[재산 리모델링] 보유 부동산 처분해 … 아파트 넓혀 이사가고 수익형 부동산 사고 싶다

Q. 박모(50)씨는 대학생과 중학생인 두 아이와 함께 서울에서 전세를 살고 있는 전업주부다. 남편은 직장 관계로 지방에서 따로 생활한다. 남편 정년은 3년 정도 남아 있지만 아직까지 이렇다 할 노후준비를 하지 못한 상태다. 그래서 경기도 용인에 있는 아파트와 토지 등 부동산을 처분해 노후준비 재원을 마련할 생각이다. 박씨는 서울 또는 수도권 지역에 30평형 아파트로 이주하고, 임대수익을 얻을 수 있는 수익형 부동산을 구입할 계획이라고 한다.

A. 박씨네가 보유 부동산을 전부 매각하고 빚을 정리하면 약 6억원의 현금을 손에 쥘 수 있다. 여기다 현금자산 1억5000만원을 합치면 노후준비를 위한 가용자원은 7억5000만원으로 된다. 30평대 아파트를 구할 때 3억~4억원대가 효율적인 자원 배분 차원에서 적절할 것으로 판단된다. 다만 어느 지역이냐가 관건인데, 서울에선 노원·도봉·구로 등지가, 수도권은 수원·용인·남양주가 추천 대상이다. 서울의 미분양 아파트도 노려볼 만하다. 둔촌동의 둔촌푸르지오, 흑석동의 한강 푸르지오 등이 미분양으로 남아 있는 아파트 단지들이다. 수익형 부동산은 10평대 오피스텔을 권하고 싶다. 강남권을 비롯해 대학가 주변의 역세권 내라면 임대수익률이 5~7% 수준이다. 1억5000만원을 투자할 경우 매월 60만~80만원의 임대소득이 가능하다. 새집과 수익형 부동산을 사고 남은 돈은 금융자산에 투자해 노후의 현금흐름을 확보해 나가는 게 좋겠다.

　◆노후 재원 마련은 적립식 펀드로=은퇴 후 85세까지 산다고 가정할 때 박씨네는 매월 250만원의 생활비(현재가격 기준)가 필요하다. 국민연금과 개인연금을 합치면 150만원이 되므로 약 100만원 정도가 부족한 상황이다. 이만큼의 현금 흐름을 만들려면 2억8000만원 정도 종잣돈이 마련돼야 한다. 문제는 이를 어떻게 만들까 하는 점이다. 박씨네가 새집과 오피스텔을 구입하게 되면 2억원가량의 현금이 남는다. 이 돈으로 세후 연 5%씩 6년간 불려나간다면 2억8000만원을 만들 수 있다. 불가능한 액수가 아니란 얘기다. 그렇다면 가능한 방법은 무엇일까. 우량주를 편입한 적립식 펀드를 활용하길 권한다. 주가 등락이 심해지더라도 평균단가를 낮추는 효과가 있어 어느 정도 위험분산도 가능하다. 최근에는 목돈을 일시에 넣고 일정 수익률을 달성하게 되면 채권형으로 전환하는 상품도 나왔으니 고려해 보길 바란다.

　◆상가투자보단 금융투자가 유리=가격이 저렴한 단지 내 상가에 투자하는 방법도 생각할 수 있다. 최근 LH공사가 공급한 단지 내 상가는 낙착률 100%를 기록하는 등 인기를 끌었다. 500세대 이상의 배후 수요를 갖춘 신규 아파트 단지 내 상가는 그런 대로 투자성이 있을 것으로 판단된다. 만약 박씨가 상가투자에 나선다면 약간의 대출을 일으켜 투자금 3억원 내외의 물건을 고를 수 있다. 유망지역으론 용인의 흥덕지구, 남양주의 별내지구 등이 있다. 하지만 상가 구입엔 두 가지 위험요소가 있다. 하나는 유동성 부족을 야기할 수 있다는 점이다. 또 다른 하나는 상가의 사업아이템이 신통치 않을 경우 그 투자가 실패로 끝날 가능성이다. 박씨네는 여러모로 노후준비가 부족한 상태이기 때문에 현금자산을 몽땅 상가에 쏟아붓는 것은 바람직하지 않다.

　보장성 보험을 보완해야=박씨의 가정은 보험상품에 매월 188만원을 지출하고 있다. 이 중 연금보험은 10년 후 매월 30만원씩 수령이 가능하고, 저축성 보험은 3년 더 부으면 5년 거치 후 8000만원을 받게 된다. 다만 보장성 보험만큼은 일부를 보완, 남편의 종신보험과 실손보험 등에 30만원을 추가로 가입했으면 한다. 추가보험료는 청약저축 불입을 중단하고 생활비를 절약한 돈으로 마련할 수 있다. 저축성 보험 만기 자금은 자녀교육비나 결혼자금으로 활용하면 되겠다.