소득양극화가 주택시장에 미치는 영향을 파악하자 〉수익형부동산

국세청의 2007년판 국세통계연보에 따르면 2006년 총급여에서 각종 소득공제액을 뺀 근로소득세 과세표준이 8천만원을 넘은 근로소득자는 6만8천600명으로 전년보다 29.4%(1만5천600명) 증가했다. 과표 8천만원은 연봉이 1억을 넘는 고소득자로 2001년 약 2만1천명에서 2002년 2만8천명, 2003년 3만1천명, 2004년 4만1천명, 2005년 5만3천명 등으로 계속 상승추세에 있다. 

직장인의 꿈이라고 할 수 있는 연봉 1억원 이상의 고액 연봉자들이 6만명을 넘어 섰으며 종합소득자 중 고소득자에 해당하는 상위 20%(평균소득 8천473만원)와 저소득자로 분류할 수 있는 하위 20%(평균소득 191만원)의 소득 격차는 44.3배로 전년의 38.3배보다 커졌다. 종합소득자 중 상위 20%의 납부세액은 8조4천292억원으로 전체의 91.3%를 차지했다. 이러한 소득 양극화가 본격적으로 나타난 이 시기는 강남 아파트 가격이 본격적으로 상승한 시기로 이러한 소득 양극화가 주택 가격에도 민감하게 작용하고 있는 것을 알 수 있다. 

이는 주택이 의식주의 한 부분으로 인간과 가장 밀접한 재화라는 점에서 주목을 할 필요가 있는데 최근까지 우리나라 주택시장에도 양극화 현상이 두드러지고 있다. 주택의 유형, 평형, 지역 별로 가격 격차는 확대되고, 주택건설업체의 경우도 대형 브랜드업체와 중소업체, 그리고 수도권업체와 지역업체 간의 사업성 격차도 커지고 있다. 2005년 말 규모별 아파트 가격지수를 보면 2003년 9월 기준 대형평형은 17.2% 상승한 반면 소형 평형은 2.5% 상승에 그쳐 가격상승 폭은 무려 15% 격차를 나타냈다. 

그리고 지역적으로도 2005년 말까지 분당 및 강남지역의 가격지수가 2003년 9월 대비 36.6%, 13.9% 상승한 반면 서울의 강북과 부산지역은 오히려 가격지수가 하락하는 양상을 보이며 강남과 강북, 수도권과 비수도권 주택가격의 양극화 현상을 나타내고 있다. 이와 같은 여러 가지 양극화 현상은 주택에 대한 시장의 기본 욕구를 단적으로 표현하고 있는 현상으로 해석할 수 있다. 

많은 사람들이 넓은 평형의 주택과 특정지역을 선호함으로서 나타나고 있는 양극화 현상은 그 만큼 현재의 시장이 소비자의 욕구를 충분히 탄력적으로 충족시키지 못해 왔기 때문에 발생한 것으로, 향후 넓은 규모의 주택, 교육, 문화 등의 양호한 주거환경이 지속적으로 공급되어야 한다는 신호를 보내고 있다고 보아야 할 것이다. 이 같은 소득수준의 양극화는 필수재에서 부터 민감하게 나타난다. 일반적으로 소위 프리미엄이라는 형태의 물건으로 나타나는데 예를 들어 같은 청바지라도 5천원짜리가 있는가 하면 50만원을 넘는 것도 있다. 

우리가 흔히 먹는 유산균 음료도 프리미엄 음료는 그렇지 않은 것 보다 20배가 넘는 가격 차이를 보인다. 결국 주택도 마찬가지인데 큰 틀에서 본다면 수요의 예측 측면에서 앞으로 시장에서는 최고가이거나 최저가가 아니면 소비자에게 어필을 할 수 없게 될 가능성이 높아진 것이다. 부동산의 투자의 측면에서 위의 현상을 대비 한다면 고가 주택 수요와 저가 주택 수요가 꾸준할 것이라는 점을 알 수 있다. 이런 현상을 감안 앞으로의 주택투자 역시 수요가 몰릴 수 있는 가격대의 상품을 지금부터 눈 여겨 볼 필요가 있는 것이다.
 
양극화가 전세계적인 추세를 보이고 있는 지금 소득분위가 높은 계층의 수는 당분간 꾸준히 증가할 수밖에 없어 이 수요가 선호하는 요소를 갖춘 주택 역시 꾸준한 상승을 보일 것으로 전망된다. 예를 들어 우수한 학군과 사교육 환경이 좋고, 주요 오피스 시설로의 접근성이나 생활편의시설 역시 잘 갖춰진 현재의 강남과 같은 지역의 선호도는 꾸준할 것으로 예측해 볼 수 있다. 반대로 자녀가 없는 젊은 맞벌이 가구나 싱글 가구에는 학군 등의 프리미엄이 없어 주택가격은 낮으나 직주 접근성이 좋은 역세권 소형 주택이 각광을 받을 수 있을 것으로 전망된다.
 
역세권 소형 주택을 통한 임대사업도 전망이 밝다고 볼 수 있겠다. 여기서 한 가지 주의해야 할 점은 주택시장이 갖는 몇 가지 특성상 시장에서 나타나는 현상이 반드시 시장의 욕구를 정확히 반영하지 못할 가능성이 있다는 점이다. 가장 대표적인 것이 주택이 투자재로서의 성격을 갖고 있다는 특성이다. 주택의 수요가 투기 등 지나치게 가격상승 기대에 의존되어 이루어지는 경우, 주택시장은 주식시장과 유사한 시장 특징을 갖게 될 수 있다. 

즉, 개인의 니즈(needs)와는 별도로 앞으로 많은 사람들이 몰릴 만한 주택에 투자를 위한 수요가 몰릴 수 있다는 것이다. 마찬가지로 주택시장에서도 주택수요가 가격상승 기대에 지나치게 의존되어 이루어질 경우, 많은 사람들은 자신의 조건에서 알 맞는 평형이나 지역 또는 시공업체를 선택하기 보다는 관습적으로 가격상승에 안정적인 주택을 선택하게 되어 특정 유형의 주택이 사회적으로 과잉공급 되는 등 시장이 왜곡될 가능성도 있다. 

아파트 분양시장에서 쏠림 현상이 도을 넘고 있어 비인기 지역은 미분양이 넘쳐나고 있으며, 미분양은 환란때 보다 더욱 심할 정도이다. 돈되는 곳은 청약자들이 몰리는가 하면 비싼 아파트나 비인기 지역 및 지방분양 아파트는 완전히 외면받고 있다. 주택시장이 전반적으로 불안정한 가운데 분양가 상한제와 청약가점제 시행 등 제도 변화를 앞두고 나타나는 현상이다. 버블새븐에 이어,각종 규제대책,반값 아파트,분양가 상한제,보유세 급증 등은 부동산 시장의 거래 자체를 마비시키고 있다고 할 수 있다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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