【자료제공】구미부동산114-《원룸매매,상가빌딩매매,원룸임대사업,노후대비,수익형부동산,소액투자 》-『와집넷』
송파구 소형 아파트 최적 매각 타이밍은 2015년
Q 경기도 하남시에 거주하는 강모(65)씨는 정년퇴직 후 대학강사로 일하고 있다. 그러나 수입이 유동적인 데다 올해 재계약 여부도 불투명한 상황이다. 생활비를 번다기보다는 자아실현 목적이 크다. 한 달 강의료 수입은 50만원 정도다. 강씨의 주 소득원은 임대소득이다. 상가와 토지에서 나오는 월세가 460만원쯤 된다. 자녀 2명이 모두 출가해 부인과 둘이 살기엔 부족하지 않은 액수다. 그러나 전체 자산 16억8500만원 가운데 부동산 보유액이 16억원이 넘을 만큼 부동산 편식이 심하다. 그러나 금융자산은 통틀어 3500만원밖에 안 된다. 과다한 부동산 보유를 줄이고 금융자산을 늘리고 싶어 한다.
Q. 부동산 시장이 침체해 있어 매매하기 쉽지 않을 것 같다. 매각 대상을 우선적으로 꼽는다면.
A. 보유 부동산이 대부분 현금흐름이 발생하는 수익형 부동산인 것은 다행스럽다. 매매하기가 일반 주택보다는 용이하기 때문이다. 수익률이 상대적으로 떨어지는 부동산을 먼저 매각해 자산구조를 효율적으로 재편할 필요가 있다. 경기도 문산에 있는 토지가 그 대상이다. 수익률은 다소 떨어지지만 매달 현금이 발생하고 있고 지목이 대지인 데다 도로가 바로 옆에 접해 있어 매도하는 데 큰 어려움이 없을 전망이다. 토지만 정리해도 담보대출금을 몽땅 상환할 수 있어 적극 매도에 나설 것을 권한다. 두번 째 대상은 서울 송파구에 소재한 전세아파트다. 사실 송파지역 소형 아파트는 상당한 매력이 있어 매도를 서두를 것까진 없다. 그러나 소형 아파트는 가격 상승에 한계가 있으므로 어느 시점에선 정리가 필요하다. 앞으로 3년 후쯤 매도시기를 잡는다면 최적의 차익을 기대할 수 있을 것 같다.
Q. 거주지 근처에 있는 상가는 어떻게 하는 게 좋은가. 지금 살고 있는 아파트도 처분해 전세를 얻어 이사하고 싶은데.
A. 강씨의 생활비 대부분은 상가에서 나오는 월세다. 5000세대가 넘는 단지 내 상가이다 보니 수익률이 꽤 높다. 팔지 않았으면 한다. 대신 지속적인 시설과 임차인 관리에 각별한 신경을 써야 한다. 거주 아파트를 팔고 이사하는 방안은 바람직하지 않다. 무엇보다 지역커뮤니티를 계속 유지해 나가는 게 노후생활 안정의 근간이 되기 때문이다. 나중에 혹시 노후재원이 부족할 경우 보유 아파트를 담보로 주택연금에 가입한다면 추가적인 연금혜택도 기대된다.
Q. 토지와 상가를 판 대금의 활용방안을 구체적으로 말해 달라.
A. 문산 토지를 매각해 임대보증금과 세금을 제하면 2억7000만원을 손에 쥘 수 있다. 여기서 아파트 담보대출금 1억5000만원을 상환하게 되면 1억2000만원이 남는다. 이 돈은 상가와 전세아파트 임차인 변경 등 반환사유가 생길 것에 대비해 정기예금에 넣어두기 바란다. 60세 이상 가입자가 혜택을 보는 생계형저축과 세금우대 적금에 분산 예치해 최대한의 절세를 꾀하도록 하자. 만약 3년 뒤 송파 아파트를 매각하게 되면 보증금을 돌려주고 2억5000만원의 목돈이 생긴다. 이 돈은 종신형 즉시연금 가입을 권한다. 강씨 부부의 연령과 금리수준을 고려할 때 부부 모두 사망할 때까지 연금이 나오는 부부형으로 가입한다면 월 150만원을 평생 지급받을 것으로 예상된다.
Q. 보험부문도 점검해 달라. 신규 보험 가입이 쉽지 않은 연령대라서 걱정이 된다.
A. 가입 보험을 분석한 결과 보장이 충분치 않다. 그렇다고 이를 해결할 방법도 딱히 찾기 어렵다. 강씨 부부는 80세 만기 손보사의 통합보험을 들었다. 강씨는 여기서 실손의료비가 담보돼 있는 반면 부인은 그렇지 못하다. 대안으로 의료비 통장을 개설했으면 한다. 배우자가 큰 질병에 걸릴 경우 의료비로 쓸 수 있도록 미리 통장을 만들어 두자는 이야기다.
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A. 보유 부동산이 대부분 현금흐름이 발생하는 수익형 부동산인 것은 다행스럽다. 매매하기가 일반 주택보다는 용이하기 때문이다. 수익률이 상대적으로 떨어지는 부동산을 먼저 매각해 자산구조를 효율적으로 재편할 필요가 있다. 경기도 문산에 있는 토지가 그 대상이다. 수익률은 다소 떨어지지만 매달 현금이 발생하고 있고 지목이 대지인 데다 도로가 바로 옆에 접해 있어 매도하는 데 큰 어려움이 없을 전망이다. 토지만 정리해도 담보대출금을 몽땅 상환할 수 있어 적극 매도에 나설 것을 권한다. 두번 째 대상은 서울 송파구에 소재한 전세아파트다. 사실 송파지역 소형 아파트는 상당한 매력이 있어 매도를 서두를 것까진 없다. 그러나 소형 아파트는 가격 상승에 한계가 있으므로 어느 시점에선 정리가 필요하다. 앞으로 3년 후쯤 매도시기를 잡는다면 최적의 차익을 기대할 수 있을 것 같다.
Q. 거주지 근처에 있는 상가는 어떻게 하는 게 좋은가. 지금 살고 있는 아파트도 처분해 전세를 얻어 이사하고 싶은데.
A. 강씨의 생활비 대부분은 상가에서 나오는 월세다. 5000세대가 넘는 단지 내 상가이다 보니 수익률이 꽤 높다. 팔지 않았으면 한다. 대신 지속적인 시설과 임차인 관리에 각별한 신경을 써야 한다. 거주 아파트를 팔고 이사하는 방안은 바람직하지 않다. 무엇보다 지역커뮤니티를 계속 유지해 나가는 게 노후생활 안정의 근간이 되기 때문이다. 나중에 혹시 노후재원이 부족할 경우 보유 아파트를 담보로 주택연금에 가입한다면 추가적인 연금혜택도 기대된다.
Q. 토지와 상가를 판 대금의 활용방안을 구체적으로 말해 달라.
A. 문산 토지를 매각해 임대보증금과 세금을 제하면 2억7000만원을 손에 쥘 수 있다. 여기서 아파트 담보대출금 1억5000만원을 상환하게 되면 1억2000만원이 남는다. 이 돈은 상가와 전세아파트 임차인 변경 등 반환사유가 생길 것에 대비해 정기예금에 넣어두기 바란다. 60세 이상 가입자가 혜택을 보는 생계형저축과 세금우대 적금에 분산 예치해 최대한의 절세를 꾀하도록 하자. 만약 3년 뒤 송파 아파트를 매각하게 되면 보증금을 돌려주고 2억5000만원의 목돈이 생긴다. 이 돈은 종신형 즉시연금 가입을 권한다. 강씨 부부의 연령과 금리수준을 고려할 때 부부 모두 사망할 때까지 연금이 나오는 부부형으로 가입한다면 월 150만원을 평생 지급받을 것으로 예상된다.
Q. 보험부문도 점검해 달라. 신규 보험 가입이 쉽지 않은 연령대라서 걱정이 된다.
A. 가입 보험을 분석한 결과 보장이 충분치 않다. 그렇다고 이를 해결할 방법도 딱히 찾기 어렵다. 강씨 부부는 80세 만기 손보사의 통합보험을 들었다. 강씨는 여기서 실손의료비가 담보돼 있는 반면 부인은 그렇지 못하다. 대안으로 의료비 통장을 개설했으면 한다. 배우자가 큰 질병에 걸릴 경우 의료비로 쓸 수 있도록 미리 통장을 만들어 두자는 이야기다.
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