매매계약의 이행의무매매계약을 체결한 후 매도인은 매수인에 대해 매매의 목적이 된 권리를 이전하고 매수인은 매도인에게 기한 내에 매매대금을 지급할 의무가 있습니다.
매매계약의 효과 
매도인의 소유권이전의무와 매수인의 대금지급의무- 매도인은 매수인에 대하여 매매의 목적이 된 부동산의 소유권을 이전해야 하며 매수인은 매도인에게 그 대금을 지급해야 합니다(「민법」 제568조제1항).
- 쌍방의무는 특별한 약정이나 관습이 없으면 동시에 이행해야 합니다(「민법」 제568조제2항).
동일기한의 추정- 매매의 당사자 일방에 대한 의무이행의 기한이 있는 때에는 상대방의 의무이행에 대해서도 동일한 기한이 있는 것으로 추정됩니다(「민법」 제585조).
대금지급장소- 매매의 목적물의 인도와 동시에 대금을 지급할 경우에는 그 인도 장소에서 이를 지급해야 합니다(「민법」 제586조).
과실의 귀속- 매매계약이 있은 후에도 인도하지 않은 부동산으로부터 생긴 과실은 매도인에게 속합니다(「민법」 제587조 전문).
※ 다만, 매수인이 매매대금을 완납한 이후에는 매수인이 부동산을 인도받지 않은 경우에도 부동산으로부터 생긴 과실은 매수인에게 속합니다(대법원 1993. 11. 9. 선고 93다28928).
- 예를 들면, 임대차가 있는 부동산에 대한 매매계약이 체결된 경우 해당 부동산을 인도하기 전까지는 그 부동산으로부터 발생하는 임대료를 매도인이 받지만, 매수인이 매매대금을 완납한 이후에는 부동산 인도와 상관없이 매수인이 임대료를 받게 됩니다.
※ 과실(果實)이란 물건으로부터 생기는 경제적 수익을 말하며, 그 종류로는 천연과실과 법정과실이 있습니다.
· 물건의 용법에 따라 수취하는 산출물을 천연과실이라 하는데, 천연과실에는 수목의 열매, 가축의 새끼, 토사나 석재 등이 있습니다.
· 물건의 사용대가로 받는 금전 그 밖의 물건을 법정과실이라 하는데, 법정과실에는 임료, 지료, 이자 등이 있습니다(「민법」 제101조제2항).
대금의 이자- 매매대금의 지급에 대하여 기한이 없으면, 매수인이 목적물의 인도를 받은 때까지 그 매매대금을 지급하지 않은 경우에는 목적물의 인도를 받은 날부터 대금의 이자를 지급해야 합니다(「민법」 제587조 후단).
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유용한 법령정보 - 2 |
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< 매도인이 등기이전을 해주지 않아요. 잔금기일에 맞춰서 매수인은 잔금을 지급해야 하나요? > Q. 매도인 A는 매수인 B와 X토지에 대해 2009년 1월 매매계약을 체결하고 계약금을 교부했습니다. 이후 2009년 3월과 5월에 각각 중도금과 잔금을 지급하기로 하고, 소유권 이전등기는 잔금지급과 동시에 하기로 하였습니다. 그런데 잔금지급일에 매도인이 소유권이전등기를 해 주지 않고 미루며, 잔금의 지급을 먼저 요구하고 있습니다. 또한 매도인 A는 현재 2009년 6월로 약속했던 잔금지급기일에서 한달이 지체되었으니, 지연이자까지 요구합니다. 잔금을 주지않으면 계속 이자가 늘어날 것 같은데, 먼저 잔금을 주어야 하나요? A. 매도인 A와 매수인 B의 부동산 매매계약은 쌍무계약으로서 양 당사자의 채무는 동시이행의 관계에 있습니다. 즉 매수인 B의 잔금지급의무와 매도인 A의 소유권등기이전의무는 동시에 이루어져야 하는 것으로, 매도인 A가 소유권이전등기를 미루고 있는 상태에서 매수인 B가 잔금을 선지급해야 할 의무는 없고, 선지급의무가 있는 것이 아니므로 이에 대한 지체에 대하여도 책임이 없습니다. 따라서 매수인 B는 매도인 A가 소유권이전등기의무를 이행하는 것과 동시에 잔금지급의무를 이행하면 되고, 기존의 잔금지급기일이 지났다고 해서 이에 대해 이자를 지급할 필요도 없습니다(「민법」 제536조). |
매수인은 매매대금을 지급기한 일자에 맞추어 매도인에게 지급해야 하는데, 통상 매매대금은 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 지급합니다(「민법」 제568조제1항).※ 매매대금 지급 단계에 따른 계약의 효과
□ 계약금만 지급된 경우
- 매도인이나 매수인에게는 매매계약에 따른 구속력이 없습니다. 따라서 매도인은 매수인에게 계약금의 두 배를 돌려주고, 매수인은 계약금을 포기하는 방법으로 매매계약을 해제할 수 있습니다(「민법」 제565조).
□ 중도금까지 지급된 경우
- 중도금을 지급하면 매매계약의 이행이 시작된 것으로 보아 매도인과 매수인 어느 일방의 의사만으로 매매계약을 해제할 수 없게 됩니다(「민법」 제565조).
- 다만, 당사자 일방이 매매계약에 따른 의무를 다하지 않는 경우(예를 들어 매수인이 잔금지급기일이 지나도 잔금을 지급하지 않거나, 잔금지급거절의 의사를 밝히는 경우)에는 상대방(즉, 매도인)은 매매계약 위반에 의한 법정해제를 할 수 있습니다(「민법」 제543조).
· 이에 관한 자세한 사항은 <매매계약의 위반 - 매매계약의 위반 - 매매계약의 해제>에서 확인하실 수 있습니다.
□ 잔금까지 지급된 경우
- 잔금지급이 끝나면 매도인은 매수인에게 부동산의 인도와 소유권이전등기를 해 주어야 합니다(「민법」 제568조).
- 매도인이 잔금을 받고 매수인이 소유권이전등기를 하기 전에 매도인이 다른 사람에게 소유권이전등기를 경료해 주거나 그 부동산에 저당권을 설정하면 형법상 배임죄에 해당합니다(대법원 1984. 11. 27. 선고 83도1946 판결).
- 잔금지급 시에 매도인으로부터 소유권이전을 위한 일체의 서류를 제공받습니다(「민법」 제568조제2항).
※ 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 근저당권의 피담보채무 또는 임대차보증금채무를 인수하는 한편, 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 매수인은 매매대금에서 그 채무액을 공제한 나머지를 지급함으로써 잔금지급의무를 다하게 됩니다(대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결).
다른 권리주장자가 있는 경우와 대금지급거절권- 매매의 목적물에 대하여 권리를 주장하는 자가 있는 경우에 매수인이 매수한 권리의 전부나 일부를 잃을 염려가 있는 때에는 매수인은 그 위험의 한도에서 대금의 전부나 일부의 지급을 거절할 수 있습니다. 그러나 매도인이 상당한 담보를 제공한 때에는 제외됩니다(「민법」 제588조).
- 위의 경우 매도인은 매수인에 대하여 대금의 공탁을 청구할 수 있습니다(「민법」 제589조).
※ 공탁(供託)이란, 채권자가 변제를 받지 않거나 받을 수 없는 때 또는 변제자가 과실 없이 채권자를 알 수 없는 경우에 채권자를 위해 공탁소에 변제의 목적물을 제공하여 그 채무를 면하는 것을 말합니다(「민법」 제487조).
매도인은 목적 부동산을 매수인에게 이전해야 할 의무를 지며, 매수인의 대금지급의무와 동시이행의 관계에 있습니다(「민법」 제568조). 소유권이전등기의무- 부동산 매매계약으로 매수인이 소유권을 얻으려면, 부동산을 매매한다는 당사자의 의사의 합치 외에 등기를 해야 그 효력이 생깁니다(「민법」 제186조).
· 부동산 매매로 인해 이전되는 소유권에는 아무런 제한이 없어야 하므로, 매매목적 부동산에 가압류등기 등이 경료 되어 있는 경우에는 소유권이전등기청구권의 가압류를 해제하여 완전한 소유권이전등기를 경료해 주어야 합니다(대법원 1967. 7. 11. 선고 67다813 판결, 대법원 2001. 7. 27. 선고 2001다27784, 2001다27791판결).
- 매수인이 잔금을 지급하는 동시에 매도인은 매수인에게 소유권이전등기에 필요한 서면을 지급해야 합니다(「부동산등기법」 제40조제1항).
· 신청서
· 등기원인을 증명하는 서면
· 등기의무자의 권리에 관한 등기필증
· 등기원인에 대하여 제3자의 허가, 동의 또는 승낙이 필요할 때에는 이를 증명하는 서면
· 대리인이 등기를 신청할 때에는 그 권한을 증명하는 서면
· 소유권의 보존 또는 이전의 등기를 신청하는 경우에는 신청인의 주소를 증명하는 서면
· 법인이 등기권리자인 경우에는 법인등기부 등본 또는 초본, 법인 아닌 사단이나 재단(외국법인으로서 국내에서 법인등기를 마치지 않은 사단이나 재단을 포함) 또는 외국인이 등기권리자인 경우에는 부동산등기용 등록번호를 증명하는 서면
· 소유권의 이전등기를 신청하는 경우에는 토지대장·임야대장·건축물대장의 등본, 그 밖에 부동산의 표시를 증명하는 서면
· 매매에 관한 거래계약서를 등기원인을 증명하는 서면으로 하여 소유권이전등기를 신청하는 경우에는 대법원규칙으로 정하는 거래신고필증과 매매목록
※ 매매목록은 거래신고의 대상이 되는 부동산이 2개 이상인 경우에 작성하고, 그 매매목록에는 거래가액과 목적 부동산을 기재합니다. 다만, 거래되는 부동산이 1개라 하더라도 여러 사람의 매도인과 여러 사람의 매수인 사이의 매매계약인 경우에는 매매목록을 작성합니다(「부동산등기규칙」 제47조의4).
목적 부동산의 점유의 이전- 매도인은 매수인에게 부동산의 점유를 이전해주어야 합니다(「민법」 제568조제1항).
· 부동산의 점유(占有)란, 부동산을 사실상 지배하는 것을 말합니다.
· 만약 매매목적물인 부동산에 불법점유자(不法占有者)가 있는 경우, 매도인은 불법점유자로부터 부동산을 빼앗아 매수인에게 부동산의 점유를 이전해 줄 의무가 있습니다.
종물 또는 종된 권리의 이전- 종물은 주물의 처분에 따르는 것이 원칙이므로 특약이 없는 한 매도인은 종물 또는 종된 권리도 이전해야 합니다(「민법」 제100조제2항).
※ 물건의 소유자가 그 물건의 상용에 공하기 위해 자기 소유인 다른 물건을 이에 부속하게 한 때에는 그 물건을 주물(主物)이라고 하고 주물에 부속된 물건을 종물(從物)이라고 합니다(「민법」 제100조제1항).
- 매도인이 토지소유자이고 그 위의 건물만을 매각하는 경우 건물의 매도인은 지상권 또는 토지임차권을 설정해 주어야 합니다.
- 매도인이 타인의 토지상의 건물을 매각하는 경우에는 지상권 또는 임차권을 양도하거나 전대해야 합니다.
매수인의 확인사항- 매수인은 소유권이전등기를 위한 서류가 완비되었는지 확인한 후 관련 서류를 받고, 등기를 신청합니다.
- 매수인은 부동산을 이전 받을 때, 계약목적물인 부동산의 현황과 이행시 특약 사항 등을 다시 한번 확인합니다.
매도인의 확인사항- 중도금, 잔금지급이 정확한지 확인한 후 부동산을 인도하고, 소유권이전등기 관련 서류를 매수인에게 지급합니다.
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