[수익형부동산 세금]1세대2주택인데도 비과세되는 경우

[수익형부동산 세금]1세대2주택인데도 비과세되는 경우

(1) 일시적인 2주택

① 1세대 1주택에 해당하는 자가 이사를 가기 위해 새로운 주택을 취득하고 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우엔 양도소득세를 비과세한다.

② 수도권에 있는 법인이 수도권이외의 지역으로 이전함으로서 소속된 임직원이 이사를 하면서 법인이 이전한 지역 인근에서 새로운 주택을 취득하는 경우에는 2년 이내에 종전 주택을 처분하면 비과세된다.

③ 공공기관이 지방으로 이전함으로서 소속된 임직원이 공공기관 이전지역의 인근에서 새로운 주택을 취득하는 경우에도 2년 내에 종전 주택을 처분하면 비과세 된다.

(2) 상속받은 주택

1세대1주택인 자가 주택을 상속받아 2주택이 된 경우 상속받은 주택을 먼저 팔면 양도소득세가 과세된다.
그러나 상속받은 주택이 아닌, 자기가 소유하고 있던 주택을 처분하는 경우엔 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다.
무조건 비과세 되는 것이 아니라 1세대 1주택 비과세 요건인 3년보유(2년거주)요건에 해당되면 비과세 된다는 것이다.

일반주택을 먼저 양도하여 비과세를 받은 후에 상속받은 주택을 양도하면 상속받은 주택이 양도당시 3년보유(2년거주)요건을 충족하면 1세대1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

(3) 노부모를 봉양하기 위해 일시적으로 2주택이 된 경우

1세대 1주택인 자가 1주택을 소유하고 있는 노부모를 동거부양하기 위해 세대를 합친 경우 1세대 2주택이 된다.

그러나 이 경우 세대를 합친 후 2년 이내에 어느 주택이든 먼저 처분하는 주택이 양도일 현재 비과세 요건(3년보유(2년거주))을 충족하면 1세대 1주택 비과세혜택을 받는다.

* 노부모란 60세(여자는 55세)의 직계존속을 말하며 장인 장모도 포함된다.

(4) 결혼으로 1세대 2주택인 경우

각각1주택을 보유하고 있던 남녀가 결혼을 하여 2주택이 되는 경우 결혼 후 2년이내에 먼저 처분하는 주택이 양도일 현재 1비과세 요건을 충족하면 비과세 된다.

(5) 장기저당 담보주택의 비과세

1세대 1주택자로서 장기저당담보대출계약을 하고 연금식 대출을 받은 자가 그 주택을 양도하는 경우에는 서울 과천, 신도시지역의 2년 거주기간이나 노부모 부양으로 인한 2년 내 처분 등의 기간에 제약을 받지 않는다. 다만 중도에 해지하는 경우 또는 계약기간 만료이전에 양도하게 되면 이 혜택은 취소된다.

* 장기저당담보대출계약은 다음의 3가지 요건을 모두 충족하여야 한다.

 ① 계약체결일 현재 계약자가 60세 이상일 것
 ② 계약기간이 10년 이상으로서 만기 시까지 정기적으로 대출금을 수령하는 조건일 것
 ③ 만기에 당해 주택을 처분하여 대출금을 일시에 상환하는 조건일 것

(6) 농어촌주택관련 비과세

농어촌주택이라 함은 수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가지역, 투기지역, 관광단지를 제외한 읍면지역에 소재한 주택을 말한다.
일반주택 1채를 소유하고 있는 자가 농어촌주택을 소유하는 경우 1세대2주택이 된다.

하지만 다음과 같은 농어촌 주택을 소유하고 있는 자가 일반 주택을 먼저 양도하는 경우엔 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다.

그러나 농어촌주택을 먼저 양도하면 1세대 2주택의 양도로 보아 양도소득세를 내야한다.

 ① 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택을 상속받아 2주택이 된 경우
 ② 농업 또는 어업에 종사하던 자가 직업을 바꾸어서 농어촌 주택을 그대로 두고 이사를 하면서 새로운 일반주택을 취득한 경우로서 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 이농주택
 ③ 농업 또는 어업에 종사하려고 본적지등 일정요건에 해당하는 귀농주택을 취득함으로 2주택일 된 경우
일정요건이란 본인 및 배우자와 이들의 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 농어촌에서 1,000㎡ 이상(대지는 660㎡이내)의 농지와 함께 취득하고 거주하는 주택
 ④ 1세대 1주택인 자가 2003. 8. 1 ~ 2008. 12. 31 사이에 대지 660㎡, 건물150㎡(공동주택은 116㎡)이내의 주택을 구입한 후 3년 이상 보유한 후에 농어촌주택 취득 전부터 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에는 농어촌주택은 1세대 1주택 비과세 판정 시 주택으로 보지 않으므로 일반주택이 1세대1주택요건에 해당되면 비과세된다.

 이때 농어촌주택의 취득가액이 기준시가로 7천만원 이하이어야 하며 양도하는 일반주택은 1억원 이하이어야 비과세를 받을 수 있다.

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