매매계약의 당사자 등부동산 매매계약의 당사자에는 매도인과 매수인이 있는데, 각 당사자는 대리인을 선임할 수 있습니다.
매매계약 체결 시 당사자는 부동산 중개업자의 도움을 얻을 수 있습니다.
매매계약 체결 시 당사자는 부동산 중개업자의 도움을 얻을 수 있습니다.
매매계약체결 시 당사자와 관련하여 확인할 사항 
부동산 매매계약을 체결할 때 매수인은 매도인이 부동산의 소유권자인지를 살펴야 합니다. 매수인 또는 매도인의 대리인과 매매계약을 체결한 경우 대리인이 대리권을 가지고 있는지 확인해야 합니다. 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다. 매매계약을 체결하는 매도인과 매수인은 매매계약의 당사자입니다.- 매도인은 물건을 파는 사람을, 매수인은 물건을 사는 사람을 말합니다.
매수인은 특히 매도인이 실제 소유자인지를 정확하게 확인해야 합니다.- 매도인이 서류를 위조하여 다른 사람의 부동산을 자기 것인 양 매도하는 경우에는 권한없는 자의 처분행위가 되므로 무효가 됩니다. 따라서 매매계약을 체결하고 등기까지 이루어졌다고 하더라도 매수인은 소유자가 될 수 없습니다.
- 참고로, 매매계약체결 시 매수하려는 부동산의 소유자로 등기된 자가 명의수탁자인 경우에는 추후 법적 분쟁의 소지가 있으므로 주의해야 합니다.
· 부동산의 명의신탁은 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」에 따라 금지됩니다. 즉, 누구든지 부동산에 관한 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기해서는 안 되며, 명의신탁의 약정과 이에 따라 행해진 등기에 의한 부동산 물권변동은 무효가 됩니다(「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제3조, 「부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률」 제4조).
· 따라서 매매계약 체결 시 매도인이 명의수탁자라는 것을 매수인이 안 경우에는 매도인과 매수인이 매매계약을 체결하고 매수인 명의로 소유권이전등기가 이루어진 경우에도 매수인은 소유권을 취득하지 못하는 위험이 있습니다.
· 부동산 명의신탁에 관해 자세한 것은 <매매계약의 체결 및 이행 - 등기의 신청 - 소유권이전등기의 신청>을 참조하시기 바랍니다.
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유용한 법령정보 - 1 |
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< 매도인을 직접 만나지 못하고 부동산중개인을 통해 계약을 했어요. 이 계약도 효력이 있나요? > Q. 주택을 매입하려는 A씨는 X부동산중개사무소를 통해 마음에 드는 집을 발견하고 계약을 하였습니다. 그런데 매도인 B씨를 직접 보지 못하고 X부동산중개사무소의 중개인인 甲과 계약서를 작성하고 계약금도 부동산중개사무소 측으로 입금하였습니다. 이러한 경우 당사자와 직접 하지 않은 계약도 효력이 있나요? A. 부동산매매와 같은 쌍무계약은 매도인 및 매수인에게만 계약의 효력을 발생시키는 채권관계로서 계약 상대방에게만 그 효력이 미치게 됩니다. 그러나 「민법」상의 대리규정을 따라 대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생기게 됩니다. 따라서 중개인 甲이 매도인 B씨의 대리인으로서 정당하게 주택매매계약의 체결을 대리한 것이라면 위 계약은 유효합니다(「민법」 제114조). |
대리인이란- 대리란, 타인이 본인의 이름으로 법률행위를 하거나 또는 의사를 받음으로써 그 법률효과가 직접 본인에 관하여 생기는 제도를 말합니다.
- 대리제도에서 본인의 이름으로 법률행위를 하는 자를 대리인이라고 하며, 대리인에는 법률에 따라 정해지는 법정대리인과 당사자의 의사에 따라 선임되는 임의대리인이 있습니다.
· 매매계약 체결 과정에서 임의대리인은 매도인에 의해 선임될 수 있고, 매수인에 의해 선임될 수도 있으며, 양자 모두에 의해 선임될 수도 있습니다.
- 대리인이 행한 의사표시의 효과는 모두 직접 본인에게 귀속합니다(「민법」 제114조).
- 예를 들어, 매수인이 대리인을 사용하여 매매계약을 체결한 경우, 매매계약에 따른 소유권이전등기청구권, 대금지급채무 등의 법적 권리·의무는 대리인이 아닌 매수인에게 귀속됩니다.
대리인과의 매매계약체결- 매매계약 당사자가 선임한 대리인과 매매계약을 체결할 때에는, 대리인에게 대리권이 있는지부터 확인해야 합니다.
- 이를 위해, 계약상대방은 대리인이 법정대리인인 경우에는 인감증명서를 요구하고, 대리인이 위임대리인인 경우에는 위임장과 인감증명서를 함께 요구하여 이를 확인해야 합니다.
· 위임장에는 부동산의 소재지와 소유자 이름 및 연락처, 계약의 목적, 대리인 이름·주소 및 주민번호, 계약의 모든 사항을 위임한다는 취지가 기재되고 연월일이 기재된 후 위임인의 인감이 날인되어 있어야 합니다.
√ 위임장의 양식과 작성방법에 대해서는, 대법원 인터넷등기소>자료센터>신청서양식및자료안내를 참조하시기 바랍니다.
· 인감증명서는 위임장에 찍힌 위임인의 날인 및 매매계약서에 찍을 날인이 인감증명서의 날인과 동일해야 법적으로 문제가 발생하지 않습니다.
√ 인감증명제도는, 행정관청에서 인감신고자가 현재 사용하는 인감이 신고된 인감임을 증명해 주는 제도로서(대법원 2001. 7. 10. 선고 2000두2136 판결), 재산권의 처분이나 채무 부담행위를 하는 때에 본인의 의사를 확인하기 위한 방법으로 사용되고 있습니다.
√ 인감증명을 받으려는 자는 미리 그 주소를 관할하는 증명청에 인감을 신고함으로써 그 증명을 받을 수 있습니다(「인감증명법」 제3조제1항).
※ 부부는 상대방 명의의 부동산 매매를 위임장 없이 대리할 수 없습니다.
□ 일상가사대리권이란, 부부가 일상의 가사에 대해 가지는 대리권을 말합니다(「민법」 제827조, 「민법」 제832조).
□ 일상가사의 범위는 부부공동체의 생활구조, 정도 그 부부의 생활장소인 지역사회의 사회통념에 따라 결정됩니다(대법원 1999. 3. 9. 선고 98다46877 판결).
- 따라서, 거주용 가옥의 임차와 같이 가족의 의식주에 관한 사무는 일상가사의 범위에 포함되어 배우자가 타방 배우자를 대리할 수 있으나, 타방 명의의 부동산의 매각은 일상가사대리의 범위 안에 포함되지 않습니다.
- 즉, 상대방 명의의 부동산의 매각에는 본인 명의의 위임장이 있어야 합니다.
부동산 중개업자란- 부동산 중개업자란, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」에 따라 중개사무소의 개설등록을 한 자를 말합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제2조제4호).
· 부동산 중개업자는 매매계약의 당사자는 아니지만, 매도인이나 매수인과 부동산 중개계약을 통해 부동산 거래에 개입할 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).
- 부동산 중개업자의 도움을 얻어 매매계약을 체결하는 경우 부동산 중개업자가 소속된 중개사무소가 등록된 중개사무소인지, 보증보험 또는 공제에 가입했는지를 확인하고 계약을 체결합니다.
· 등록된 중개사무소인지의 여부는 해당 중개사무소 안에 게시되어 있는 중개사무소등록증, 공인중개사자격증 등으로 확인하면 됩니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제17조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
· 보증보험 또는 공제에 가입했는지의 여부는 중개사무소에 게시된 보증의 설정 증명서류를 확인하면 알 수 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙」 제10조).
중개업자의 의무- 중개업자는 중개대상물의 종류·소재지·지번·지목·면적·용도·구조 및 건축연도 등 중개대상물에 관한 기본적인 사항 그 밖의 사항에 대해 중개의뢰인에게 설명해야 하며, 거래계약서 사본의 보존의무, 허위계약서 작성 금지의무, 중개대상물확인·설명서의 교부·보존 의무를 부담합니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제29조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제25조, 「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조).
부동산 중개업자의 손해배상책임- 부동산 중개업자는 중개행위를 함에 있어 고의나 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제1항).
- 부동산 중개업자는 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(「공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률」 제30조제2항).
· 예를 들어 부동산중개인은 부동산을 처분하려는 자가 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인해야할 의무를 지며, 설사 진정한 권리자와 동일인인지 조사·확인하였더라도 매도의뢰인이 모르는 사람인 경우에는 등기권리증 소지여부나 그 내용을 조사·확인할 의무를 집니다. 따라서 부동산 중개업자가 이러한 부동산 중개업자의 의무를 소홀히 하여 부동산 매수인에게 손해를 입힌 때에는 부동산 중개인은 그 손해에 대해서 배상을 해야 합니다(대법원 1993. 5. 11. 선고 92다55350 판결).
- 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법규정의 취지에 비추어 중개한 자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선, 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정됩니다(대법원 2000. 12. 22. 선고 2000다48098 판결).
· 예를 들어, 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 부동산 중개업자가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 잔금 중 일부를 횡령한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선·중개하려는 의사를 갖고 있었는가라는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라, 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 중개업자의 행위가 알선·중개행위로 인정되는가에 의해 판단되며, 따라서 잔금 중 일부를 횡령한 부동산중개업자는 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에 해당하게 되어 부동산 중개업자의 손해배상 책임을 지게 됩니다(대법원 2005. 10. 7. 선고 2005다32197 판결).
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