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 주택거래신고제

[ 주택거래신고제 개요 ]

• 도입목적
  • 주택에 대한 투기수요를 억제하고 투명한 주택거래 관행의 정착을 통하여 주택가격을 안정시키기 위함
• 시행지역
  • 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 주택거래신고지역으로 지정된 지역에 한함
    • 투기지역이란 ?
      ☞ 전국 부동산가격상승률 및 물가상승률 등을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있어 소득세법 제96조의 규정에 의거하여 재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정하는 지역임
• 신고 대상주택
  • 주택거래신고제의 신고대상은 신고지역내 모든 아파트
    • 종전의 주택건설촉진법에 의하여 설립인가를 받은 재건축조합의 사업부지가 1만㎡ 이상이거나 기존 또는 신축 주택수가 300세대 이상인 경우 조합설립인가를 받은 때에 정비구역이 지정된 것으로 봄
    • 재건축·재개발 정비구역안에 있는 아파트 및 연립주택이 철거·멸실된 때에는 신고대상에서 제외되나, 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니하면 신고대상이 됨
• 신고 의무자
  • 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서를 공동으로 서명·날인(전자인증을 포함)하여 거래당사자 중 1인이 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 제출(인터넷 신고를 포함)하여야 함
    • 다만, 거래당사자가 부득이한 사유로 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고토록 할 수 있음.
    • 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고하여야 함(『공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률』제27조제6항)
  • 또한, 거래당사자 일방이 신고를 거부한 때에는 당해 거래의 상대방이 단독으로 신고할 수 있음. 단, 거래계약서 사본과 거부사유서를 첨부하여 제출하여야 함.(방문신고에 한함)
• 신고기간
  • 주택거래계약은 계약체결일부터 15일 이내에 관할 시장·군수·구청장에게 신고하여야 함
• 신고내용
  • 주택거래계약의 신고내용은 다음과 같음
    1. 매수인 및 매도인의 인적사항
    2. 계약일, 주동금 지급일 및 잔금지급일
    3. 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적
    4. 거래대상 주택의 종류와 규모
    5. 주택거래가액
    6. 자금조달계획서(6억초과에 한함)
    7. 입주계획(6억초과에 한함)
    8. 계약의 조건 및 기한이 있는 때에는 그 조건 또는기한
• 신고방법 : 인터넷 신고 또는 방문신고 중 선택하여 신고할 수 있음
  • 방문신고:거래당사자가 주택거래신고계약서에 공동으로 서명 또는 날인하여 거래당사자 중 1인이 시장ㆍ군수 또는 구청을 방문하여 직접 제출하는 방법
    ※ 방문신고 절차
    주택거래신고서 작성·제출(신고인) → 신고서 접수(시장·군수·구청장) → 신고내용 확인 → 신고필증 교부
  • 인터넷 신고:해당 지방자치단체 홈페이지(부동산거래신고시스템 : RTMS)을 통하여 거래당사자가 공동으로 전자인증(공인인증서 필요)을 하여 신고하는 방법
    ※ 인터넷 신고 절차
    부동산거래관리시스템 접속 ☞ 로그인(성명, 주민번호, 공인인증서)☞ 주택거래계약신고서 작성, 전자서명(개인간 거래는 매수, 매도자 공동서명, 중개업자 중개는 중개인만 서명) ☞ 인터넷 접수 (시·군·구청) ☞ 주택거래계약신고서 확인 및 인터넷 신고필증 발급(담당공무원) ☞ 주택거래계약신고필증 인터넷 출력(거래당사자, 중개업자)
    ※ 부동산거래관리시스템 접속방법 : 해당 시·군·구 홈페이지 접속 후 부동산거래관리시스템 링크메뉴를 통한 접속
    ※ 개인간 거래시 서명방법 : 거래당사자 중 1명이 서명하고, 다른 상대방이 본인 주민등록번호를 입력하여 로그인 하면 자동적으로 계약서 내용이 화면에 뜨게 되며, 동 계약서에 서명하면 됨(서로 다른 장소나 컴퓨터에서도 서명 가능)
    ※ 공인인증서 발급방법
     - 인터넷 뱅킹을 사용하시면서 공인인증서가 있는 경우 기존 인증서의 사용이 가능합니다.
     - 인테넛 뱅킹을 사용하시지 않는 경우 : 거래 은행의 인터넷 뱅킹에 가입하시고 공인인증서를 발급받아 사용하시면 됩니다.
    ※ 문의 : 콜센터(1588-0149), 시스템 운영팀(031-436-2923～6)
• 위반자 조치
  • 미신고자 및 신고해태자에 대하여는 해태기간에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함
  • 허위신고자에 대하여는 허위신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배～5배의 과태료를 부과함
• 과태료 부과기준
  

  위반행위	과태료부과금액
  ○ 주택거래계약신고를 하지 아니하거나 게을리 한 때
  · 신고해태기간이 1월 미만	취득세의 1배
  · 신고해태기간이 1월 이상～3월 미만	취득세의 2배
  · 신고해태기간이 3월 이상～6월 미만	취득세의 3배
  · 신고해태기간이 6월 이상～12월 미만	취득세의 4배
  · 신고해태기간이 12월 이상	취득세의 5배
  ○ 주택거래계약신고를 거짓으로 한 때	취득세의 1배
  - 거래가액 이외의 사항을 거짓으로 신고한 때	취득세의 1배
  - 거래가액을 거짓으로 신고한 때	취득세의 1배
  · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 미만	취득세의 1배
  · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 10% 이상～20% 미만	취득세의 2배
  · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 20% 이상～30% 미만	취득세의 3배
  · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 30% 이상～50% 미만	취득세의 4배
  · 거래가액과 신고가액의 차액이 거래가액의 50% 이상	취득세의 5배

  ※ 거래가액을 거짓으로 신고한 때에는 실제 거래가액을 기준으로 과태료 부과
• 주택거래신고지역 지정
  • 신고지역의 지정절차
    • - 투기지역중 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있다고 판단되는 지역으로서 관할 지방자치단체와 협의한 후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정함
      
      ※ 세부 지정절차:지정예고(필요시, 국토부) → 현지조사(필요시, 국토부 또는 지자체) → 관할 지자체 협의(시급한 경우 생략가능) → 주택정책심의위원회 심의 → 신고지역 지정 및 공고
  • 신고지역의 지정기준
    • - 전월의 아파트의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
    • - 3월간의 아파트의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
    • - 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 가격상승률의 2배 이상인 지역
    • - 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
  • 신고지역의 지정범위
    • - 신고지역의 지정범위는 시·군·구 또는 읍·면·동(동은 법정동을 말함)의 행정구역별로 지정함을 원칙으로 함
    • - 다만, 투기의 성행지역이 국지적인 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역 단위별로 지정할 수 있음

  구 분	지 정 지 역	지정일
  서울시(3)	강남구(세곡동 제외), 송파구(풍납 제외, 거여·마천 추가지정(‘05.9.8)),	’04. 4.26
  	서초구(내곡·염곡·원지·신원동 제외)	’05. 3.28

문답자료

<시행시기>

• 1. 주택거래신고제의 효력발생시기 ?
  • 주택거래신고제는 ‘04.3.30부터 시행되고 있으며, 주택거래를 신고하여야 하는 시기는 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되었음을 관보에 게시한 날부터 입니다.
• 2. 주택거래신고지역이 지정될 경우 주택거래계약을 신고하여야 하는 시기는 ?
  • 당해 지역이 주택거래신고지역으로 지정되는 경우 거래당사자(중개업자가 중개한 경우에는 중개업자)는 주택거래계약의 체결일부터 15일 이내에 신고하여야 합니다.

<신고지역의 지정 및 해제>

• 3. 주택거래신고지역의 지정기준은 ?
  • 주택거래신고지역은 다음의 지정기준에 해당되는 지역을 대상으로 지정합니다.
    • 1) 전월의 아파트의 매매가격상승률이 1.5% 이상인 지역
    • 2) 3월간의 아파트의 매매가격상승률이 3% 이상인 지역
    • 3) 1년간의 아파트의 매매가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역
    • 4) 관할 시장·군수·구청장이 주택에 대한 투기가 성행할 우려가 있다고 판단하여 지정을 요청하는 지역
• 4. 주택거래신고지역은 어떠한 절차를 거쳐서 지정하는지 ?
  • 주택거래신고지역은 투기지역으로 지정된 지역중에서 상기 지정기준에 해당하는 지역을 대상으로 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 국토해양부장관이 지정합니다.
• 5. 주택거래신고지역의 지정범위는 ?
  • 주택거래신고지역은 시·군·구 또는 읍·면·동의 행정구역별로 지정하는 것이 원칙이나,
  • 투기가 성행하는 지역이 국지적이거나 투기의 인근지역 확산가능성이 낮은 경우 등 지정범위를 한정할 필요가 있다고 인정되는 경우에는 주택단지 또는 재건축·재개발구역단위로 지정할 수 있습니다.
• 6. 주택거래신고지역으로 지정되면 어떠한 효과가 생기는지 ?
  • 주택거래신고지역으로 지정된 지역에서는 주택거래가 있는 경우 거래당사자(중개업자가 중개한 경우에는 중개업자)는 주택거래내용을 계약일부터 15일 이내에 시장·군수·구청장에게 신고할 의무가 발생하고, 신고기간내 신고하지 아니하거나 해태한 자 및 허위신고자에 대하여는 과태료가 부과됩니다.
• 7. 주택거래신고지역은 언제 해제되는 것인지 ?
  • 주택거래신고지역은 당해 지역의 주택가격이 신고지역 지정전의 가격수준으로 하락되어 상당기간 다시 반등할 우려가 없는 경우, 관할 지방자치단체의 장이 당해 지역의 주택가격이 안정되었다고 판단하여 해제를 요청하는 경우에 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 해제하게 됩니다.

<신고방법 및 내용>

• 8. 주택거래신고는 반드시 거래당사자가 하여야 하는지 ?
  • 주택거래신고는 신고기관을 직접방문하여 신고하시거나 인터넷을 통하여 신고할 수 있습니다.
  • 주택거래신고는 거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약신고서에 공동으로 서명 또는 날인(전자인증을 포함)을 하여 거래당사자 중 1인이 신고하면 됩니다. 다만, 중개업자가 중개한 경우에는 중개업자가 주택거래신고를 하여야 합니다.(공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률 제27조제6항)
  • 다만, 신고의무자가 생업상의 사정 등으로 직접 신고할 수 없는 경우에는 대리인으로 하여금 신고하게 할 수 있으며, 당사자 일방이 신고를 거부할 경우에는 상대방이 단독으로 신고할 수 있습니다.(방문신고에 한함)
• 9. 주택거래신고시 신고할 사항은 무엇인지 ?
  • 주택거래신고를 하는 경우 거래당사자가 신고하여야 할 사항은 다음과 같습니다.
    • 1. 매수인 및 매도인의 인적사항
    • 2. 계약일, 주동금 지급일 및 잔금지급일
    • 3. 거래대상 주택의 소재지, 지목 및 면적
    • 4. 거래대상 주택의 종류와 규모
    • 5. 주택거래가액
    • 6. 자금조달계획서(6억초과에 한함)
    • 7. 입주계획(6억초과에 한함)
    • 8. 계약의 조건 및 기한이 있는 때에는 그 조건 또는기한
• 10. 주택거래계약을 신고한 경우에도 별도로 계약서에 검인을 받아야 하는지 ?
  • 주택거래당사자인 매도인 및 매수인이 주택거래계약을 신고하고 신고필증을 교부받은 경우에는 부동산등기특별조치법에 의한 검인을 받은 것으로 간주되므로 소유권이전등기시 별도로 검인을 받지 않아도 되며, 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고도 하지 않아도 됩니다.
    
    - 즉, 매매계약서에 신고필증을 첨부하여 소유권이전등기를 할 수 있습니다.

<신고대상 주택>

• 11. 주택거래계약을 신고하여야 하는 주택은 ?
  • 주택거래신고지역에서 주택거래시 신고대상이 되는 주택은 신고지역내 모든 아파트입니다.
• 12. 오피스텔도 신고대상이 되는지 ?
  • 주택거래신고지역에서 거래되는 주택 중 아파트만이 신고대상이 되므로, 주택이 아닌 업무시설인 오피스텔은 신고대상이 되지 아니합니다.
• 13. 주택의 분양권을 전매하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
  • 주택거래신고지역에서 거래되는 기존 주택만이 신고대상이 되므로 준공되지 아니한 주택의 분양권을 전매하는 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다. 다만, 주택의 분양권 매매시에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고를 하셔야 합니다.
• 14. 주상복합아파트도 신고대상이 되는지 ?
  • 주상복합아파트도 주택부분은 공동주택 중 아파트에 해당되므로 신고대상이 됩니다. 다만, 신규로 건설되는 주상복합아파트를 신규로 분양받는 경우에는 분양권에 해당되므로 신고대상이 아닙니다.
• 15. 재건축·재개발사업의 대상주택이 멸실된 경우에도 신고대상이 되는지 ?
  • 재건축·재개발구역안에 있는 주택은 신고대상이 되나, 당해 주택이 철거·멸실된 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
  • 다만, 당해 주택이 멸실된 경우에도 건축물관리대장이나 건물등기부상 멸실정리가 되지 아니한 경우에는 신고대상이 됩니다.
• 16. 단독주택이나 다세대주택도 신고대상이 되는지 ?
  • 신고대상이 되는 주택은 아파트만 해당되므로 단독주택이나 다세대주택은 신고대상이 되지 아니합니다.
• 17. 주택조합(지역조합·직장조합) 및 재건축·재개발조합의 조합원지위를 양도하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
  • 주택조합이나 재건축·재개발조합의 조합원지위는 당해 주택에 입주할 수 있는 지위로서 주택의 분양권에 준하는 것으로 볼 수 있으므로 당해 조합원지위를 양도하더라도 신고대상이 되지 아니합니다. 다만, 분양권 매매시에는 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따른 부동산거래신고를 하셔야 합니다.
• 18. 지구단위계획이 수립된 지역안의 재건축조합아파트인 경우에도 신고대상인가 ?
  • 당해 지역에 수립된 지구단위계획이 재건축사업을 위하여 수립된 경우에는 정비구역으로 간주되므로 신고대상이며,
  • 고도지구 등 도시계획차원에서 지구단위계획이 수립되었다면 신고대상이 아니나, 당해 조합이 종전 주택건설촉진법에 의해 인가된 조합(300세대 이상 또는 부지면적 1만제곱미터 이상에 한함)인 경우에는 신고대상이 됩니다.
• 19. 저밀도지구안의 재건축조합인 경우 신고대상인가 ?
  • 저밀도지구 등 아파트지구는 정비구역으로 간주되므로 저밀도지구안에 있는 재건축조합원은 신고대상이 됩니다.
• 20. 재건축을 위한 지구단위계획이 03.6.20일 도시계획위원회 심의를 거쳤고, 7.6일 결정고시되었다면 신고대상인가 ?
  • 도시및주거환경정비법 시행이후에 지구단위계획이 결정되었어도 시·도지사가 정비구역으로 언제라도 변경고시할 수 있으므로 정비구역으로 변경고시하였다면 신고대상이 됩니다.
• 21. 지구단위계획구역중 특별계획구역안에 위치하였고 종전 주택건설촉진법에 의하여 재건축조합설립인가를 받지 아니한 경우 신고대상인지 ?
  • 특별계획구역은 정비구역으로 인정되지 아니하므로 신고대상이 되지 아니합니다.
• 22. 종전 주택건설촉진법에 의해 조합설립인가를 받았으나, 도시및주거환경정비법에 의해 조합설립변경인가를 다시 받았으며 정비구역으로 지정되지 않은 경우 신고대상인지 ?
  • 종전 주택건설촉진법에 의하여 조합설립인가를 받은 경우에 해당하므로 신고대상이 됩니다.
• 23. 분양받은 신규주택을 소유권등기하는 경우에도 신고대상이 되는지 ?
  • 분양받은 신규주택에 대한 소유권이전등기를 하는 경우에는 주택거래신고대상이 되지 아니합니다.
  • 다만, 신규주택을 등기하고 제3자에게 양도하는 경우에는 신고대상이 됩니다.
• 24. 주택에 대한 소유권이전계약은 모두 신고대상이 되는지 ?
  • 다음의 거래계약과 같이 대가가 있는 경우에는 신고대상이 되나,
    1.「가등기담보 등에 관한 법률」에 따라 가등기담보를 목적으로 하는 매매예약 또는 채권담보를 목적으로 하는 대물변제 예약 등을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우
    2. 매매예약의 불이행으로 처분금지가처분결정과 소유권이전등기청구소송이 진행 중인 주택을 취득한 선의의 제3자가 타인에게 매도하는 경우
    3. 집행력 있는 판결을 원인으로 소유권이전등기를 하고자 하는 경우
    4. 체납압류에 따른 공매가 아닌 공개매각의 경우
    5. 그 밖에 부담부증여 등 사실상의 대가가 수반되는 거래인 경우
  • 다음의 거래계약인 경우에는 신고대상이 되지 아니합니다.
    1. 상속 등 대가가 없는 거래인 경우
    2. 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우
    3. 점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우
    4. 압류재산에 대한 경매 및 체납압류에 따른 공매를 통하여 소유권을 이전하는 경우
    5.「민법」제839조의2에 따른 협의이혼시 재산분할의 방편으로 행하여진 자산의 이전인 경우
    6. 근저당권 설정 등의 부분을 증여자가 부담하는 증여인 경우
    7. 가등기 목적의 매매예약서인 경우
    8. 국가, 지방자치단체, 공공기관(대한주택공사, 한국토지공사, 지방공사 등)등이 공익사업을 위하여 수용 또는 협의 매수하는 경우
    9. 해당 주택의 소유권의 일부에 대하여 지분으로 매매하거나 부담부 지분증여인 경우
    10. 공동소유권 중 합유를 공유로 전환하는 경우

<지정효과>

• 25. 주택거래신고지역은 투기지역과 어떠한 차이가 있는지 ?
  • 주택거래신고지역과 투기지역의 차이점은 다음과 같습니다.

  구 분	투기지역	주택거래신고지역
  지정기준	- 전월의 주택가격상승률이 전국주택가격상승률보다 30%이상 높은 지역 - 전월의 주택가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30%이상 높은 지역 - 1년간의 주택가격상승률이 3년간 전국주택가격상승률보다 높은 지역	- 전월의 아파트가격상승률이 1.5%이상인 지역 - 3월간 아파트가격상승률이 3%이상인 지역 - 1년간 아파트가격상승률이 전국의 2배 이상인 지역
  지정 및 해제절차	- 국토부장관의 요청에 의해 재정부장관이 부동산가격안정심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제	- 국토부장관이 해당 지자체와 협의후 주택정책심의위원회의 심의를 거쳐 지정 및 해제
  지정효과	- 기준시가 대신 실거래가액으로 양도소득세 부과	- 실거래가액으로 취득세·등록세 부과 등

<위반시 제재사항>

• 26. 주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자 또는 허위로 신고한 자는 어떠한 제재를 받는지 ?
  • 주택거래신고를 하지 아니하거나 게을리 한 자(중개업자가 신고하는 경우는 제외)에 대하여는 해태한 기간에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과되고,
  • 주택거래내용을 허위로 신고한 자(중개업자가 신고하는 경우는 제외)에 대하여는 신고내용 및 신고가액의 차액에 따라 취득세의 1배 ～ 5배까지 과태료가 부과됩니다.
    ※ 다만, 중개업자가 공인중개사의 업무 및 부동산거래신고에 관한 법률에 따라 주택거래신고를 하는 경우에는 그 법률에 정한 바에 따라 처분됩니다.

<기타사항>

• 27. 투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것인지 ?
  • 투기지역이 모두 주택거래신고지역으로 지정되는 것은 아니며, 투기지역중에서 주택에 대한 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로서 지정요건에 해당되는 지역만을 주택거래신고지역으로 지정합니다.
• 28. 주택정책심의위원회는 어떻게 구성되는지 ?
  • 위원장은 국토해양부장관이며, 위원장을 포함하여 20인 이내의 위원으로 구성됩니다.
  • 위원은 현재 기획재정부·교육과학기술부·행정안전부·농림수산식품부·환경부·지식경제부·보건복지가족부·노동부 차관 및 국무총리실의 주택정책업무를 담당하는 차장, 대한주택공사 및 한국토지공사 사장, 관련 민간전문가 등으로 구성되어 있습니다.
• 29. 과태료는 어떻게 부과되는지 ?
  • 신고기간 위반자 및 허위신고자에 대한 과태료는 관할 시장·군수·구청장이 신고의무자(매도인 및 매수인)에게 부과하게 됩니다.
    ※ 천재지변 등 불가항력적 사유나 시장 등이 인정하는 상당한 사유가 있는 기간은 해태기간에 산입하지 아니합니다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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