요즘 부각된 수익형 부동산 대세론 속, 오피스텔· 상가투자는 어떻게?■부동산재테크-와집넷[바로가기]

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요사이 시세차익에 기댄 수도권 주택시장의 시장침체가 지속되면서 오피스텔과 상가를 필두로 한 수익형부동산의 대세론이 부각되고 있다. 그 중에서도 전·월세 임차시장의 불안을 틈타 소액 투자 상품으로 각광받는 오피스텔과 인플레이션 헤징(hedging) 수단의 하나로 조명되고 있는 상가시장이 은퇴를 시작한 베이비부머(1955~1964년생)들을 비롯한 많은 수요자들에게 부동산 투자 변화 바람을 일으키고 있다.

 

▶ 작은 것이 강하다 30㎡ 안팎의 강소(强小) 오피스텔 분양성적 좋아~

오피스텔 시장은 여러 지표에서 활황세다. 일단 시세가 꾸준히 오름세다. 2011년 1월 1일부터 적용되는 국세청 오피스텔 기준시가가 평균 2.03% 올랐고, 서울 2.81%, 부산 2.26%, 경기 1.60%, 인천 0.06% 등 주요 지역이 모두 상승했다. 전국 오피스텔 기준시가는 2007년에 8.3%, 2008년 2.96%, 2009년 3.12%, 2010년 2.03% 로 계속 올랐다.

 

신규분양 성적도 좋은 편이다. 최근 서울과 인천, 부산 등 요지에 분양한 오피스텔이 높은 경쟁률로 수요자들의 인기를 끌었다. 일례로, 3월 28~29일 이틀간 접수한 '송파 문정동 한화 오벨리스크'의 일반청약 경쟁률은 1,292실 모집에 1만494명이 몰리면서 평균 8.12대 1을 기록했다. 3월 16일 동, 호수 지정 신청을 받은 부산광역시 대연동 '경성대 삼정그린코아' 오피스텔의 경우 역시 청약자 300여명이 밤샘 줄서기 끝에 분양 마감했다.

 

이 같은 도심 오피스텔의 선호도는 연내 일정기간 지속될 것으로 판단된다. 우선 주택시장 침체로 대체상품을 찾는 수요들이 매입가격이 가벼워 투자에 손쉬운 소형 오피스텔 시장으로 유입될 요인이 상존해 있는데다, 수도권 아파트 입주물량 감소도 오피스텔의 임대 수익률을 다소 높여줄 것으로 기대된다. 올가을 전세시장 불안이 지속된다면, 임차 주택을 찾지 못한 임대수요가 오피스텔로 전이되면서 임대수익 상승을 가져올 수 있기 때문이다.

 

특히 낮은 금리는 임대수익 투자자를 모으는데 한 몫 하고 있다. 출구전략에 따라 향후 금리인상이 예견되긴 하지만, 대출 금리에 비해 예금금리는 인상폭과 속도가 더뎌 별다른 수익을 기대할 수 없는 실정이다. 반면 오피스텔의 경우 임대수익률은 매수 가격이 얼마냐에 따라 달라지겠지만 통상적으로 강남권은 4~5%, 도심권은 5~6%, 수도권 신도시 역세권은 6~7% 선이다. 따라서 은행에 돈을 넣어놓는 것보다는 오피스텔에 투자하는 것이 득이 될 수 있는 셈이다.

 

그러나 오피스텔에 투자한 다해도 모두 성공하는 것은 아니다. 투자 시 고려해야 할 점이 많다.

 

첫째, 수익률을 높이려면 매수가격을 최대한 낮춰야 한다. 현재 오피스텔의 가격이 전반적으로 상승한 상황이기 때문에 발품을 팔아 저렴한 오피스텔을 찾아야 수익률을 높일 수 있다. 장기적으론 시세차익보다는 임대수익에 목표를 맞추는 것이 현명하다.

 

둘째, 입지적 측면에서는 교통이 편리한 역세권이나 개통 예정인 역세권, 항상 수요가 끊이지 않는 대학가, 출퇴근이 편리한 도심 업무지구 인근 등이 알짜 투자지역으로 꼽힌다.

 

셋째, 소형 면적으로 투자금이 작은 물건이 좋다. 수익률은 면적·금액에 따라 다르지만 초기 투자금이 적을수록 부담이 적고 위험도 낮기 때문이다. 특히 초보 투자자일수록 규모가 작은 투자로 경험을 쌓은 후 투자 규모를 늘려가는 것이 좋다.

 

넷째, 관리비가 적게 나오는 물건을 선택하는 것이 중요하다. 관리비는 세입자가 월세 외에 부담해야 하는 비용으로 관리비가 비싸면 월세를 많이 받기 힘들어 수익률이 떨어질 수 있다. 또한 세입자의 전체 비용 부담액이 커지면 임차를 꺼리기 때문에 세입자를 구하기가 어렵다.

 

다섯째, 주택 매매·전세시장이 동반상승하는 지역을 고르되, 무리한 투자는 피하고 제반비용도 고려해야 한다. 주택의 경우는 부동산 경기 활성화를 목적으로 2011년 말까지 취득세율50% 감면해주지만 오피스텔은 주택과 달리 거래세(4.6%)가 높다. 중개수수료도 마찬가지다. 주택은 거래금액 구간에 따라 상한요율이 다르고 상한액도 정해져 있지만 토지, 상가, 오피스텔 등 주택 이외의 부동산 중개수수료는 상한요율 9/1,000 이내에서 중개의뢰인과 중개사가 협의하여 결정할 수 있기 때문에 거래금액이 적더라도 주택에 비해 중개수수료가 많이 나온다.

 

※ 2011년 분양예정 주요 오피스텔  

 

▶ 2억 원 이상 자본 갖췄다면, 안정적 임대료와 현금흐름이 기대되는 선별적 상가투자

2010년 매장용 빌딩의 연간 투자수익률은 6.85%로, 전년 대비 1.66%p상승해 2009년 최저치(금융위기 여파) 이후 회복세를 나타내고 있다. 주식(KOSPI지수)에 비해서는 낮은 수치를 보이고 있으나, 채권 및 단기금융상품에 비해서는 여전히 높은 수익률을 기록하고 있는데다, 주택시장 약세에 따른 반사이익과 경기회복에 대한 기대감이 상가 대체 투자수요 증가로 반영된 것이다.

 

최근엔 작년부터 이어진 강남 부자들의 상가빌딩 사냥이, 선 임대 완료로 안정적인 임대료가 기대되는 강남권 상가나, 판교 및 광교신도시 등 지역적 선호도가 높은 지역 위주로 선별 투자되는 모습도 눈에 띄고 있다. 조만간 정년퇴직을 앞둔 대기업 본부장 K(59)씨도 4억 원여의 여윳돈을 판교신도시 테크노밸리 오피스상가 1층 49㎡(15평)를 분양받는데 투자했다. 신규상가라 망설였지만, 올 9월 신분당선 판교역이 완공될 예정인데다, 내년부터 정보통신업을 필두로 한 판교테크노밸리 오피스의 입주가 가시화되는 호재에 편승하기로 했다.

 

우리나라 인구구조 변화상 K씨처럼 800만에 달하는 베이비부머 퇴직자들의 노후를 고려한 잠재적 은퇴수요와 고령화 사회 진행은, 장기적으로는 주택에 집중 돼 있던 자산을 수익형 부동산에 분산시키고 새로운 수익모델을 찾기 위한 구조 변화로 확산 될 것으로 보인다. 특히 실물자산이 가장 좋은 인플레이션 헤지 수단이란 점은 알고 있지만, 주거용부동산에 대한 차익 기대감이 반감된 상태에서 일정수준 이상의 유동자금이 흘러갈 곳은 상가밖에 없다는 목소리도 높다.

 

하지만 상가투자는 위치와 조건, 투자시기에 따라 그 방향과 투자수익률· 성공 여부가 크게 바뀌게 된다는 점은 주의해야한다. 같은 상업지내 상권이라도 유동인구의 동선에 따라 투자전략과 투자물건이 바뀔 수 있어 투자실행에 신중을 기해야 한다.

 

기존상가는 이미 상권이 형성되어 있지만, 임대료 수준과 미래의 현금흐름 예상이 비교적 쉬어 투자위험이 낮다. 1층을 기준으로 한 서울지역 기존 상가들의 수익률은 대게 6% 내외수준이다. 상가투자 초보자라면, 분양보다는 권리금 현황과 투자 수익률이 안정된 기존 상권에 투자하는 것도 리스크를 줄이는 방법이다.

 

이밖에도 공실위험과 적절한 대출비중을 통한 레버리지 효과, 향후 매도를 고려한 환금성, 창업을 겸할 것인지, 임대수익을 목적으로 할 것인지 등, 지역의 장․단기 공급 상황에 따라서 철저히 투자수익률을 분석하고 보수적으로 접근할 필요가 있다. 수익형부동산 투자도 보수적 관점과 체계적인 위험관리만이 내 자산을 지킬 수 있는 길이다.

 

 

 

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