공실이 발생하는 5가지 이유■[부동산114추천매물]원룸건물매매-와집넷 [바로가기]

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공실이 발생하는 5가지 이유

 

 

'건물주에게 가장 무서운 공간은 빈 공간이다'라는 멘트로 끝나는 동영상이 있다. 이 것은 ‘2010년 MTN 한국 대학생 광고공모전’에서 글로벌PMC를 대상으로 제작된 CF로 공실(vacancy)에 대한 건물주의 인식을 잘 나타내고있다는 평을 받았던 작품이다. (하단 동영상 참조)

 

건물주 또는 부동산 투자자가 부동산투자로부터 얻는 수입의 원천은 임대료와 관리비이다. 빌딩에서 공실이 발생한다면 그 공간에 해당하는 만큼의 수입도 감소하는 것이므로 빈 공간은 건물주에게 가장 무서운 공간일 수 밖에 없을 것이다.

 

서브프라임 모기지 사태 이후 미국에서는 빌딩가격이 2007년 최고점 대비 40%까지도 떨어진 지역이 많이 있다. 공실이 늘어나고 임대료가 하락하면서 빌딩에서 발생하는 수입이 줄어들자 가격도 하락한 것이다. 임대료 하락이 빌딩가치 하락으로 곧 바로 이어진 것이다. 한국에서도 우리가 인정하든 안하든 이러한 연결고리가 목격되고 있다. 즉, 과도한 공실 발생과 이로 인한 임대료 하락으로 인해 빌딩가치가 하락하는 현상이 발견되고 있는 것이다.

 

공실이 많은 빌딩은 누가 매입을 하더라도 공실 채우기가 쉽지 않으므로 매수자 입장에서는 현재의 책정된 임대료보다 낮은 금액으로 임대를 하든가 아니면 대규모 자금을 투입하여 리모델링 등의 공사를 통해 주변 경쟁빌딩과 유사한 수준으로 빌딩상태를 끌어올려야 하기 때문에 매입가격을 낮게 요구할 수 밖에 없을 것이다.

 

그렇다면, 빌딩가치 하락의 주요 요인인 공실은 왜 발생하는 것일까? 공실이 발생하는 데는 여러 이유가 있을 수 있지만 크게 5가지로 요약할 수 있을 것이다.

 

첫째, 시장상황의 악화, 즉 시장에서 과도한 공급과 경기 침체

 

둘째, 주변 경쟁빌딩 대비 열악한 빌딩설비

 

셋째, 시장가격 보다 높게 책정된 임대료

 

넷째, 관리상의 문제, 즉, 임차인 서비스와 시설관리 소홀

 

다섯째, 부정확한 타겟마케팅과 소극적인 임대마케팅활동 등

 

빌딩마다 나름대로 위의 이유 중 하나 또는 여러 이유로 공실율이 높을 수 있다. 공실 문제를 해결하기 위해서는 해당 빌딩의 공실에 대한 객관적인 진단이 선행되어야 한다. 이를 통해, 적절한 대책을 수입하여 시행한다면 공실이 해소되고 수입도 안정적으로 얻을 수 있을 것이다.

 

예를 들어, 첫번째 이유로 인해 공실율이 높다면 임대료 인하, 리모델링, 관리서비스 수준 향상 및 마케팅방법 개선 등을 검토해볼 수 있지만 이것으로도 통하지 않는 경우에는 빌딩용도를 변경하는 것도 고려해볼 필요가 있다. 즉, 해당 지역에서 오피스의 수요에 한계가 있다면 해당 지역에 적합한 용도(비즈니스호텔이나 도시형생활주택 등)로 변경하는 것도 좋은 전략일 수 있는 것이다.

 

빌딩이 처한 상황에 맞는 맞춤형 부동산자산관리 전략을 통해 안정적인 현금흐름을 확보하고 빌딩가치 하락도 막을 수 있기를 기대해본다.



 

 

 

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