[재테크]경매 초보자가 꼭 알아야 할 6가지 재테크 원칙

[재테크]경매 초보자가 꼭 알아야 할 6가지 재테크 원칙

대학 평생교육원이나 백화점 문화센타에서 재테크 강의를 하다 보면 부러운 강좌가 있다. 바로

경매 강좌이다. 수강료가 백만원대에 육박함에도 불구하고 수강생도 여타 무료 재테크 강좌보

다 많다.

 

 

경제는 회복기, 성장기, 성숙기, 침체기로 순환한다. 경제침체시기에는 경매물건이 시장에 원

활히 공급되어 경매참가자가 물건을 선택할 폭이 넓고 그만큼 싸게 낙찰될 가능성도 많아 더

큰 재산을 불릴 재테크 수단으로 인식되면서 인기가 높아진다. 아직도 경제는 회복기이므로 경

매에 대한 인기는 계속되고 있다.

 

 

경매에 관심이 없는 사람도 “내 집 마련은 법원경매로”라는 법원의 슬로건을 본적이 있다. 경매

초보자들이 처음하는 법원경매는 재테크 수단으로서 많은 장점이 있지만 초보자가 무턱대고

덤볐다가는 낭패를 볼 수 있다. 대부분 투자자들은 법원경매가 최초 경매가 에서 한 번 유찰될

때마다 20~30%가 가감되어 2~3회 유찰 시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수 있다는

점에 현혹되지만, 법원 경매 물건은 채권과 채무 관계가 복잡하게 얽혀있는  강제 매각 물건이

많으니 세입자의 저항도 고려해야 한다. 또한 낙찰 후의 추가비용도 만만치 않으니 초보자는

여섯가지를 꼭 알아두어야 한다.

 

 

1. 권리분석이 성공의 시작이다.

 

주택의 경우에는 주택임대차보호법이 적용되어 세입자를 우선한다. 최선 순위 저당보다 먼저

입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못 받게 되면 경락인

은 임차보증금을 고스란히 세입자에게 지불해야 하는 손실이 발생한다.

 

 

2. 발로 뛰어야 한다.

 

물건에 대한 정보는 책상에 앉아서만 되지 않는다. 먼저 부동산 등기부등본과 토지대장, 건축

물대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등 필요서류를 발급 받아 꼼꼼히 살펴보고 현장

에 가서 법원 공고나 입찰정보지의 정보와 일치하는지, 물건에 하자는 없는지 면밀히 분석해야

한다. 특히 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 등은 서류로는 절대 파악 안되고 권리의 순위에 상

관없이 낙찰 이후에도 말소되지 않으므로 낙찰 후 경락인에게 부담으로 남는다. 반드시 현장

실사를 하고 사소한 의심이 있더라도 전문가에게 문의하도록 해야 한다.

 

 

 

3. 입찰장 분위기에 휩쓸려서는 안된다.

 

입찰을 하다 보면  이것보다 더 좋은 물건이 안 나올지도 모른다는 조바심이 생긴다. 그러다 보

면 경쟁에 휩쓸려 처음 계획한 가격 이상으로 써낼 수도 있다. 처음 계획한 가격이상으로는 입

찰해서는 안된다. 더 좋은 물건이 계속 나올 것이라고 믿고 응찰하도록 한다. 또한 사소한 서류

의 미비나 기재 잘못, 입찰보증금 부족 등 입찰자격이 취소되는 잘못을 저지르지 않도록 주의

한다.

 

 

 

4. 변수를 즐겨야 한다.

 

경매는 변수가 매우 많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소, 변경, 연기될 가능성이 충분히 있

다. 특히 세입자가 대항력을 갖게 되어 세입자가 항고, 명도소송, 강제집행 등으로 인해 경매절

차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수도 있음을 감안해야 한다. 만약 그러한 일이

발생되더라도 끈기 있게 문제를 해결해야 한다.

 

 

 

5. 집 열쇠를 받기 전까지는 내 집이 아니다.

 

경매물건은 대금을 납부하고 법적 소유권을 취득했다고 끝난 것이 아니다. 집 열쇠를 받아 완

벽한 소유권을 행사할 수 있기 전까지는 방심은 금물이다.

 

 

 

6. 충분한 연습을 한 후 실전에 투자해야 한다.

 

현재 시세를 정확히 조사하고 나서 추가비용을 감안해 시세보다 최소 10% 싸게 입찰해야 하며

잔금은 1개월 내에 전액 지불해야 한다는 점도 알아야 하지만 더욱 중요한 것은 경매에 도전하

기로 마음먹었다면 실전에 돌입하기 전에 충분한 연습이 필요로 한다는 점이다.

 

 

경매 보드게임도 하고 인터넷이나 법원에서 경매지를 구입해 물권분석을 하고 예상낙찰가를

경매지에 연습해보아야 한다. 그리고 실제로 법원에 가서 경매 분위기를 느끼면서 표시한 예상

낙찰가의 적중률을 확인하는 과정도 필요하다. 물론 돈은 걸지 말고 자신의 예상낙찰가와 적중

률을 보고 낙찰과 유찰의 원인과 결과를 분석해야 한다.

 

 

이후 자신감이 붙으면 경매지의 물건 중 하나를 골라 물권분석을 하고 직접 현장답사를 다녀온

후 경매에 참여하도록 한다. 낙찰이 안 되더라도 실망하지 말고 성공할 확률이 점점 높아질 것

을 기대하며 경매에 도전하면 된다. 잘 모르는 분야일수록 이러한 워밍업이 중요하다. 분위기

를 익히고 충분히 공부하면서 서서히 시작하는 것이 실패를 줄이고 성공 확률을 높이는 비결이

다.