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 [수익형 부동산] `일석이조` 상가주택 끌리네

위층엔 주인 거주 1층점포는 임대
점포겸용주택은 4층까지 신축 가능
도로·대학가·사무실 주변이 적지

 

 

대기업 부장으로 퇴직한 김진호 씨(가명ㆍ52)는 최근 다니던 회사 근처인 화성 동탄신도시에 상가주택을 지었다. 노후를 보내기에 서울보다는 동탄의 널찍한 거주환경이 마음에 들었기 때문이다. 서울과도 멀지 않은 거리여서 퇴직한 예전 직장동료와 친구들을 만나기에도 어려움이 없었다.

 

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김씨는 가지고 있는 6억원짜리 아파트를 판 돈에 퇴직금 2억원, 은행 대출 2억원을 받아 자금을 마련했다.

화성 동탄신도시 심장부에 위치한 센트럴파크 주변 반송동 단독택지는 3.3㎡당 800만원 선을 호가한다. 가장 표준 형태인 대지 231㎡, 건축 바닥 면적 132㎡ 3층짜리 점포형 주택을 짓게 된다면 토지비는 6억원, 건축비는 4억원 정도 들어간다. 물론 건축비는 3.3㎡당 350만~600만원으로 천차만별이다. 전문업체가 아예 전체 공정을 전담하는가 하면 골조, 인테리어, 설계 등 부문별로 떼어서 맡기는 경우도 있다

1층 상가를 통으로 세를 놓는다고 할 때 평균 임대료는 보증금 3000만원에 월세 150만~200만원 선, 만일 대로변이라면 보증금 5000만원에 월세 300만원은 받을 수 있다.

점포 겸용 단독주택의 상가는 주로 일상생활용품을 파는 소규모 소매점이나 잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적 판매상, 미용원 등이다. 1기 신도시인 일산신도시와 분당신도시에 집적된 도로변 일반 음식점은 대표적인 점포 겸용 단독주택의 사례다. 신도시나 택지지구는 이미 단독주택 지역 인근에 아파트 단지의 상업 수요까지 지원할 수 있는 근린생활시설 용지가 따로 지정돼 있기 때문이다. 김씨의 경우 프랜차이즈 편의점이 들어와 안정적인 임대 수익을 가져갈 수 있었다.특별한 노후 대책이 없었던 김씨가 연금과 같은 임대료에다 자신의 주거까지 해결할 수 있었다.

지난해 5ㆍ1 부동산대책에 따른 규제 완화로 `상가 겸용 주택`이 연금형 부동산으로 떠오르고 있다. 5ㆍ1 부동산 대책에서 택지개발지구 단독주택에 대한 규제가 완화되면서 용인 동백ㆍ기흥지구나 화성 동탄, 판교, 인천 청라 등에 위치한 수도권 단독주택지에 관심을 갖는 수요자가 많아졌다.

정부의 5ㆍ1 부동산 대책에 따라 택지개발지구 내 단독주택은 종전 2층에서 3층까지, 점포 겸용 주택은 3층에서 4층까지 짓는 게 가능해졌다. 블록형 단독주택과 점포겸용 단독주택에 적용됐던 필지당 가구 수 제한도 사라졌다.

지난해 11월 인천 청라지구에서 단독주택 용지를 분양한 결과 1층에 건축면적의 40%까지 점포를 넣을 수 있는 점포 겸용 14개 필지는 100% 분양됐지만 주거전용 단독주택 용지 116개에는 신청자가 한 명도 없었다. 상가주택에 대한 큰 관심을 명확히 보여주는 결과다.

`상가 겸용 주택`이라고도 불리는 상가주택은 같은 건물에 주거용 주택과 주거용 이외의 점포, 사무실, 공장 등 비거주용 부분이 같이 있는 경우를 말한다.

쉽게 풀이하면 집주인이 직접 거주하면서 1층 점포에 세를 놓거나 본인이 직접 장사를 하는 주택을 일컫는 말이다. 퇴직을 앞둔 고연령층에는 노후 대비용 수익형 상품으로 인기를 누리고 있다. 상가주택은 일단 도로를 끼고 있는 장소를 선택하는 게 유리하다. 주택가가 시작되는 입구나 인근 주민들이 이동하는 동선 내에 위치한 곳이면 금상첨화다.

주변에 대학교나 사무실이 많고, 경쟁할 만한 상업시설이 적을수록 좋다.

장점이 많은 상가주택이지만 투자 대상지역이 1종 일반주거지역인지 2종 일반주거지역인지 확실히 눈여겨봐야 한다. 국토해양부 지침은 1종 일반주거지역 내 단독주택 용지만 규제를 완화한 것이다. 사업이 완료된 택지개발지구 내 땅에 대해서는 지방자치단체들이 인허가를 내주는 데 소극적이란 점도 생각해봐야 한다.

이웃들과의 조화도 문제다. 단독주택을 짓고 사는 사람들은 조용한 분위기를 원하는 경우가 대부분이다. 사람이 북적이면 민원이 많아지고 이웃과 갈등이 생겨 자칫 임차인이 나갈 수 있다는 점을 고려해야 한다.

단기차익을 노린다면 상가주택을 짓는 것은 바람직하지 않다. 아파트에 비해 환금성이 떨어지기 때문이다. 또 최근에 택지가 나오는 신도시는 미분양 아파트가 많은 지역이라 임차 수요가 실제로 따라줄지도 발품을 직접 팔아 알아봐야 한다.

 

 

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