[경매 재테크]"특수물건 감정가 의심하고 또 의심하라"

"특수물건 감정가 의심하고 또 의심하라"

모텔 낙찰받아 요양원 변신 성공시킨 경매고수 이춘희씨

경매시장이 `레드오션 시대`로 진입했다. 경매에 참여하는 사람들이 늘고 너도나도 높은 가격으로 입찰을 하니 어지간한 배짱으론 낙찰을 바라보기 어렵게 됐다. 초보자도 쉽게 접근할 수 있는 아파트 같은 주거용 부동산은 더욱 그렇다. 그래서 고수들은 아무나 쉽게 할 수 없는 특수 물건에 관심을 갖는다. 복잡한 권리관계와 불명확한 감정가 때문에 난이도가 높아 특수 물건에는 사람이 많이 몰려들지 않는다. `블루오션`이다. 경기도 양주시 백석읍에 있는 한 모텔을 낙찰받아 요양원으로 변신시킨 해오름요양원 이춘희 씨도 블루오션에서 대어를 낚은 한 사람이다. 잠시 죽어 있던 건물에 새로운 생명을 불어넣는 경매와 용도 변경 사업에서 다년간 경험을 살려 모텔 경매를 멋지게 성공시킨 이씨를 만나 특수 물건 경매와 건물 용도 변경 시 유의해야 할 9가지 비법을 들어봤다. ◆가장 큰 위험은 낙찰가 높게 쓰는것 = 이춘희 씨가 점찍어 둔 양주 소재 모텔 감정가는 22억원. 이씨가 입찰하려고 할 때는 7번 유찰 끝에 감정가 대비 25%까지 가격이 떨어져 있었다. 보통 사람이라면 무턱대고 들어갔을 테지만 이씨 계산은 달랐다. 지은 지 10년 된 모텔이라면 감가상각을 충분히 반영해야 하는데 감정가는 터무니없이 높았다는 판단이었다. 이씨는 "특수 물건 경매에서 가장 큰 위험은 낙찰가를 높게 쓰는 것"이라며 "모텔 등 숙박시설 감정가는 대부분 고평가돼 있기 때문에 제로베이스에서 자기 판단만으로 낙찰가를 써야 한다"고 당부했다. ◆주변 땅 서류까지 꼼꼼히 확인하라 서울중앙지법 경매법정 앞에 높게 쌓여 있는 매각물건명세서를 한 입찰자가 유심히 살펴보고 있다. [매경 DB] = 접근 가능한 모든 정보를 다 봐도 위험이 도사리고 있는 것이 특수 물건 경매다. 신중한 자세로 모든 서류를 꼼꼼히 훑어야 한다. 토지와 건물 등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획 확인원 등 5대 공부는 기본이다. 이씨는 모텔을 낙찰받기 전 모텔 관련 5대 공부는 물론 인근 도로와 건물 관련 5대 공부까지 모조리 뒤지며 혹시나 나타날 권리관계상 위험이 없는지 재차 확인했다. ◆유치권을 겁내지 마라 = 흔히 유치권은 특수 물건 경매 도전자들에게 가장 큰 난관이라 할 수 있다. 건물 공사와 철거비에 대한 권한인 유치권은 보통 합의를 통해 풀게 되는데 그 와중에 생각지도 못한 비용이 많이 들어가게 된다. 그러나 유치권은 대부분 실제로 성립하지 않는다면 인도명령 소송으로도 해결할 수 있다. 이씨는 "유치권 포기각서를 들고 와서 장사하려는 사람들도 있었으나 허위 유치권이기 때문에 인도 명령으로 해결했다"고 말했다. ◆자기 자본을 확보하라 = 유치권이 문제가 되는 것은 은행 대출이 막히기 때문이다. 금융회사에서는 유치권이 설정된 물건에 대해서는 대출을 잘 해주지 않는다. 가짜 유치권에 대해서도 낙찰자들이 결국 굴복하게 되는 것은 바로 대출이 막히면서 자금 융통에 어려움이 생기기 때문이다. 유치권이 있는 물건이라면 현금으로 잔금을 납부할 만한 여력을 마련하고 경매에 뛰어들어야 한다. ◆낮은 자세로 주변인들에게 임하라 = 덩치가 큰 물건을 입찰받으면 온갖 사람들이 권리를 주장하며 나타나 입찰자를 괴롭히게 마련이다. 일을 재빨리 해결하려면 소송을 통하면 되지만 이씨는 설득과 대화를 택했다. 이씨는 "단순히 시세 차익을 목적으로 한다면 소송을 통해서 빨리 끝낼 수 있지만 이 동네에서 오래 요양원을 잘 운영해보고 싶었기 때문에 주민들을 대화로 설득하고자 했다"고 말했다. ◆리모델링 비용을 염두에 두라 = 건물을 낙찰받아 용도 그대로 쓸 때도 리모델링 비용은 꽤 든다. 모텔을 요양원으로 탈바꿈시키는 용도 변경 작업은 당연히 리모델링 비용이 만만치 않다. 이씨는 리모델링 과정에서 생각했던 것보다 거의 30%를 더 지출했다. 그곳에 머무르는 사람들이 좀 더 편안한 생활을 할 수 있도록 공간을 만들자는 욕심이 있었기 때문이다. 리모델링 비용은 장차 사업 수익을 위한 투자 성격을 갖기 때문에 너무 아끼려고 하기보단 초반부터 넉넉하게 책정하는 게 좋다. ◆아는 분야에 뛰어들어라 = 건물을 용도 변경하기는 쉽지 않다. 특히 한 가지 건물 용도에는 수많은 법률이 다 얽혀 있는 만큼 자신이 그 분야에 대해 잘 알고 있다는 확신이 있을 때 뛰어드는 게 낫다. 이씨는 경매로 모텔을 낙찰받기 3년 전 이미 요양봉사자격증을 따서 노인복지시설에 대해 관심도 지식도 많았다. 이씨는 "대리인을 세워 사업을 한다고 하더라도 자신이 그 분양에 대해 60~70% 정도는 알아야 실질적인 운영이 가능하다"며 "잘 아는 분야에만 뛰어야 하는 이유는 관심과 애정이 있는 사람과 그렇지 않은 사람은 결국 결과에서 그대로 차이가 드러나기 때문"이라고 말했다. ◆새로운 사업에 전력으로 몰입하라 = 새로운 사업을 생각하고 경매로 건물을 획득했다는 것은 그 건물이 위치한 토지와 골조 일부에 대한 기득권을 가지고 있다는 것에 불과하다. 진정한 시작은 낙찰 이후 운영이다. 이씨는 모텔을 낙찰받으면서 요양원에 전심전력하기 위해 용인에서 양주로 집을 옮겼다. 모텔을 기본 골조 정도만 놔두고 창문을 넓히기 위해 외벽까지 손질했다. 지금 이씨가 만든 해오름요양원(www.yangjucenter.com)에서는 낙찰 당시 열악했던 모텔 흔적을 찾을 수 없다. 이씨는 "새로운 사업에 대한 철학과 수요자를 배려하는 마음이 뒷받침돼야 사업 성공을 확신할 수 있다"고 말했다. ◆답사를 게을리하지 마라 = 모텔을 낙찰받은 후 이씨가 한 주된 일은 전국 요양원을 답사하는 것이었다. 운영이 잘 되는 곳, 미흡한 곳을 직접 눈으로 보고 체험을 해야 좋은 요양원에 대한 청사진을 만들 수 있을 것이란 생각 때문이었다. 이씨는 "운영이 잘 안 되는 곳을 먼저 보고 차츰 좋은 곳을 보는 방법을 택했는데 그 과정에서 처음 간 곳에서 미흡했던 요소들이 하나하나 눈에 들어왔다"고 말했다. ■ <특수물건 경매 용어> ▷유치권 = 유치권이란 타인 물건을 점유하는 자가 그 물건에 관해 생긴 채권에 대한 변제를 받을 때까지 그 목적물을 유치해 채무자에게 변제를 간접적으로 강제하는 법정담보물권이라 할 수 있다. 실무에서는 주로 공사대금 채권과 임차인의 인테리어 시설비를 가지고 유치권을 주장하게 된다. ▷법정지상권 = 법정지상권은 토지 소유자와 건물 소유자가 어떤 이유로 분리돼 있을 때 건물을 철거하지 않고 그대로 유지시켜주는 것이 사회ㆍ경제적으로 바람직하지 않겠느냐 하는 관점에서 인정된 제도다. ▷예고등기 = 예고등기는 등기원인이 무효 또는 취소되어 등기말소나 말소된 등기를 회복시키기 위한 소송이 신청 중인 때 법원에서는 소송이 제기됐다는 것을 다른 사람에게 알려 선의의 입찰자들이 피해를 입는 것을 막기 위해 직권으로 등기를 하는 제도다. 《원룸,상가빌딩 매매 》《소액 투자,수익형 부동산 투자 자료 제공 》보러가기   [자료 출처]http://gmgm1019.tistory.com/ 테그:구미원룸매매,구미원룸임대사업,임대사업,부자되세요,20대부자만들기,부자가되는방법,부자아빠되기,30대부자,부자대출,종자돈마련,종자돈만들기,종자돈모으기,종자돈활용,종자돈1억만들기,종자돈마련하기,종자돈굴리기,부동산공동투자,부동산경매투자,부동산투자원칙,부동산투자상담,부동산투자정보,부동산투자방법,부동산투자수익,부동산투자전략,부동산투자비용,부동산투자유망지,부동산투자모임,부동산투자컨설팅,부동산소액투자,부동산투자클럽,부동산투자수익률,부동산투자가치,부동산투자요령,부동산투자분석,부동산투자전망,부동산투자비법,소액부동산투자,소액투자부동산,은퇴노후대비,노후대비방법,노후대비연금,노후대비재테크,노후대비상품,노후대비보험,노후대비자금마련,노후대비변액연금,노후대비자금,노후대비준비,노후생활대비,노후자금대비,노후대비자금준비,노후대비적금,노후대비저축,노후건강대비,노후대비자산관리,노후대비투자,원룸텔소액투자,부동산소액투자,소액투자정보,소액투자창업,소액투자추천상품,소액투자경매,아파트소액투자,소액투자부동산,소액투자사업,소액투자재테크,소액투자할곳,소액으로투자하기,소액투자종목,부동산재테크,직장인재테그,재테크방법,재테크잘하는방법,맞벌이재테크,재테크정보,목돈재테크방법,대학생재테크,재테크사이트,재테크상품,재테크노하우,재테크종류,재테크컨설팅,재테크기촌,새내기재테크,40대재테크,소자본재테크,재테크전략,재테크계획,재테크포털,재테크돈굴리기,네이버재테크,재테크하는방법,재테크성공기,재테크성공사례,재테크카페,재테크비법,재테크상식,재테크전문가,부동산114,부동산서브,부동산119,부동산경매,부동산시세,부동산중개수수료,부동산직거래,야후부동산,부동산재테크,부동산개발,부동산정보,부동산컨설팅,부동산사이트,부동산매물,부동산홈페이지,전국부동산시세,부동산매물정보,부동산투자정보,부동산토지,조인스부동산,야후부동산매물,부동산등록확인,네이버부동산매물,네이버부동산정보,