6억원 주택이 1418만원에도 안 팔리네

6억원 주택이 1418만원에도 안 팔리네

노인복지주택 감정가 2%에 나와도 유찰돼

지난달 1일 수원지방법원 성남지회 경매법원. 성남 분당구 정자동에 위치한 유료노인복지주택(실버타운)인 피더하우스 전용면적 61㎡형이 18회나 유찰된 끝에 경매에 나왔으나 또다시 유찰됐다.

감정가(6억3000만원)의 단 2%(1418만원)에 경매를 시작했지만 응찰자는 나오지 않았다.

 

이날 같은 42㎡형도 감정가(4억3000만원)의 2%인 968만원에 경매로 나왔지만 역시 아무도 찾지 않았다.

이들 주택은 무슨 문제가 있는 것일까. 법원 경매 상세 정보를 보면 일단 61㎡형은 4억6000만원 규모의 전세권이 설정돼 있다. 42㎡형의 경우도 3억1000만원의 전세권이 설정돼 있다.

 

이 주택을 낙찰 받을 경우 이 금액을 기본적으로 내줘야 임차인이 집을 비운다는 이야기다.

지지옥션 강은팀장은 “경매 자료만으로 권리관계를 파악했을 경우 전세권 설정 외에 특별한 문제점은 보이지 않는다”며 “최저가에 낙찰 받고 감정가 수준으로 팔수만 있다면 차익이 남을 것”이라고 말했다.

전세권 설정이 부담이긴 하지만 그래도 감정가의 2%에 낙찰 받을 경우 1억~2억 차익이 남을 수 있다는 이야기다.

 

그런데 왜 아무도 접근하지 않았을까.

투자목적을 염두에 둘때 실버타운이 가진 기본적인 한계 때문이라는 게 전문가들의 지적이다.

수요층, 세제 등 불리

실버타운은 일단 수요자가 한정된다. 현행법상 소유와 입소 모두 60세 이상만 가능하다. 간병인은 따로 둘 수 있어도 가족은 절대 입주하지 못한다.

분양을 받아도 입주 후엔 기본적인 부담이 많다. 기본적으로 수천만에에서 억대까지 입소보증금(시설운영선납금)을 내야 한다.

 

시설훼손이나 100만원 전후의 월관리비 연체를 대비해 담보로 내는 것이다.

소유는 내가 했지만 운영주체는 따로 있어 비용을 별도로 물어야 하는 셈이다.

노인복지주택이지만 세법상 주택으로 간주돼 세금부담도 크다. 자식이 부모를 위해 실버주택을 구입을 해 준다면 증여세를 내야하며, 나중에 부모가 이사를 하거나 사망 후 자식이 다시 돌려받는다면 상속세를 물어야 한다.

주택으로 간주돼 재산세, 양도소득세 중과 대상이다. 실버타운에서 제공되는 식사, 의료 등 모든 서비스엔 부가가치세가 붙는다.

실버주택은 주차공간도 전체 가구수의 30%만 있으면 되기 때문에 일반아파트에 비해 크게 부족하다.

 

수요는 한정돼 있고 매매가치는 일반 주택에 비해 크게 떨어지므로 환금성이 많이 부족한 부동산인 셈이다.

실버타운 컨설팅기업 포시니어스 이계현 대표는 “실버타운은 현재 제도에서 일반 아파트보다도 세금, 시설 등에서 소유 및 입주에 따른 부담이 더 크다”며 “실거주 목적 이외에 투자 목적으로는 적합하지 않다”고 말했다.

7월 실시한 실버주택 주택연금도 활성화 안돼

이러니 최근 도입한 실버주택 주택연금(정부보증 역모기지론)도 문제가 발생할 가능성이 크다.

 

정부는 지난 7월1일부터 실버주택에 대한 주택연금 제도를 신설했다. 실버주택을 담보로 매월 일정금액을 연금으로 받을 수 있도록 한 것이다.

한국주택금융공사에 따르면 이달 현재까지 5개월 남짓한 기간 동안 모두 30명만 실버주택 주택연금에 가입했다.

 

당초 취지와 달리 가입자가 거의 늘어나지 않은 셈이다.

주택금융공사는 실버주택이 주택시장에서 환금성이나 상품성이 떨어진다고 보고 주택연금 대상이 되는 실버주택 수를 크게 줄였다.

 

입지가 좋은 곳의 분양형 실버주택 1600여채만 가입대상으로 정했다.

주택금융공사 김형목 팀장은 “실버주택은 매매나 경매시장에서 어떻게 거래되는지 사례가 거의 없어 정확한 감정가를 책정하기 어려운 상태여서 아직 주택연금 가입도 활성화되긴 어렵다”며 “현재 연금 지급 수준은 일반 아파트의 60% 수준이지만, 향후 매매나 경매 사례가 늘어나면 이를 반영해 조정할 것”이라고 말했다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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