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경기침체기의 재테크 전략, 대물 오피스텔 투자

 

투자판단의 척도는 은행 금리를 기준으로 잡는 게 좋다. 예를 들면 현재 은행 금리가 연 5%라고 가정한다면 1억을 맡겼을 때 적어도 연 500 만원 이상을 벌어야지 투자가치가 있다는 말이 된다. 왜냐하면, 아무런 노력 없이 은행에만 돈을 넣어놔도 1년에 500만원을 버는데 투자를 해서 500만원 이하의 돈을 번다면 실패한 투자라고 밖에 할 수 없기 때문이다. 참고적으로 간혹 한시적으로 판매하는 특판 고금리 예금도 연 7-8% 정도로 높은 금리를 주는 상품이기 때문에 눈여겨 볼만 하다.

 

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그러나 은행에만 이런 고금리 특판 예금이 있는 것은 아니다. 부동산에도 이런 고금리 특판 예금처럼 높은 수익률을 매달 받을 수 있는 상품이 있는데 그것은 바로 대물 오피스텔이다. 오피스텔은 과거에는 공급과잉으로 그야말로 찬밥 신세 였지만 최근 1인가족 증가와 이혼률 증가 등으로 혼자 사는 사람들이 늘어나면서 수요가 증대되고 있다.

서울시의 ‘2008 통계연보’에 따르면 2007년 말 기준 서울 인구는 1042만1782명, 가구 수는 총 342만8249가구로 집계됐다. 이중 ‘1인 가구’는 전체의 22.4%(76만8457가구)를 차지했고 2인 이상 가족으로 구성된 혈연가구는 76.0%(260만4787가구), 비 혈연 5인 이상 가구는 1.5%(5만2420가구) 등이었다. 통계청의 조사에 따르더라도 우리나라 1인 가구 비중은 95년 12.7%, 2000년 15.5% 2005년 20% 2008년 22.4%등으로 계속해서 증가하는 추세를 보이고 있다.

오피스텔의 공급량도 지속적으로 감소를 했는데 건교부 자료에 따르면 오피스텔의 공급 수는 2003년 4만2천999가구, 2004년 6만8천449가구였으나 2005년에는 3만2천679가구로 줄었으며 최근까지도 공급은 크게 늘어나지 못한 실정이다. 이처럼 1인가구의 증가와 오피스텔의 공급 감소는 최근 오피스텔이 인기 있는 이유 중에 하나이다.

또한 최근 빌라나 소형 오피스텔의 가격도 많이 올랐기 때문에 오피스텔이 주거 대안으로써 자리매김을 하고 있는 것으로 간주된다. 베이비부머들의 은퇴와 함께 매달 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산인 오피스텔은 당분간 인기도 지속될 전망이다.

다만 입지 주변 환경 교통과 주변 시세 등을 꼼꼼히 따져야 한다. 어디에 위치해 있냐에 따라서도 훗날 가격상승도 염두에 둬야 하기 때문이다.

오피스텔의 장점과 정망에 대해서는 여기까지 설명을 하고 본론으로 들어가 수익률 10%짜리 부동산에 대해서 살펴보자. 2008년도에 필자는 안산에 있는 한 오피스텔을 6500만원에 매입했다. 실제 분양가 보다 약 20% 저렴하게 샀는데 이른바 대물 오피스텔 이었다. 대물 오피스텔 이란 오피스텔을 짓는 시행사가 자금난에 봉착하면 공사비 대신 건축물 즉, 오피스텔 자체를 시공사에 대납하기도 한다. 이때 대납하는 물건을 대물이라 한다. 건설사 분양팀을 통해 대물을 값싸게 구할 수 있다. 그렇기 때문에 시세보다 싸게 살 수 있는 것이다.

실제 분양가는 약 8000만원 이었기 때문에 1500만원 정도 싸게 살 수 있었다. 6500만원에 세금포함 취 등록세 4.6% 법무사 수수료등 총 약 500만원의 부대 비용이 추가로 들었다. 하지만 부과세 환급으로 약 500만원 정도를 환급 받았기 때문에 실제 투자금액도 6500만원이 들어갔다. 오피스텔은 주택과 다르게 신규로 분양 받는 경우 부과세 환급을 받을수 있다. 다만 부과세 환급을 받기 위해서는 임대사업자 등록을 해야 하고 그렇게 하면 국민연금 건강 보험료등이 올라가기 때문에 만약 부부라면 과표나 재산이 적은 사람에게 명의를 하는 게 유리 하다.

결국 실제 투자금 6500만원에 돈이 들어갔는데 월세는 보증금 500만원에 매달 월세 50만원이었다. 월세 50만원*12(개월수) =600만원, 즉 1년에 600만원에 수익을 얻을 수 있었고 투자원금 6500만원에서 보증금 500만원을 받기 때문에 실투자금액은 6000만원이 된다. 따라서 1년에 수익 600만원을 투자원금 6000만원으로 나누면 정확하게 10%가 된다. 다만, 임대사업자 등록을 했기 때문에 소득세를 수익에 약 10%정도를 내기 때문에 정확한 수익은 9%가 된다.

현재 어떠한 특판 예금도 연 9%의 수익을 내는 상품은 없다. 또한 시세차익도 노릴 수 있기 때문에 일거양득의 투자가 아닐 수 없다. 그런데 중요한건 실제 이 물건을 필자는 2500만원만 주고 샀다는 것이다. 6500만원 중에 나머지 4000만원은 대출을 받았는데 대출 이율은 넉넉잡고 8%라고 가정하면 4000만원 * 0.08 = 320만원 나누기 12개월 = 30만원 즉 이자를 매달 30만원씩 납입해야 하지만 월세가 50만원이 들어오기 때문에 20만원 정도가 남는 것이다.

즉 실제 투자금액 2500만원에 월세 20만원이 일년 이면 240만원이 되기 때문에 240/2500만원=9.6%의 이익을 낼 수 있는 것이다. 즉 2500만원으로 연 9.6%의 수익을 올릴뿐더러 훗날 시세차익까지 올릴 수 있는 것이다.

물론 이렇게 레버리지 효과를 내기 위해 빚을 지는 게 반드시 옳은 건 아니다. 하지만 반드시 내 돈을 가지고만 부동산투자를 하는 건 조금 어리석은 짓이다. 왜냐하면 부동산은 페이퍼자산과 다르게 실물자산이고 사용자산이다. 따라서 대출을 일정부분 받았다 하더라도 그 부동산을 다른 사람에게 임대를 놓게 하면서 거기에 따른 부수적인 수익을 얻을 수 있다. 일반적으로 집만 하더라도 다른 사람에게 전세나 월세를 놓아서 임대료를 받을 수 있기 때문에 과도한 대출이 아니라면 일정부분 대출을 받아서 집을 사고 임대를 통해 리스크를 줄일 수 있다는 말이다.

안산에 있는 오피스텔의 경우에도 매매가 6500만원에 전세가가 5500만원까지 들어 갈 수 있었기 때문에 훗날 금리가 올라 월세 보다 대출이자가 더 많아지게 될 경우 즉, 최악의 경우에도 그 집을 월세에서 전세로 돌리게 되면 대출을 다 갚고도 1,000만원이 더 남기 때문에 결국 빚이 없어져 대출 이자가 나가지 않는다는 것이다. 따라서 대출을 4000만원 받고 사도 전혀 리스크가 없다고 필자는 판단하게 된 것이다.

필자는 가끔 투자나 어떤 일을 결정할 때 항상 최악의 경우를 생각한다. 여러 가지 경우의 수를 따져서 예상치 못한 리스크가 존재 하는지 안하는지 항상 체크한다. 그리고 가장 최악의 시나리오를 생각해서 만약 내가 생각한 최악의 시나리오가 정말 현실화 됐을 때, 내가 감당 할 수 있는지 없는지 여부를 따져 본 후 만약 감당 할 수 있다고 판단되면 투자를 감행한다. 이 안산 오피스텔 같은 경우에도 최악의 경우는 월세나 전세가 안 빠져서 공실로 남는 경우와 우리나라가 IMF와 같은 금융위기를 겪어 은행 대출 금리가 월세 수입보다 더 올라갈 경우의 리스크를 생각해 봤다. 하지만 후자는 금리가 만약 월세 수입보다 더 상승한다 하더라도 바로 전세로 돌리면 이자 부담이 없기 때문에 문제가 되지 않았다.

한 가지 더 최악의 리스크는 말 그대로 이 계약 자체가 사기 계약이여서 내가 돈을 모두 잃는 경우가 생길 수 있으나 그 정도 리스크는 서류만 꼼꼼히 챙겨도 문제가 되지 않기 때문에 결국, 오피스텔이 계속해서 공실로 남는 리스크 밖에 없는데, 계약을 하기 위해 내가 계속해서 부동산에 있는 동안 월세나 전세를 구하려는 세입자들이 계속해서 들어왔고 오피스텔의 공실도 없는 상태였다.

지하철 바로 역세권은 아니지만 도보 15분 거리이고 안산 중심가이기 때문에 수요는 충분해 보였다. 따라서 내가 감당 할 수 없는 리스크는 존재 하지 않았고 결국 투자 결정을 하고 서류를 확인 한 후 바로 계약을 했다.

계약 후 바로 월세가 나갔고 은행 대출 금리가 8% 미만이었기 때문에 대출 금리를 제하더라도 약 23만원 정도가 남는다. 2500만원 투자해서 매달 23만원이면 23*12=276만원이기 때문에 연 수익률은 10%가 넘는 것이다. 훗날 시세차익 까지 생각한다면 나쁜 투자가 아니라고 생각한다.

이렇듯 지금도 발품을 팔아 잘 찾으면 좋은 매물들이 많기 때문에 항상 관심을 가지는 게 중요하다.

 

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