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임대사업 지역 선정이 가장 중요하다

소형 주택 공급 물량이 줄고 내 집 마련 실수요자들의 내 집 마련보다 전셋집 찾기에 나서면서 전세난이 지속돼 임대주택 사업 쪽으로 부동산 투자자들이 몰리고 있다. 소형주택 임대사업에 처음 뛰어드는 투자자라면 '황금알 낳는 사업'이란 인식을 버리고 꼼꼼한 투자전략을 세워 사업에 나서야 한다.

임대주택 사업용 주택을 고를 때에는 가장 먼저 투자지역 선정이 중요하다. 아직까지 공급보다는 수요가 많아 돈 되는 사업이라 볼 수 있지만 향후 경제와 정책변화에 따라 전망이 흐릴 경우를 염두에 둬야 한다. 실제 강남 일부 지역엔 공급과잉 조짐이 보이고 있고 신규 다세대 주택 건축허가 물량이 1개월 기준으로 100여건이 넘어서고 소형 주택 월세비율도 조금씩 낮아지고 있어 주의가 필요하다.

실제 사례를 들어 알아보자. 서울 구로구 고척동에 사는 강 모(59)씨는 지난해 동네에 있는 20년 된 주택을 감정가 4억9270만원의 70%선인 3억3500만원에 낙찰 받았다. 주택 인근에 각종 공장과 이공계 전문대학이 위치해 소형주택 임대사업이 가능하리라는 판단이었다.

대지 171㎡, 건물 247㎡에 지하1∼지상2층 주택으로 전면 6m 도로에 접해 있어 투자 가능성이 높았다. 각종 취득 세금 및 추가 경비로 1500만원, 개보수 비용으로 2000만 원등 3500만원을 들여 전면 개보수를 해 방 12개를 만들었다. 지난해 말부터 세를 줘 보증금 3000만원에 월세 200만원의 고정 임대수익을 얻고 있다.

이번에는 실패사례이다. 퇴직을 눈앞에 두고 있는 박 모(58)씨는 지난해 살고 있던 대형 평형 아파트를 처분했다. 집을 판 금액과 퇴직금 등을 합쳐 강동구 암사동에 있는 165㎡의 대지에 지하 1~지상3층으로 건립된 4억 원 선의 다가구주택을 지난해 12월 매입했다. 지은 지 15년이 넘었지만 단독주택 밀집지역에 위치해 사람사는 느낌이 나는 아늑한 분위기가 박 씨는 무엇보다 마음에 들었다.

3층엔 자신이 거주하고 전세 3000만원에 들어있던 나머지 6가구는 임대기간이 끝나는 대로 월세로 전환키로 했다. 박 씨가 재임대를 통해 얻게 될 월수입은 가구당 35만원(보증금 500만원)을 합친 200만원이 넘는 금액이어서 충분한 노후대책용 수익으로 예상했다. 그러나 예상치 못한 복병을 만났다. 매입시점에 이미 여러 주택들이 다가구주택 신축공사를 하면서 새로운 번듯한 다가구주택들이 임대시점에 여럿 들어섰다.

다가구주택 매입을 한지 8개월이 지났지만 2가구만 임대가 들어오고 나머지는 계속 임차인을 찾지 못해 비워져 있다. 박 씨는 이렇게 임대가 나가지 않자 매물로 내놓았지만 부동산 침체기여서 집을 보러 오는 사람도 거의 없는 상태다.

소형 임대 사업지를 물색할 때는 되도록 지하철역에서 도보 10분 거리, 전세가격이 매매가격의 50~60%를 유지하는 지역이 유리하다. 또 대학가, 공단, 대형업무유통시설 밀집지역을 공략하고, 이주수요가 많고 전세가가 지속적으로 상승될 것으로 보이는 지역도 눈여겨보는 것이 좋다. 유망지역을 잘 고르는 만큼 중요한 것이 임대용 주택유형이다. 단독이나 상가주택보다는 아파트, 연립주택 같은 공동주택이 훨씬 낫다는 평이다.

경매와 공매, 급매 등을 이용하는 등 구입방법을 다양화해 좋은 조건으로 부동산을 구하는 것도 리스크를 줄이며 사업을 수월하게 하는 방법이다. 하지만 경매로 다가구 주택 매입 시 유념해야 할 점이 있다. 전세보증금 등의 문제가 복잡하지 않은지 세입자 관계를 철저히 조사해야 한다. 보증금을 떼이는 세입자가 있는 경우 이사비, 명도비용, 수리비 등 예상치 못한 고액의 추가비용이 들 수 있기 때문이다.

아무리 호재지역이라도 낙찰가가 감정가의 85%를 넘지 않는 것이 바람직하다. 가격을 써낼 때는 되도록 보수적으로 입찰가를 써낼 필요가 있고 환금성 문제를 감안할 때 시세차익을 노리고 접근하기 보다는 실제 입주나 안정적인 임대수익 등을 노리는 것이 좋다.

이와 함께 한 지역에 집중해 투자하면 등기절차를 위한 금전적 시간적 제반 비용을 아낄 수 있고 임대사업등록이 용이하다. 또 등기도 직접하고 세입자 모집도 지역정보지 등을 잘 활용해 부대비용을 최대한 절감하는 방안을 짜는 게 실속 있다

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