값싼 단독주택으로 고수익 비법》구미원룸매매 투자정보

 사업 실패 등의 이유로 자신의 주택마저 경매로 넘기거나 이를 팔기위해 내놓는 안타까운 사연의 사람들은 우리 주위에서 흔하게 볼 수 있다. 이러한 이유로 부동산 경매시장에서 우리가 가장 흔하게 볼 수 있는 물건은 바로 ‘단독주택’이다.

 

경매 시장에서도 최근 이러한 ‘단독주택’을 낙찰 받아 수익을 올리는 사람들이 증가 추세를 보이고 있다. 이 같은 사람들은 대부분 싼 값에 물건을 낙찰 받아 업무·주거·상업시설로 용도 변경하는 사례가 늘어나고 있다.

 

서울에서 보습학원을 운영하는 한모(49)씨는 올해 6월 경기도 구리시에 위치한 낡은 주택을 낙찰 받았다. 한씨가 낙찰 받은 이 물건은 노후 주택이라는 이유로 감정가에 비해 약 15% 싼 가격에 낙찰 받을 수 있었다.

 

때문에 한씨는 낙찰 후 리모델링 1500여 만원을 들여 새 집같이 수리를 마치고 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 원룸을 놓아 한 달에 120만원 상당의 고정수익을 얻고 있다.

 

한씨처럼 고소득을 올릴 수는 없지만 월세를 놓아 고정수익을 거두고 싶은 투자자들이라면 단독주택으로 물건을 찾는 것이 효과적이다.

 

한씨와 같이 고정적인 임대수익을 올리는 사람들은 대부분 단독주택 낙찰 후 리모델링과 용도변경이라는 과정을 거친다. 때문에 물건을 고를 때에는 리모델링이 용이한지 여부와 함께 용도변경이 가능한지를 살펴봐야 한다.

 

만약 가격은 싸게 나왔으나 너무 물건이 낙후되어 리모델링이 불가능할 경우에는 임대를 원하는 수요자를 찾지 못해 오히려 낭패를 보는 경우도 발생할 수 있다. 아울러 싼 가격에 비해 오히려 리모델링 비용이 더 많이 소모되어 이익은커녕 손해만 보는 경우도 발생할 수 있다.

 

일반적으로 규모가 작은 단독주택은 1억～1억5000만원 선에서 비교적 소액 투자가 가능한 것이 특징이다. 대학가나 역세권 주거지 단독주택은 비쌀 것이라는 고정관념이 있으나 이는 잘못된 생각이다.

 

고급주택단지인 평창동의 대지 가격이 3.3㎡당 1000만원 선을 훌쩍 넘어 언뜻 보기에는 비싸보여도 아파트보다 평가액이 낮다. 법원 경매는 1∼2회 유찰 후 낙찰되는 것이 보통인데 지은 지 오래된 소형주택은 감정가의 70% 수준에 구입이 가능하다.

 

이렇게 구입한 단독주택은 기존주택을 간단히 개보수하거나 증·개축해 원룸이나 한식당, 사무실, 카페, 미용실 등 업무·주거·상업겸용 공간으로 쓸 수 있다. 작은 규모의 단독주택이라도 내부에 웬만한 정원이나 녹지공간을 꾸밀 수 있기 때문에 여유로움을 느낄 수 있다.

 

실제 서울 강남에는 단독주택들이 리모델링되어 영화용 스튜디오나 CF 스튜디오로 사용되고 있고 강북과 변두리 지역은 전원 식당으로 많이 개발되어 있다. 간혹 도심 구옥 밀집지 내 주택 중 도시정비의 일환으로 신설 소방도로 예정부지 내 편입된 노후 주택들이 있다.

 

이들의 경우에는 주택의 일부가 소방도로로 편입돼 낭패를 당할 수 있다. 입찰 전 해당 지자체 지적관련 부서에서 소방도로 편입 예정지인지 확인해야한다.

 

지목이나 경계가 뚜렷이 나타나지 않은 주택은 주거 밀집지나 오래된 단독주택 밀집지 내에서 많이 볼 수 있다. 응찰 전 지번과 지적도를 대조한 후 반드시 현장을 답사해 경계를 확인해 봐야 한다.

 

마지막으로 경매를 통한 단독주택 입찰 시에는 철저한 권리분석은 필수이다. 임대차 관계 등 권리분석, 특히 세입자가 많을 경우 명도가 쉽지 않을 수 있기 때문이다.

 

입찰자는 입찰 전 세입자들을 만나보고 예상 배당표를 작성해 세입자의 입장을 반드시 살펴야 한다. 세입자들은 배당금을 받는지 또는 한 푼도 못 받는 경우가 있는지, 이사계획은 어떤지를 미리 가늠해 보고 입찰전략을 짜 두는 게 중요하다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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