[수익형부동산] 경매로 매입한 물건, 용도변경하여 수익 올리기

[수익형부동산] 경매로 매입한 물건, 용도변경하여 수익 올리기

경매는 부동산을 시세보다 저렴한 가격에 살 수 있어 초기자금을 절감할 수 있는 탁월한 투자방법이다. 하지만 경매기간 동안 낙찰받은 물건이 방치되는 경우가 많아 임대 시 제값을 받지 못하는데 이러한 경매 물건의 가치를 높이기 위해 용도변경을 하여 성공한 사례가 많다. 매입할 당시에는 전혀 가공되지 않은 상태이므로 낡고 볼품없을지 모르겠지만 물건분석과 상권분석을 토대로 용도변경하면 낙찰시 얻은 시세차익과 함께 높은 수익을 올리는 토대가 되는 것이다.

대학가나 역세권 주변의 업무시설 밀집지역, 공단 인근의 주거 밀집지역에 있는 근린주택을 경매로 낙찰받아 원룸으로 용도변경하면 수익성에서 기대해볼만 하다. 원룸은 대체로 월세로 임대하기 때문에 수익률이 가장 높은 편이다. 원룸을 이용하는 고객의 대다수가 자취생이나 미혼인 직장인이기 때문에 학교나 회사에서 도보 10분 이내에 위치한 원룸이 고객을 유치하기에 가장 유리하다. 원룸으로 용도를 변경하려면 최소 주차면적을 확보해야 하므로 대지 지분이 넓거나 주차장이 확보된 근린주택이 적당하다. 기대 이상의 수익을 올리기 위해서는 권리분석과 수익분석은 필수이다.
또 역세권의 도로변에 위치한 물건은 커피숍이나 레스토랑 등으로 용도를 변경하면 좋다.

아파트 상가 중에서 작은 규모를 활용하기 좋은 2~3층을 경매로 낙찰받아 아파트에 거주하는 학생들을 대상으로 하는 독서실, 학원, 고시원 등으로 변경하면 고정적인 수익을 거둘 수 있어 안정적이다. 이러한 부동산을 경매로 저렴하게 매입해서 리모델링하면 투자금액 대비 월평균 15~20% 정도의 수익이 보장된다. 향후 물건의 가치가 오르면 월세 외에 시세차익의 효과도 볼 수 있다.

경매는 일반 시세보다 저렴한 가격으로 낙찰을 받아서 경제적이기는 하지만 그만큼 경쟁자도 많고 실패 부담도 따르기 때문에 모든 사람들이 경매 리모델링에 성공할 수는 없다. 건물의 용도변경 범위는 각 지방자치단체마다 조금씩 다르므로 입찰 이전에 관할 지자체에 문의하여 매입한 물건을 자신이 원하는 용도로 변경할 수 있는지 꼭 확인해야 한다. 
경매 물건의 소재지 관할구청에서 도시계획확인원과 토지(건물)대장 등을 발급받은 후 용적률이나 건폐율 등 리모델링에 어떤 제한사항이 있는지 확인해야 한다. 물건이 미관지구, 상업지구, 일반주거지구 등 어느 지구에 속해 있느냐에 따라 외장 리모델링 계획이 달라지는데 특히 도시설계나 상세설계 지정지역 안의 물건은 증축이나 용도변경에 규제가 많아서 특히 주의가 필요하다.

또 건물이 너무 낡은 경우에는 신축과 맞먹는 공사비가 들기 때문에 낙찰 받으려는 건물의 노후정도를 따져봐야 하는데 지은 지 20년 미만인 건물이 유리하며 입찰 전 설계사무소에 의뢰해 증·개축이 가능한지도 알아보는 것이 좋다.