이후에는 12%를 적용한다.

사례)

위①②③④의 가액이 없고 기준시가가 8억원인 아파트로서
아파트를 담보로 은행에서 3억원을 빌리고
임대보증금 1억원과 월세100만원에 세를 놓은 경우

이 아파트의 증여가액은 다음 (1),(2)중 큰 금액인 8억원이 된다.

(1) 기준시가 8억원
(2) 은행채무3억 + 보증금 1억 + (100만원 x 12개월/0.12) = 5억

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공