중소형빌딩의 공실증가 원인과 대책■[부동산뱅크추천매물]원룸건물투자사업-와집넷 [바로가기]

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요즘 들어 대형빌딩과 중소형빌딩의 공실률(vacancy rate) 양극화가 심화되고 있다는 언론보도가 잇따르고 있다. 경기양극화에 이어서 빌딩 공실률에서도 양극화 현상이 발생하는 이유는 무엇일까?

 

여러 가지 이유가 있을 수 있겠지만, 뭐니뭐니해도 첫번째 이유는 경기 양극화 일 것이다. 사상 최대의 이익을 거두고 있는 잘나가는 대기업과는 달리 중소기업과 자영업자들은 경기침체의 직격탄을 맞고 심각한 경영난을 겪고 있다. 경영난이 가중되면서 사업을 포기하거나 사무실 면적을 축소하는 경우가 늘고 있는 것이다. 심지어, 사무실에 이전 후 5개월 만에 사업을 포기하는 업체들도 다수 목격된다. 당사가 관리중인 청담동 소재 중소형빌딩에 임차하고 있던 LCD관련 제품 수출회사의 경우, 수출대금 회수가 지연되면서 입주 후 5개월도 안되어 사무실을 자진양도하고 소형 오피스텔로 이전하는 경우도 있었다. 임차비용을 조금이라도 더 줄이기 위해서 불가피하게 선택한 방법일 것이다.

 

두번째 이유는 구로 디지털단지와 같은 임대료와 관리비가 상대적으로 저렴하면서도 근무환경은 더 뛰어난 지역으로의 이전하는 경우이다. 글로벌PMC의 경우도 방배동 중소형빌딩에서 약 5년간 사업을 영위하다가 임차비용도 줄이고 사옥도 마련할 목적으로 지식산업센터(아파트형공장)를 분양 받아 2010년 3월에 이전하였다. 방배동에서 사용하던 면적보다 3배 더 넓은 면적을 사용하면서도 사무실 유지비용은 거의 비슷한 수준이다. 이 때문에 많은 중소업체들이 지식산업센터로 이전하고 있는 것이다.

 

세번째 이유는 같은 조건이면 근무환경이 더 좋은 빌딩으로 이전하려는 현상, 즉 우량빌딩 선호(Flight to Quality) 현상이 늘어나고 있기 때문이다. 대형빌딩에서는 공실을 줄이기 위해서 공격적으로 임차조건을 낮게 제시하면서 중소형빌딩에 입주하고 있는 중소기업이나 생명보험대리점 등을 모셔가고(?) 있는 경우가 흔하게 있다. 이 경우는 해당 임차인이 경기에 민감하지 않은 업종에 한정될 것이다.

 

네번째 이유는 입주하고 있는 빌딩의 물리적, 기능적 상태가 열악하기 때문이다. 같은 중소형빌딩이라고 해도 엘리베이터가 설치되어 있고 빌딩의 이미지가 깨끗하고 청결한 빌딩으로 이전하려는 수요가 증가하고 있다. 신축빌딩이나 리모델링 공사를 완료한 중소형빌딩은 수요가 꾸준하다. 그러나, 여기에 해당되지 않는 중소형빌딩들은 시련의 계절을 맞고 있다. 당사가 자산관리(Property Management) 중인 테티스빌딩(고소영 소유), S빌딩(신동엽 소유)을 포함한 약 100여 개의 중소형빌딩 중에서 물리적 개선공사(리모델링 등)가 필요한 빌딩이 50%가 넘는다. 그러나, 구체적으로 리모델링 등을 검토하고 있는 소유주는 10%도 채 되지 않는다. 중소형빌딩의 경우 20~25년마다 리모델링이 필요하다고 한다. 그러나, 대부분의 중소형빌딩 소유주들은 신규로 매입한 경우를 제외하고는 개선공사에 인색한 것 같다.

 

위에서 열거한 중소형빌딩의 공실률이 증가하는 4가지 이유 중에서 우리가 콘트롤 할 수 있는 것은 네번째 이유 밖에 없다.

 

임대료의 하락과 공실율 상승을 피하기 위해서는 빌딩의 경쟁력을 유지해야만 한다. 빌딩의 경쟁력을 유지하고 미래 현금흐름을 안정적으로 확보하기 위해서는 리모델링을 하는 방법 외에는 현실적인 대안이 없다.

 

빌딩주가 리모델링을 고려해야 하는 시기를 4가지로 정리할 수 있다:

 

첫째, 인근 신축빌딩과 상당한 임대료의 갭이 있다. (경쟁빌딩 임대료보다 상당히 낮다)

 

둘째, 주변 경쟁빌딩의 공실률보다 높은 상태가 장기화되면서 임차인이 이탈하고 신규유치도 어렵다.

 

셋째, 중요한 임차인이 이탈한다.

 

넷째, 중요 임차인의 재계약시기 도래 시 계약갱신을 위한 인센티브를 제공하고 싶다.

 

경기 침체기일수록 상품의 경쟁력이 중요하다. 대형빌딩과의 공실률 양극화 현상이 심화되고 있는 지금이 리모델링을 적극적으로 고려할 시기라고 판단된다. 중소형빌딩 전문자산관리가 하나의 전문영역으로 자리잡았듯이 중소형빌딩의 신축과 리모델링을 위한 건설사업관리서비스를 신뢰성 있게 제공하는 전문회사들이 나타나고 있다.

 

초기 사업타당성분석, 적합업종 선정, 기존 임차인 명도, 설계업체 선정, 공사업체 선정, 신규 임차인 유치 및 자산관리까지 원-스톱으로 서비스를 제공받을 수 있다면 리모델링도 그리 두려워할 만한 일은 아닐 것이다.

 



 

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