부동산을 증여(상속)하는 경우 부동산의 가액은 어떻게 결정하나

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증여세(상속세)는 시가를 기준으로 과세한다
* 다음 글에서 상속인 경우엔 증여를 상속으로, 3개월을 6개월로 바꾸어서 적용하면 된다. 다른 내용은 동일하다.

부동산을 증여를 하게 되면 3개월 내에 증여세를 신고하고 납부하여야 한다. 그런데 매매와는 달리 증여는 무상으로 주는 것이기 때문에 증여한 부동산의 가액을 알 수가 없다.

따라서 세법에는 부동산을 증여한 경우에 증여금액을 얼마로 하여야하는지에 대한 기준을 정해놓고 있다.

부동산을 증여하게 되면 증여가액은 시가로 한다.
이때 시가란 불특정다수인간에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다.

그러나 이러한 가액이란 매우 주관적이고 추상적이어서 평가기간 내 즉 증여한 날로부터 3개월 전후에 실제적으로 이루어진 매매가액등( 매매가액, 감정가액, 수용가액, 경매가액 또는 공매가액)도 시가로 인정한다고 예시하고 있다.

부동산을 증여한 경우 시가를 판단하는 기준은 다음과 같다.

첫째 증여일을 전후로 3개월 내에 이루어진 다음의 가액을 시가로 보고 증여세를 계산한다.
만약 다음의 가액에 두 개 이상 해당되는 경우엔 증여일과 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 시가로 본다.
① 증여한 부동산이 실제 매매된 사실이 있다면 그 매매가액을 시가로 한다.
② 둘이상의 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 감정가액의 평균액
③ 증여받은 부동산이 수용, 경매 공매된 사실이 있는 경우엔 그 가액
④ 증여한 부동산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 부동산에 대한 위 ①②③에 의한 가액(매매사례가액)이 있는지 살펴봐서 만약 있다면 그 매매사례가액도 시가로 본다.

그런데 만약 증여일 전후 3개월 내에 위 ①②③에 의한 가액이 없는 경우에는
증여일 전 2년 내에 위 ①②③에 의한 가액이 있는지 살펴봐야한다.

만약 있다면 2년 전부터 증여일까지의 기간 중에 시간의 경과 및 주위환경의 변화, 거래당사자 사이의 관계, 거래경위 및 가격 결정과정 등을 고려하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되면 국세청에 설치된 평가심의위원회의 자문을 거쳐 시가로 인정할 수도 있다.

2년이 지난 경우엔 어떠한 경우에도 시가로 인정하지 않는다.

위④의 매매사례가액은 증여일 전후 3개월 내의 가액만을 인정한다.

만약 위 ①②③④에 의한 가액이 모두 없다면 마지막으로 기준시가를 시가로 보고 증여세를 계산한다.

위에서 설명한 3개월 또는 2년을 적용할 때의 기준일은 매매의 경우에는 매매계약일, 감정평가의 경우엔 감정평가서를 작성한 날, 수용, 경매 공매의 경우에는 보상가액이나 경매 또는 공매가액이 결정된 날을 기준으로 한다.

사례)
증여일이  2010.1.1 인 경우
증여가액은 증여일 전후 3개월 즉 2009.10.1 ~ 2010.4.1의 기간 중에 실제로 발생한 위①②③④에 의한 가액을 시가로 보는 것이며

2009.10.1 ~ 2010.4.1의 기간 중에 위①②③에 의한 가액이 없는 경우 증여일로부터 2년 전인 2008.1.1 ~ 2009.9.30 사이에 발생한 위 ①②③에 의한 가액을 시가로 본다.

만약 위에서 설명한 가액이 하나도 없는 경우엔 기준시가를 시가로 보게된다.

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공