재경매 물건으로 '저가매입 즐거움 얻기'

경기 남양주시 화도읍 차산리에 소재한 임야 2000평. 이 물건이 경매에 부쳐진 것은 2006년 9월 19일이다. 당시 감정가는 5950만원이었다. 이날 입찰은 치열했다. 5명이 경합을 벌였다. 그 결과 K씨가 2억5000만원에 낙찰을 받았다.

 

하지만 이것은 불행의 시작이었다. K씨가 대금납부기한까지 낙찰대금을 납부하지 않았고 결국 입찰보증금 595만원을 몰수당했다.

 

두 달 정도 지난 같은 해 11월 28일 이 물건은 재경매에 부쳐졌다. 그 결과 ‘P’씨가 1회차 낙찰가격보다 3배에 가까운 6억9000만원에 낙찰을 받았다. 낙찰가율이 무려 1159.7%나 됐다.

 

그런데 P씨 역시 낙찰대금을 납부하지 않았다. 재경매 사건이기 때문에 몰수된 입찰보증금은 최저매각가의 20%인 1190만원이다. 이때까지만 해도 그가 필요 이상 고가낙찰을 받았거나 아니면 입찰표에 입찰가를 기재하면서 실수로 ‘0’을 하나 더 붙인 것쯤으로 이해됐다.

 

그러나 이후에도 이 같은 고가낙찰과 대금미납 퍼레이드는 계속됐다. 해를 넘겨 2007년 3월 6일 진행된 3차 경매에서 ‘L’씨에게 6억2000만원, 5월 15일 4차 경매에서 또다른 ‘L’씨에게 6억3000만원, 7월 24일 5차 경매에서 ‘P’씨에게 5억9000만원에 낙찰됐다.

 

하지만 약속이나 한 듯 이들 낙찰자는 모두 낙찰대금을 납부하지 않았다. 이때까지 몰수된 입찰보증금만 해도 5355만원으로 거의 감정가에 이르는 금액이다.

 

집행법원은 이에 10월 2일 부쳐진 6회차 경매에서 파격적인 조건을 내놨다. 보증금을 50%로 파격 인상한 것이다. 잇따른 대금미납으로 부담을 느낀 집행법원의 조치였다.

 

그렇지만 결과는 별반 달라지지 않았다. 이날 경매에서도 ‘H’씨에게 5억6000만원에 낙찰됐으나 그 역시 대금을 납부하지 않았다. 이후 12월 11일 7차 경매에서 또 다른 ‘H’씨에게 3억9000만원에 매각됐지만 그 역시 같은 길을 걸었다.

 

이 두 차례에 걸쳐 몰수된 입찰보증금만 5950만원, 이전 절차까지 합하면 7차례에 걸쳐 총 1억1305만원의 입찰보증금이 몰수된 셈이다.

 

필자가 이 물건을 얘기한 이유는 재경매의 특이한 케이스이기 때문이다. 재경매(또는 재매각)이란 경매절차에서 어떤 물건이 낙찰된 후 대금미납으로 다시 경매에 부쳐지는 경우를 말한다.

 

현재 이런 재경매 사건은 낙찰건수 대비 10~20%에 이를 정도로 그리 어렵지 않게 찾을 수 있다. 하지만 재경매 절차에서 재차 낙찰되고도 또다시 대금 미납하는 사례는 간혹 있긴 하지만 그리 흔하지 않은 게 현실이다.

 

그런데 이 물건은 특이했다. 7번씩이나 낙찰됐다가 7번 모두 대금을 미납하지 않은 채 첫 경매일로부터 1년 6개월이 지날 때까지 경매가 진행되고 있기 때문이다.

 

일반투자자들의 입장에선 ‘어떻게 이런 일이 가능할까’ 또는 ‘낙찰자들은 입찰보증금 몰수라는 부담을 안고도 이렇듯 대금미납을 밥먹듯(?) 반복했을까’라고 하고 의구심을 가질 수 있다.

 

결과부터 말한다면 이런 사태는 2002년 7월 1일부터 시행된 민사집행법에서 파생되고 있다. 입찰보증금을 입찰가의 10%가 아니라 최저매각가의 10%로 정하면서부터 나타난 부작용이다.

 

좀 더 솔직하게 말한다면 소유자(또는 채무자)는 이 점을 악용해 경매절차를 고의로 지연시키고 있는 것이다.

 

같이 생각해 보자. 민사집행법이 시행되기 전의 구민사소송법이 적용되는 사례였다면 이와 똑 같은 상황에서 낙찰자가 몰수당하는 보증금의 범위는 최저매각가의 10%를 기준으로 하는 1억1305만원이 아니라 입찰가를 기준으로 하는 10억600만원이 된다.

 

입찰보증금이 50%로 상향된 6, 7회차 경매를 제외한 5회차까지의 입찰보증금만도 5억3100만원이다. 이 같이 몰수되는 입찰보증금의 감소가 구민사소송법제하에선 상상할 수도 없는 낙찰자의 대금미납 퍼레이드를 가능하게 하고 있는 것이다.

 

이 사례에서 또 하나 주목할 만한 것은 채무자의 숨은 의도다. 최저매각가의 10%가 몰수되든 입찰가의 10%가 몰수되든 낙찰자에게는 상당한 부담이 될 터이지만 이 사례를 보면 ‘P’씨, ‘L’씨, ‘H’씨가 각 2차례씩 낙찰받은 것을 알 수 있다.

 

이는 낙찰자들이 진정 입찰자가 아니라 소유자를 위한 가장 입찰자에 불과하다는 추론이 가능하다. 소유자가 경매절차를 고의로 지연시키기 위해 대리 입찰자를 내세워 낙찰과 대금미납을 반복한다고 볼 수밖에 없다.

 

이런 과정을 반복하면서 첫 경매일로부터 벌써 1년 반이 넘었고 경매개시결정이 이루어진 2005년 7월을 기준으로 하면 벌써 3년 가까운 세월이 흘렀다.

 

이렇게 지연되어 벌어진 기간동안 소유자(인접필지에 납골시설을 소유하고 있음)는 상황이 호전되기를 기다리고 의도한 대로 상황이 호전되면 채무를 변제하고 경매를 취하시키겠다는 의도가 절실히 배여 있는 것이다.

 

경매가 취하되면 그간 몰수됐던 입찰보증금 1억1305만원도 그간의 낙찰자(사실상은 소유자가 지원한 자금)에게 반환된다는 것도 흥밋거리다.

 

이 같은 이유로 소유자는 지금도 제3의 낙찰자에게 낙찰됨으로써 그간의 보증금을 몽땅 몰수당하느냐, 아니면 제3자가 범접하지 못할 금액으로의 고가낙찰과 대금미납을 반복하면서 경매를 취하시키고 결국은 입찰보증금까지 반환받느냐 하는 상당히 위험하고도 고단한 게임을 계속하고 있는 것이다.

 

여기서 중요한 것은 재경매 물건이 ‘악성 물건’이라고 치부하고 무조건 도외시할 필요는 없다는 점이다. 이런 물건은 리스크가 존재하지만 경매시장의 틈새물건인 동시에 고수익 기회의 물건이란 ‘양날의 성질’을 가지고 있다.

 

따라서 물건에 대해 심도 있는 조사를 해보면 남들이 꺼리는 꺼림칙한 물건을 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 그러기 위해선 전략을 바로 세워야 한다. 한 마디로 이런 물건은 연구한 후 치유하고 입찰에 나선다면 저가매입의 즐거움을 누릴 수 있다.