아파트를 시가보다 싸게 사면 증여세를 낼 수도 있다

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아파트를 시가보다 싸게 사면 증여세를 내야한다

아파트를 양도하는 경우 양도소득세를 내야하는데 양도소득세는 양도차액을 기준으로 계산한다. 때문에 매도가액이 적으면 양도소득세는 적게 낸다.

아들에게 아파트를 매매하는 경우 두 사람은 특수 관계이기 때문에 매도가액은 시중 거래가액보다는 자유롭게 정할 수 있다. 따라서 아버지가 아들에게 매매를 하면서 양도소득세를 줄이기 위해서는 매도가액을 적게 하는 것이 유리하다.

하지만 부자지간에 부동산을 매매하는 경우 고려해야할 점이 있다.

첫째로는 부자지간에 부동산을 매매하더라도 세무서는 이를 매매로 보지 않고 증여로 추정한다. 따라서 확실하게 대금을 주고 받았다는 사실을 입증하지 않으면 매매계약을 체결하고 등기를 하였다고 하더라도 증여세를 과세한다.

둘째로는 부동산을 매매하면서 시가보다 저렴하게 매매했다면 아들은 다른 사람에게 구입한 금액보다 적은 금액으로 구입하여 그만큼 이익을 얻게 된다. 이러한 이익에 대해서는 증여세를 과세하고 있다.

특수관계자간에 시가보다 저렴하게 부동산을 매매한 경우 매수자는 저렴하게 구입한 금액만큼 이익을 보게 되어 증여세를 내야하는데 증여세를 과세하는 기준은 다음과 같다.

저렴하게 구입하였다고 하여 무조건 증여세를 과세하는 것은 아니고 적정한 가액(시가)과 실제 지급한 가액(대가)의 차액(시가차액)이 시가의 30%를 넘거나, 금액으로 3억원이 넘는 경우에만 증여세를 과세하는 것이며 이 경우 증여금액은 시가에서 대가를 차감하고 그 다음 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액만큼을 증여로 본다.

시가차액(시가-대가)이 시가의 30%를 넘거나 3억원 이상인 경우 증여세가 과세된다.

이때 증여금액은 시가차액에서 시가의 30%와 3억원 중 적은 금액을 차감한 금액이다.

예를 들어 시가가 11억인 아파트를 7억에 매매한 경우 시가차액이 4억원으로 시가 11억원의 30%인 3억3천이 넘기 때문에 아들에게 증여세가 과세된다. 이때 증여금액은 4억에서 3억3천만원과 3억원중 적은 금액인 3억원을 차감한 금액인 1억원이 된다.

만약 시가가 11억인 아파트를 아들에게 8억에 매매하였다면 시가차액은 3억이 되어 증여세가 과세되지 않으며 아버지는 8억원을 매도가액으로 하여 양도소득세를 내면된다.

그런데 매매당사가가 특수관계인이 아닌 경우에도 저가양수를 하면 증여세가 과세된다. 다만 특수관계자와의 거래와는 다르게 정당한 사유없이 시가보다 저렴하게 구입한 경우에만 증여세를 과세하며, 이때 시가보다 저렴한 금액이란 시가차액이 시가의 30% 이상인 경우를 말하고 증여금액은 시가차액에서 3억을 차감한 금액이다.

【출처】노후대비 및 재테크투자 『구미원룸,상가주택,상가빌딩,다가구주택 건물 』정보제공