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부동산중개업제도

• ’61년부터 신고제로 운영되던 소개영업이 ’84년부터 허가제중개업으로 전환되었으나 ’99년부터 중개사무소 개설 등록제인 부동산중개업으로 전환
• 부동산중개업자는 법인·중개사 및 중개인으로 구분되며, 시장 군수 구청장에게 중개사무소를 개설 등록한 후 영업

• 도입배경
  • ’61.9.23. 부동산거래의 소개에 관한 영업을 신고제로 하는 것을 주요내용으로 하는 {소개영업법} 제정
    • 경제성장과 사회발전등으로 부동산거래 양상이 복잡해지면서 소개영업제도로 부동산 소개업무를 규율하기는 미흡
  • 이에 대처할 수 있는 새로운 제도의 필요성이 요구되어 소개영업법을 폐지하고, ’83.12.30. {부동산중개업법}을 제정하여 ’84.4.1.부터 시행
  • ’91.1.25. 부처간 업무조정에 의하여 행자부(내무부)가 운영해 온 부동산중개업법을 건설교통부로 이관
• 부동산중개업의 특성
  • 개인적인 전문성에 의존, 운영규모가 적음
  • 지역고착성이 두드러지고 불안전성이 높은 특성
  • 수요·공급자가 표면화되어 있지 않고 일단 거래가 끝나면 지속되지 않아 수요·공급이 비고정성
  • 고객의 주관에 의한 의사결정이 거래여부를 좌우
• 중개계약 유형
  • 일반중개의뢰 : 중개의뢰의 일반적인 형태로서 중개의뢰인이 여러 중개업자에게 중개를 의뢰
  • 전속중개계약 : 부동산 거래에 관한 중개권을 일정한 기간동안 특정한 중개업자에게 전속시키는 제도
    • 매도희망자가 직접 부동산을 처분한 경우를 제외하고 원칙적으로 중개업자는 중개수수료를 받을 수 있는 계약
  • 공동중개의뢰 : 전속이나 독점중개의뢰의 변형으로 부동산중개업자의 단체 또는 부동산거래센터 기타 2인 이상의 중개업자들의 공동활동에 중개를 의뢰하는 제도
• 부동산중개제도 현황
  ① 총칙 : 용어의 정의
  • 중개 : 제3조에 규정된 중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매·교환·임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 행위를 알선하는 것
  • 기타 권리 : 거래의 객체가 될 수 있는 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권이 될 수 있으나, 당사자의 의사와 관계없이 일정한 요건이 충족되면 당연히 성립하는 상속권 등은 중개대상물이 될 수 없음
  • 중개업 : 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 말함.
  • 의뢰 : 중개의뢰인 본인 또는 대리인이 중개업자와 중개계약을 체결하는 시점부터 중개의뢰의 효과가 발생
  • 일정한 수수료 : 중개의 반대급부로서 중개업자는 반드시 중개의뢰인으로부터 중개수수료를 받는 것을 의미
  • 업으로 함 : 불특정 다수인을 상대로 계속하여 반복적으로 중개를 하면서 중개수수료를 받는 행위
  • 중개업자 : 이 법에 의하여 중개업을 영위하는 중개사무소의 개설등록을 한 자
    ※ 공인중개사자격증이 있더라도 등록관청에서 중개업등록을 받지 아니한 자는 중개업자가 아니며, 이러한 자가 중개행위를 한 경우 무등록 중개행위가 되어 처벌
  
  
  ② 중개사무소의 등록
  • 등록의 의의
    • 법령에서 정한 요건을 갖추어 등록관청에 신고하면 당해 관청이 이를 수리하여 비치된 등록대장에 신고한 내용을 기재하는 사실적인 등록처분을 의미
  • 등록관청
    • 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장·군수·구청장
    • 법인은 주된 사무소의 소재지를 관할하는 등록관청에 등록
  • 등록신청 구비서류
    • 등록신청서(규칙 별지 제1호서식)
    • 공인중개사 자격증 사본
    • 법인인 경우 법인 등기부등본 및 정관
    • 결격사유에 해당 않는다는 공증서류 및 영업소 등기부등본(외국인에 한한다)
    • 수수료(관할 지방자치단체의 조례로 정하는 금액)
  • 등록절차

    

  • 등록기준
    • 중개사무소의 개설등록기준 등은 시행령으로 정하도록 규정되어 있으나 법 제4조에서 법인 및 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있도록 규정
    • 국적에 의한 제한 규정이 없으므로 외국인도 공인중개사자격을 취득하면 당연히 등록신청을 할 수 있음
    • 중개업자의 결격사유 해당자는 등록신청을 할 수 없음
  • 공인중개사
    • 공인중개사 자격증을 취득한 자로서 등록신청일 전 1년 이내에 사전교육을 이수하여야 하고, 건축법시행령 별표1의 제2종근린생활시설 또는 업무시설에 중개사무소를 확보하여야 함.
  • 중개법인
    • 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 것
    • 중개업만을 영위할 목적으로 설립될 것
    • 임원(대표자를 포함함)이 공인중개사이거나 중개인이어야 하며 그 반수 이상이 공인중개사일 것
    • 임원이 등록신청일전 1년이내에 사전교육을 받았을 것
    • 건축법시행령 별표1의 제2종근린생활시설 또는 업무시설에 중개사무소를 확보할 것
  • 등록증의 교부 및 재교부
    • 등록관청은 중개사무소 등록기준에 적합한 때에는 등록증을 교부하고 부동산중개사무소등록대장에 등록사항을 기록
    • 중중개업자가 교부받은 등록증을 분실, 훼손한 경우 등록관청에 재교부를 신청
  • 중개사무소 개설등록 효력의 소멸
    • 중개사무소 개설등록은 대인적 행정처분이므로 상속이나 양도할 수 없고 중개업자 사망, 법인인 중개업자가 해산하는 경우는 등록의 효력은 소멸
    • 중개업자의 폐업신고를 등록관청이 수리하거나 등록관청의 등록취소가 있는 경우에도 등록의 효력이 소멸
  • 중개업 2중등록 금지
    • 중개업자는 2중으로 중개사무소의 개설등록을 하여 중개업을 할 수 없음
  • 인장의 등록
    • 중개업자는 중개행위에 사용할 인장을 업무개시전에 등록관청에 등록하여야 하고 중개행위시 등록된 인장을 사용
    • 공인중개사, 중개인은 인감증명법에 의한 신고 인장을, 중개법인은 상업등기처리규칙에 의해 신고한 법인의 인장을 등록
      ※ 법인의 분사무소에서 사용할 인장은 상업등기처리규칙 5조제4항의 규정에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록
  • 휴·폐업신고
    • 3월이상 휴업, 폐업하고자 할 때에는 휴·폐업신고서에 등록증을 첨부하여 등록관청에 미리 신고
      ※ 휴업은 6월 초과 불가. 부득이한 경우 휴업기간 만료일 5일전까지 등록관청에 휴업기간 연장통보. 이 경우 휴업사유가 해소될 때까지 휴업 가능
      ※ 휴업신고후 영업재개시 등록관청에 재개업통보. 등록관청은 반납받은 등록증을 즉시 반환
    • 폐업은 중개업자가 신고. 중개업자 사망시 중개업자와 동일세대원(신고의무자)이 지체없이 등록증을 첨부하여 신고
  ③ 중개업자의 업무범위
  • 중개법인의 겸엄가능업무
    • 업무지역은 중개업자 종류별로 구분
    • 중개법인·공인중개사인 중개업자는 전국, 중개인은 중개사무소가 소재하는 시·도의 관할구역안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위 가능
      • 중개인도 부동산거래정보망에 가입하고 그 정보망에 공개된 중개대상물은 관할 구역밖의 물건도 중개가능
  • 중개법인의 겸엄가능업무
    • 주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인 대상이 아닌 주택
    • 주택법 제16조의 규정에 따른 사업계획승인 대상인 주택으로서 입주자 모집결과 신청자의 수가 공급하는 주택의 수에 미달하는 경우 그 미달하는 분의 주택
    • 건축물의 분양에 관한 법률 제5조의 규정에 따른 분양신고 대상이 아닌 상가
    • 건축물의 분양에 관한 법률 제5조의 규정에 따른 분양신고 대상인 상가로서 피분양자 모집결과 신청자의 수가 공급하는 상가의 수에 미달하는 분의 상가
  ④ 중개사무소
  • 중개업자는 등록관청 관할 구역안에 중개사무소를 두되 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없음
    ※ 법인은 신고하고 관할구역외에 분사무소를 둘 수 있음. 법인인 중개업자는 주된 사무소의 소재지가 속한 시·군·구외의 시·군·구별로 1개씩 설치할 수 있음
  • 중개사무소안의 게시하여야 할 사항
    • 중개사무소개설등록증
    • 공인중개사 자격증(중개인은 제외)
    • 중개수수료 및 실비의 요율 및 한도액표
    • 등록관청이 교부한 업무보증서
    • 기타 건설교통부장관이 정하는 사항(현재 정한 사항이 없음)
  • 사무소에 보관할 서류 및 보관기간
    • 거래당사자에게 작성교부한 거래계약서 사본 5년
    • 전속중개계약서 3년
    • 중개대상물 확인·설명서사본 3년
  ⑤ 중개업자의 금지행위 및 의무
  • 중개업자,소속 공인중개사·중개보조원,중개법인 임원의 금지행위
    • 중개대상물 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 기타의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
    • 수수료 또는 실비를 초과하여 금품수수, 사례·증여 기타 어떠한 명목으로라도 금품을 받는 행위
    • 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
    • 부동산의 분양·임대등과 관련있는 증서 등의 매매·교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
    • 중개의뢰인과 직접거래, 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
    • 탈세를 목적으로 미등기 부동산, 전매 등 권리변동이 제한된 부동산의 매매중개 등 부동산투기를 조장하는 행위
    • 무허가 중개업자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
  • 업무상 준수하여야 할 의무
    • 공정한 업무처리 등의 의무 : 신의성실의 의무, 거래계약서 작성 등의 의무
  • 비밀을 지킬 의무
    • 중개업자, 소속 공인중개사·중개보조원 등은 현직여부를 불구하고 다른 법률에 특별한 규정이 없는 한 직무상 알게된 비밀을 누설금지
  ⑥ 부동산중개수수료
  • 의의
    • 중개업자는 부동산중개계약이 체결되면 당연히 보수의 약정이 없어도 중개의뢰인에게 소정의 수수료를 청구 가능
    • 중개수수료의 청구권은 중개의뢰가 있어야하고, 중개업자의 중개에 의하여 거래계약이 체결되어야 발생
    • 중개업자의 고의 또는 과실로 인해 중개의뢰인간의 거래행위가 무효·취소 또는 해제된 경우 중개수수료를 받을 수 없음
  • 중개수수료의 기준
    중개수수료는 중개의뢰인 쌍방으로부터 각각 받되 그 일방으로부터 받은 수 있는 한도는 주택의 경우 매매ㆍ교환은 거래금액의 1천분의 9 이내, 임대차 등은 거래금액의 1천분의 8 이내이고, 주택외의 중개대상물에 대한 수수료는 거래금액의 1천분의 9이내에서 중개의뢰인과 중개업자가 서로 협의하여 결정
    • 중개사무소 소재지와 중개대상물의 소재지가 다른 경우 사무소의 소재지를 기준으로 중개수수료율을 적용
    • 중개수수료외에 중개대상물 확인에 소요된 실비는 영수증 첨부하여 권리를 이전을 하고자 하는 중개의뢰인에게 청구가능
  • 중개업자의 수수료 영수증 교부의무
    • 중개수수료 및 실비를 받았을 경우 영수증을 작성하여 중개의뢰인에게 교부하고 그 사본을 5년간 보관

[ 참 고 : 부동산중개 수수료 요율표 ]

① 일반주택(고급주택은 제외)

구 분			거래금액	요 율	한도액
주택	매매교환	일반주택	5천만원 미만	0.6%	250,000원
			5천만원 이상 2억원 미만	0.5%	800,000원
			2억원 이상 6억원 미만	0.4%	-
		고가주택	6억원 이상 (전북은 4억)	0.9%이내에서 당사자간 협의결정 (서울 : 0.9%이내 요율결정 게시)	-
	임대차등	일반주택	2천만원 미만 (경기도만 적용)	0.5%	70,000원
			5천만원 미만	0.5%	200,000원
			5천만원 이상 1억원 미만	0.4%	300,000원
			1억원 이상 3억원 미만	0.3%	-
		고가주택	3억원 이상 (전북은 2억)	0.8%이내에서 당사자간 협의결정 (서울 : 0.8%이내 요율결정 게시)	-
주택외			0.9%이내에서 중개업자가 요율표에 명시한 요율

주) 주택이 있는 토지는 주택에 준함

② 일반주택을 제외한 중개대상물과 매매가 6억원·임대가 3억원 이상의 고급주택

중개수수료의 한도(매매 0.2∼0.9%, 임대 0.2∼0.8%)내에서 중개의뢰인과 중개업자간의 상호계약에 따름

• 산정방법
  • 임대차 중 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 월 단위의 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산한 금액을 거래금액으로 함
    ※ 단, 위 방법으로 산정한 합산금액이 5천만원 미만인 경우에는 월단위의 차임액에 70을 곱한 금액과 보증금을 합산한 금액을 거래금액으로 함.
  • 중개수수료는 거래가액에 수수료 요율을 곱한 금액으로 하되, 산출된 중개수수료가 한도액을 초과하는 경우에는 한도액안에서만 중개수수료를 받을 수 있음

⑦ 중개업자의 처벌

• 등록취소
  • 필요적 등록취소사유
    • - 중개업자 사망, 법인이 해산한 경우
    • - 허위 기타 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록
    • - 중개업자등이 결격사유에 해당(법인 임원중 결격사유에 해당시 2월이내에 그 임원을 개임하면 예외)
    • - 2개 이상의 중개사무소를 둔 경우
    • - 등록증을 양도 또는 대여
    • - 업무정지처분기간 중에 업무수행, 타중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원이 된 경우
    • - 최근 1년 이내에 2회 이상 업무정지처분을 받고, 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우
  • 임의적 등록취소사유
    • - 중개사무소 등록기준에 미달
    • - 중개업자의 금지행위를 한 경우
    • - 전속중개계약시 표준계약서를 미사용 또는 위반하여 중개대상물에 관한 정보를 미공개
    • - 6월이상 무단 휴업
    • - 손해배상책임 보장조치를 이행않고 업무 개시
  • 처분절차 및 처분청의 의무
    • - 등록취소시 청문을 반드시 실시
    • - 등록취소시 시·도지사에게 보고. 행정처분관리대장에 기재하고 5년간 보관
• 업무정지처분
  • 업무정지사유
    • - 중개인이 업무지역제한을 위반하여 중개행위
    • - 인장 미등록, 등록한 인장을 사용않은 경우
    • - 공정한 중개행위 등과 중개대상물 확인·설명의무 불이행
    • - 중개대상물 정보 허위공개, 거래사실 미통보
    • - 지도·감독권 명령 위반, 관계공무원의 검사·질문에 불응
    • - 임의적 등록취소사유에 해당되는 경우
    • - 최근 1년내 2회이상 과태료처분을 받은 경우
    • - 기타 이 법 또는 이 법에 의한 명령 위반
  • 처분절차
    • - 업무정지기간은 6월이내. 처분시 의견제출을 받아야 함
  • 업무정지처분 받은 중개업자의 의무
    • - 업무정지기간중 업무수행 불가. 타 중개업자의 소속 공인중개사, 중개보조원, 중개법인의 임원도 될 수 없음
• 공인중개사 자격취소
  • 자격취소 사유
    • - 자격증 양도, 대여, 부정사용
    • - 이 법에 위반하여 징역형의 선고를 받은 경우
  • 취소처분의 절차 및 처분청의 의무
    • - 자격취소처분은 사무소 관할 시·도지사 또는 자격 교부한 시·도지사가 행함. 취소시 청문을 반드시 실시
    • - 자격취소처분시 5일이내 국토해양부장관에게 보고, 다른 시·도에도 통보

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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