부동산가격, 어떻게 될 것인가?■[부동산뱅크추천매물]원룸건물투자사업-와집넷 [바로가기]

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부동산 가격추세를 간파하라

미래에 대한 예측은 아무나 할 수 있는 것이 아니다. 그것은 광범위하고 체계화된 지식, 논리적인 상상력, 그리고 스스로 납득할 수 있는 결론에 도달할 때까지 결코 포기하지 않고, 파고드는 집념을 필요로 하기 때문이다. 그러나 우리나라의 부동산 가격은 어렵지 않게 예측할 수 있다고 본다. 우리는 흔히 부동산이 엄청난 수익을 가져오는 투자대상이라 생각했다. 우연의 일치인지는 몰라도 일반 부동산이라고 해도 평균적인 자본수익 이상을 올릴 수 있었기 때문이다.

그렇다면 앞으로 부동산 가격의 추세는 어떻게 될 것인가? 그 해답은 전적으로 부동산의 가격 형성요인이 어떻게 변화될 것인가에 달려 있다. 우리나라 경제는 오래지 않아 선진국 수준에 오를 것이다. 그렇다면 우리나라도 선진국의 특징을 갖게 될 것이다. 즉 경제성장률은 둔화될 것이고, 인구는 정체 내지 감소할 것이며, 사회간접자본에 대한 투자도 충분히 이루어져 그 증가세를 멈추게 될 것이다. 그리고 국민들의 의식도 선진국처럼 바뀌어 당대의 효용에 기여하기 보다는 다음대의 효용에 더욱 기여하는 부동산을 장만하기 위하여 길고 긴 시간을 희생하려 들지는 않을 것이다.

그렇다면 부동산 종류별 가격은 어떻게 변화될 것인가? 우선 임야나 농경지 등 토지가격은 지금까지와 같이 용도전환의 가능성에 의해 그 가격이 결정될 것이다. 따라서 용도전환의 가능성이 없는 순수한 임야나 농경지는 여전히 가격상승을 기대하기 어렵다고 생각된다.

주택가격은 환경의 쾌적성이 가격에 더욱 결정적인 영향을 미치게 될 것이다. 희소성은 언제나 가격발생의 원천이기 때문이다. 즉, 주거환경이 악화될수록 고급 주거지역의 가격은 상승할 것이고, 하급 주거지역은 그 가격이 정체되거나 오히려 하락할 것이다. 이러한 부익부 빈익빈 현상은 주택 보급률이 증가할 수록 더욱 심해질 것으로 예상된다.

상가가격은 두 가지 상반된 요인이 동시에 작용할 것이다. 즉 금리의 장기적인 하락이 임대료를 받는 상업용 부동산의 상대적 수익률을 증가시켜 가격 상승은 초래할 수 있지만, 반경 몇 킬로미터 이내의 중소규모 점포를 초토화시키는 초거대 대형매장의 등장과 상업지의 존재 자체를 불필요하게 만드는 인터넷 쇼핑의 확산은 상업지 가격의 변화를 초래하게 될 것이다.

부동산 가격은 미래를 반영하여 결정된다고 했다. 만약 그 말이 사실이라면 이미 각종 부동산 가격은 큰 흐름을 따라 움직이고 있을 것이다. 따라서 주가를 분석하듯 종류별 부동산 가격의 움직임을 분석하는 것만으로도 부동산 가격의 장기적 변화를 읽을 수 있을 것이다.



 

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