미분양 아파트 투자전략 〉재테크 부동산투자

홍길동씨는 가족들과 서울 근교로 볼일을 보러 갔다가 들른 모델하우스에서 영업사원의 달콤한 말만 듣고 미분양 아파트를 계약해 현재 입주를 해 살고 있다. 중도금 무이자에 거실에 에어컨까지 준다고 계약을 한 자신이 한심하기 그지없다. 뒤늦게 안 사실이지만 대출이자에 에어컨 가격까지 다 빼도 본인이 계약한 아파트 분양가가 인근 시세에 비해 훨씬 높아 아파트 가격이 오히려 분양가 아래로 거래가 거래가 되고 있는 것이다. 최근 분양가 상한제를 피하기 위하여 건설사들이 많은 분양물량을 부동산 시장에 내놓고 있다. 

미분양 아파트의 경우 중도금 무이자라던가 옵션제공, 기타 경품 제공 등의 사실상 할인을 받을 수 있는 형태의 마케팅을 진행 하기 때문에 청약가점이 낮은 무주택 자라던가 1주택 이상의 주택 보유자들이 많은 관심을 갖고 있다. 하지만 미분양이 나는 경우 그 이유가 있는 ？？가 많은 만큼 미분양 아파트를 계약할 때는 주의를 세심하게 해야 한다. 아파트가 미분양 될 때는 분명한 이유가 있기 때문이다. 우리가 접하는 미분양 아파트의 흔한 이유는 분양가격이 고분양가이기 때문이다.
 
해당 지역의 인기 아파트 보다 높은 분양가로 분양되는 사례가 많고 주변에 비교대상 물량보다 더 높은 가격에 나올 경우 시장에서 가격 경쟁력이 없어 수요자들에게 외면을 받게 된다. 단순 투자가치가 없기 때문이다. 따라서, 미분양 아파트를 계약할때는 해당 지역의 동일 수급권상의 새 아파트의 가격과 비교를 한 뒤 계약에 나서야 한다. 두 번째 이유는 건설사가 영업을 위해 모델 하우스에서 말하고 있는 개발 호재들이 단순 구상안이라던가 실현 가능성이 없는 것이 었을 경우이다. 

아파트는 부동산의 부동성이라는 특성상 주변의 영향을 받아 가격이 결정될 수 밖에 없는 구조이기 때문에 주변 기반 시설 건립은 아파트 시세에 지대한 영향을 미친다. 따라서 이 같은 기반 시설에 관한 개발 계획들이 입주시점에 실현 되지 않을 경우 거래 가능시점에서의 가격 형성이 어려워 질 수 밖에 없다. 세 번째 이유는 현재 시점에서는 청약 가점제의 영향이다. 청약가점이 높은 수요자들의 경우 향후 미래가치가 높은 분양예정 물량이 있다면 다른 분양 물량에 청약해 당첨 될 경우 정작 자신의 모표가 되는 청약지에 청약 할 수 없는 경우가 발생 할 것을 우려해 통장 사용을 겁낼 수 밖에 없는 것이다. 

더욱이 분양가 상한제가 적용된 아파트는 전매제한이 최대 10년동안 적용이 되기 때문에 환금 성 문제에서도 수요층의 접근을 제한 하는 역할 을 하고 있어 미분양을 야기 시키는데 일조 하고 있다. 마지막으로 미분양이 나는 경우는 ,과거 IMF 체제 때와 같이 부동산 경기가 극도로 침체 될 때이다. 부동산 시장은 정부의 주택정책과 밀접한 연관관계를 갖는데 부동산 시장에 부정적인 정책이 나왔을 때 정상적인 시장이라면 높은 경쟁률을 보일 수 있는 인기 지역에서도 미분양이 나오는 경우가 있다. 이럴 때가 미분양 아파트 투자가 빛을 발할 수 있는 시기이다. 

반대로 부동산 시장 호황기에 나오는 미분양의 경우 대부분 투자가치가 없다고 볼 수 있겠다. 결국 미분양 투자에 성공하기 위해서는 부동산 경기가 좋아지면 금새 팔릴 수 있는 물량에 접근을 해야 한다. 당장 주택 보유수에 따른 부담이 있다면 최근에는 ‘미분양 아파트 펀드’에 간접 투자하는 방법도 고려해볼 만하다. 부동산 신탁회사에서 최근 만든 이 상품은 분양가보다 15∼30% 싼값에 미분양 아파트를 대량으로 사들이고, 이를 근거로 수익증권을 발행하는 구조다. 

부동산자산운용회사는 사들인 미분양 아파트를 나중에 되팔아 수익을 낸 뒤 일반 투자자들과 이익을 나눈다. 투자자는 아파트를 직접 사는 것이 아니라 수익증권에 투자하는 것이어서 아파트에 적용되는 양도소득세를 내지 않아도 된다. 미분양 아파트나 이에 투자하는 펀드도 결국은 아파트에 투자하는 것이다. 당장 청약통장 없이 금융혜택을 보며 동호수를 결정해 접근 할 수 있다는 장점에 빠져 이를 관하면 손해를 볼 수 있다. 현재의 미분양 원인이 해당 아파트의 내재가치가 있음에도 불구하고 시장 상황이나 수급으로 인해 일시적인 현상으로 발생 한 것이라면 투자가치가 있다고 볼 수 있다. 

따라서 미분양 아파트 자체의 미래가치를 보고 투자를 해야 한다. 정리하자면 앞서 살펴본 미분양의 원인은 내부적 요인과 외부적 요인으로 나눌 수 있다. 입지여건이 나쁜 단지, 분양가격이 너무 높은 곳, ‘나홀로 아파트’ 등은 상품 자체에 결함이 있다고 볼 수 있다. 이는 내부적 요인에 의한 미분양이다. 이런 미분양 아파트의 경우 투자가치가 낮다고 볼 수 있어 피하는 것이 좋다. 반면 일시적 공급과잉, 총부채상환비율(DTI) 규제, 후분양 등에 따라 미분양이 발생했다면 외부 요인에 의한 미분양으로 볼 수 있다. 

이 경우가 아파트 자체의 내재가치가 외부적인 요인에 의해 왜곡돼 보이는 경우로 투자처로 삼을 수 있는 상황이 될 수 있겠다. 이 같은 아파트 내재가치가 어려운 투자자라면 신도시나 대단위 택지개발지구의 미분양 아파트를 접근 한다면 내부적 위험 요인은 어느정도 피할 수 있어 비교적 안전하게 미분양 아파트에 투자할 수 있는 방법이 될 수 있다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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