[수익형 부동산]경매투자비법이란?

• 경매물건을 아무리 뒤져도 도무지 수익 나는 물건이 없다고 생각하십니까? 경매 고수들은 정확한 물건분석과 권리분석을 바탕으로 여전히 고수익을 내고 있습니다.
• 경매 시장의 경쟁이 너무 심해 경매 부동산 투자로 돈버는 시대는 지났다고들 말하시지만, 주식시장처럼 경매부동산 시장에도 투자만 하면 고수익이 보장되는 경매재테크비법이 있습니다.
• 경매 부동산의 낙찰가가 너무 높아 투자의 수익성이 떨어졌다고 걱정하지 마십시오. 부동산 개발 고수들에게는 물건의 잠재가치를 살려 고수익을 창출하는 비법이 있습니다.
• 흔히 경매에 있어 권리분석이 제일 중요하다고 생각합니다. 하지만 경매시장의 낙찰경쟁률이 현저히 높아진 현 상황에서는 권리분석만으로 큰 수익을 올리기는 힘들어 졌습니다. 따라서 권리분석은 전문가에게 맡기고 차후 부가가치를 높일 수 있는 물건분석에 신경을 쓰는 것이 훨씬 중요합니다. 그리고 이 물건분석을 통해 드러나는 물건의 용도 및 활용방법에 따라 물건을 개발하여 고수익을 창출하는 것이 최고의 투자 비법입니다.

• 권리분석은 경매에 있어서 매우 중요한 것으로, 절대 그냥 넘어가거나 소홀히 할 수 없는 필수불가결한 사항입니다. 잘못된 권리분석은 입찰보증금 등의 막대한 재정적 손실을 가져 옵니다.
• 따라서 등기부등본 분석을 통해 최초 권리내용(근저당, 가압류 등) 보다 앞선 권리가 있는지 꼼꼼하게 따져 경매 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리(가등기, 가처분등기나 유치권)가 있는지 확인해야 하고, 현장실사를 바탕으로 한 임차인 조사로, 경매 낙찰 후에도 권리가 살아 있는 임차인이 있는지 확인하여 권리관계를 명확하게 파악해야 합니다.
• 경매 투자 경험이 없거나 권리분석에 대한 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 권리관계만큼은 확실하게 짚고 넘어가야 합니다. 전문가에게 의뢰하는 것이 만의 하나 권리분석 실패에서 오는 금전적, 시간적 손해를 미연에 방지하는 길입니다.

• 경매부동산 투자를 통해 보다 높은 수익을 창출하기 위해서는 물건분석 및 용도분석에 심혈을 기울여야 합니다. 아무리 월등한 가치를 가진 부동산이라고 해도 물건분석 및 용도분석을 제대로 하지 않으면 그 가치를 발견하지 못하는 경우가 비일비재합니다. 그만큼 물건분석 및 용도분석은 부동산의 미래가치를 찾아내고 큰 수익을 창출하는 아주 중요한 역할을 합니다.
• 이제는 부동산의 용도에 주목하여 투자를 해야 할 때입니다. 현재 전국적으로 출산율 저하와 노령화에 따른 경제인구의 감소로 부동산 수요가 갈수록 줄어들고 있는 반면, 목적도 없이 건축된 부동산의 공급량은 이를 초과하고 있는 실정입니다. 이러한 때에 용도에 대한 잘못된 이해나 분석을 바탕으로 투자를 하게 되면 엄청난 재정적 손실을 입을 수밖에 없습니다.
• 특히 업종관련 인허가 사항과 건축법 등의 법령이 수시로 재·개정되어 혼선을 빚고 있으므로 이에 대한 세심한 주의와 확인이 중요합니다. 투자 물건에 따라 법령에 의해 임대업종 등에 제한이 있으므로 입찰을 결정하기 전에 필히 확인을 하여야 합니다.
• 정확한 물건분석 및 용도분석을 통해 수익성 높은 물건을 선별하기 위해서는 탁월한 분석능력이 필요합니다. 하지만 제대로 된 물건분석 및 용도분석은 부동산투자의 흐름을 꿰뚫어 보는 능력이 있어야만 가능하며 이는 많은 경험을 거친 후에 얻을 수 있는 것입니다.
• 따라서 부동산 투자의 경험이 적거나 물건분석 및 용도분석에 대한 자신이 없는 경우에는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 전문가의 도움을 받아 성공적인 투자경험을 쌓는 것은 투자 지식과 노하우를 축적할 수 있는 계기가 됩니다.

• 경매부동산은 무조건 질이 안 좋은 물건이 아닙니다. 가치가 상승할 가능성이 무궁무진한데도 불구하고 그것을 제대로 찾지 못해 가치가 하락되어 있는 물건들이 상당수 있습니다.
• 이러한 경매물건을 정확하게 파악하고 그 부동산의 특성과 활용목적에 따라 개발 (용도변경, 업종변경, 리모델링, 증ㆍ개축 등)하여 부동산의 가치를 상승시키고, 그 부동산을 수익형 부동산으로 탈바꿈시키는 것이 성공적인 경매 재테크 방법입니다.

• 수익형 부동산은 입지여건이 좋은 지역에 위치하고, 월세 등의 임대수익이 잘 나오는 부동산을 말합니다. 이러한 수익형 부동산은 첫째, 저금리시대에 있어서 안정적인 임대수입을 얻을 수 있는 부동산상품이며 둘째, 전매제한, 종합부동산세 과세 등 정부의 부동산 규제를 피할 수 있는 투자 수단이며 셋째, 비교적 환금성이 양호하다는 장점을 보유하고 있습니다.
• 수익형 부동산을 통해 안정성과 높은 수익을 올리려면 저가 매입이 기본입니다. 취득 원가를 낮춰야 고수익을 얻을 수 있고 임대 수익도 극대화할 수 있는 것입니다. 저가 매입을 위해서는 법원 경매를 이용한 투자 방법이 매우 유리합니다.

• 일반부동산을 매입했을 때 세입자가 있어 부분적인 개발만 가능한 것에 비해 경매부동산은 명도절차를 거쳐 세입지를 모두 내보낸 후 건물 전체를 용도변경하여 임대업종을 새롭게 재배치하거나, 증·개축 및 리모델링 등의 시설투자를 할 수 있습니다. 이는 보다 효율적인 개발을 가능하게 하여 높은 개발수익을 기대할 수 있게 합니다.
• 따라서 부동산 개발을 염두에 두고 투자를 하는 경우에는 일반부동산의 매물을 찾기보다 경매부동산을 낙찰받는 것이 훨씬 유리합니다.