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토지 경매 투자요령

토지와 공장 만큼 경매 투자 때 세심한 주의를 요하는 부동산도 드물다. 아파트와 달리 거래가 활발하지 않아 시세파악이 어렵다.



법원 감정가격도 실제 매매 가능 금액과 크게 차이가 나기도 한다. 감정가만 믿고 응찰했다가 낭패를 당하기 쉬운 부동산이 토지와 공장인 셈이다.



토지에 대한 경·공매 입찰 때 해당 토지에 어떤 법률이 적용되고 있는지 파악해야한다. 대표적으로 그린벨트구역, 상수원보호구역, 군사보호구역 등에 포함되는 지 여부를 반드시 확인해야한다.



이같은 지역에 포함된 땅은 투자 가치가 낮기 때문이다. 공공개발 계획이 있는지 여부과 도로개설 계획 등은 경매 입찰에 가장 큰 영향을 미친다. 입찰시 낙찰가를 살펴보면 감정가보다 높은 값에 낙찰되는 경우가 있는 반면 감정가보다 턱없이 낮은 값에도 유찰되기도 한다.



높은 값에 낙찰된 물건은 개발계획 등에 따라 해당 지역 발전이 예상되는 곳이다. 반면 낮은 값에도 유찰되는 부동산은 개발하기 곤란한 법률에 묶여있기 때문으로 볼 수 있다.



감정가를 무시하고 실제 개발 가능성을 중심으로 정확한 권리분석을 하는 것이 중요하다. 투자가치만 높다면 감정가보다 높은 값에 응찰하는 전략도 이따금 필요하다는 얘기다.



토지를 낙찰받은 후 당초 예상과는 달리 지역 개발이 이뤄지지 않아 손해를 보는 사례가 적지 않다. 토지 개발을 막고 있는 관련 법률에 관해 전문가의 조언을 받는 것이 바람직하다. 공장에 대한 입찰 씨 해당 물건은 크게 공장부지, 공장 건축물, 공장 내 기계 등으로 나누어진다.



주의할 점은 공장내 기계 등 동산을 낙찰받은 후 실세 사용하기 힘들 다는 것이다. 기계를 비롯한 동산은 채권·채무관계자와 종업원 등 이해 당사자의 권리관계에 복잡하게 얽혀 있기 쉽다.



또 막상 공장을 방문했을 때 가동하기 어려울 만큼 노후했거나 고장이 났을 수도 있다. 기계보다 공장 부지나 건축물의 가치를 중심으로 응찰가를 결정하는 것이 좋다.



비싼 기계의 경우 반드시 기계전문가에 의뢰해 실사를 해야하고 공장부지 내 임대차 관계도 확인할 필요가 있다.



최근 시화공단 등을 중심으로 공장가동률이 높아지고 있다. 경매 투자 상품으로 공장에 대한 투자 수요가 늘어나는 시점이다. 이런 때일수록 공장에 대한 전문가와 권리관계를 분석할 컨설팅사의 조언이 도움이 된다.

 

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