투자 잘하는 3가지 분석방법■[부동산119추천매물]원룸매매,임대사업 -와집넷[바로가기]

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투자하기 전, 3가지 분석 꼭 확인하라

부동산 매매거래에서는 여러 가지 위험요소가 잠재하고 있다. 따라서 이런 위험요소를 충분히 검토하고 이에 만반의 준비를 해야 한다. 일반적으로 부동산 거래에서 발생할 수 있는 사고는 법률적,경제적,기술적 사고로 구분된다.

법률적 사고란 주로 소유권과 관련된 사고를 말한다. 즉 토지를 사면 토지의 소유권을 내 명의로 바꾸고 '등기권리증'을 받게 된다. 그런데 때로는 토지의 매매거래를 하고 나서 소유권 이전이 안 되는 경우가 있는데 이를 법률적 사고라고 한다.

경제적 사고란 부동산의 가격이나 수익에 관련된 사고를 말한다. 즉 부동산을 사면서 너무 높은 가격으로 샀다던가, 또는 수익성 부동산의 수익판단을 잘못했다던가 하는 경우를 말한다.

기술적 사고란 주로 부동산의 외형과 관련된 사고를 말한다. 즉 건물을 하나 샀는데 나중에 보니 벽에 금이 가서 습기가 차는 경우를 말한다.

이와 같이 부동산 거래를 할 때에는 여러 가지 위험이 잠재하고 있어 이를 최소화시키기 위한 분석이 필요한 것이다. 즉 부동산 투자에서는 법률적,경제적,기술적 분석은 반드시 해야 한다. 아울러 입지분석도 병행해야 한다. 예를 들면, 토지를 매입하는 경우에는 우선 입지분석에 초점을 두어야 한다. 상가에 투자할 경우에는 수익성 분석에 초점을 맞춰야 하고, 건물을 살 때에는 기술적 분석에 초점을 두어야 한다.

부동산에서는 위치 가치가 매우 중요하기 때문에 입지조건을 따져보아야 그 가치판단이 정확하게 이뤄질 수 있다. 최근 수도권의 지역과 지방간의 부동산 가격이 크게 벌어지고 있다. 이는 위치의 가치에서 오는 격차현상으로 입지조건을 분석하지 않고는 이에 대한 해답을 얻을 수 없는 것이다.

우리나라는 등기상의 주인과 실질적인 소유주가 다를 경우 실질적인 소유주를 인정하는 의사주의를 채택하고 있다. 그러나 등기부 등본상의 주인에게 추정력이 인정되어 일단 주인으로 추정하고 있다. 따라서 법률적 분석에 의해 실질적인 주인이 누구인지를 점검해야 한다.

부동산을 통해 얻을 수 있는 수익에는 매매차익과 임대수입이 있다. 매매차익은 부동산 시세에 따라 결정되기 때문에 시세 움직임을 예측하여 판단해야 한다. 그러나 부동산 시세는 실물경제의 흐름과 임대수입이 기초되는 수익성 분석을 꼼꼼히 따져야만 비교적 정확하게 예측할 수 있다.

또한 건물을 살 때 전문가에 의해서 배관,내부설비,벽의 균열,물이 새는 곳 등 구조상의 안전과 관련된 부분을 기술적으로 검토해야 한다. 잘 지은 건물과 잘못 지은 건물의 차이는 서서히 드러난다. 즉 콘크리트를 적게 사용하거나, 내부에 부실한 파이프를 사용했다면 부식이 일어난다. 이런 것들은 육안으로 확인하기가 어렵기 때문에 전문가의 도움을 받아 기술적 분석을 해야 한다.



 

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