부동산을 무상으로 사용하는 경우 증여세, 소득세, 부가가치세

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특수관계자의 부동산을 무상으로 사용하는 경우 무상사용으로 인해 얻은 이익에 대해서는 증여세를 과세한다.

부동산을 무상으로 제공하는 자에게는 부가가치세는 과세가 안 되지만 소득세는 부당행위에 해당되어 세금을 내야한다.

다만 부동산소유주와 함께 거주하는 주택과 주택에 딸린 토지는 증여세를 과세하지 않는다.

* 주택과 주택이외의 건물이 함께 있는 경우(상가주택 등)에 전체 건물면적 중 주택면적이 50%를 초과하는 경우(주택부분의 면적이 더 큰 경우)엔 건물전체를 주택으로 본다.

부동산의 무상사용에 대한 이익에 대해서는 5년간의 이익을 합하여 그 금액이 1억원 이상인 경우에만 과세하며,

부동산을 무상으로 사용하기 시작한 날 증여한 것으로 보고 증여세를 과세한다,

5년간의 부동산 무상사용 이익의 계산은 부동산가액의 2%를 1년간 부동산 사용이익으로 보고 이를 5년간 합한 금액의 현재가치로 계산한다.

계산식은 다음과 같다.

부동산 가액 x 2% x 3.790787

이 규정은 2004년 1월1일부터 적용함으로 그 이전부터 무상사용한 경우에는 2004.1.1부터 무상사용한 것으로 본다.

5년이 경과한 후에는 다시 이 규정을 적용하여 증여세를 과세한다.

증여세를 납부한 후 5년 이내에 상속이나 증여 또는 양도 등으로 인해 부동산을 무상으로 사용할 수 없는 경우가 발생하면 잔여기간에 대해서는 경정청구를 하여 증여세를 환급받을 수 있다.

부동산을 무상으로 사용하는 자가 증여세를 납부할 능력이 없다고 인정되면 증여세의 일부 또는 전부를 면제한다.

용역의 무상공급은 부가가치세가 과세되지 않는다. 부동산임대는 용역이기 때문에 부동산을 무상으로 빌려준다고 해도 부가가치세는 과세되지 않는다.

하지만 용역을 시가보다 저렴하게 제공하는 경우엔 실제 받은 금액(대가)을 기준으로 부가가치세가 과세되는 것이 아니라 시가를 기준으로 과세된다.

특수관계자에게 부동산을 무상으로 임대하는 경우엔 무상이익에 해당하는 많큼 소득으로 보아 소득세를 과세한다. 이러한 제도를 부당행위계산부인제도라한다.

단 직계존비속에게 주택을 무상으로 사용하게 하고 직계존비속이 실제로 그 주택에 거주하는 경우에는 적용하지 않는다.

부당행위계산은 특수관계자간에 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 것으로 인정하는 때에 적용하는데

이때 조세부담을 부당하게 감소시키는 때란

시가차액(시가 - 대가)이 3억원 이상이거나

시가의 5%이상인 경우에만 적용한다.

ex) 부동산 임대시가 1억, 실제 지급한 금액(대가) 5천만원 =>대가차액은 5천만원

(3억 이상이거나 1억의 5%인 5백만원 이상 중 5% 이상인 5백만원 이상에 해당되어 부당행위계산을 적용 함)

이때 시가란

특수관계 없는 사람과 계속적으로 거래한 가액 또는 제3자와 일반적으로 거래한 가액을 말한다. 즉 특수관계없는 사람과 거래할 때 받는 가액을 말한다.

이러한 가액이 없거나 적용하기 곤란할 때는 다음의 계산식에 의한 가액을 부동산 임대 시가로 본다.

[(자산의 시가 x 50/100) - 실제 지급한 보증금등 금액] x 5%

ex) 부동산의 시가 10억, 실제 보증금 0원

부동산 무상 임대에 대한 시가 = 10억 x 50/100 x 5% = 2,500만원

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공