상가임대사업자의 新절세법■노후대비투자 원룸매매투자카페-와집넷[바로가기]

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임대사업자의 고민은?

어떤 사람의 연간 임대수입이 10억 원이라고 하자. 그가 가진 건물의 값어치가 100억 원 정도라고 하자. 이런 상황에서 이 부동산 보유자가 당면한 세금문제는 일차적으로 임대소득에 대한 소득세다. 알다시피 개인에게 적용되는 세율은 6∼35% 지방소득세를 고려하면 최고 소득의 38.5%까지 세금으로 부과될 수 있다.

소득세문제 외에 더 큰 세금문제가 있는데 바로 상속세다. 상속세는 개인이 보유한 재산을 합계한 금액이 보통 10억 원이 넘어가면 10∼50%의 세율로 과세한다. 앞의 부동산의 가액이 100억 원으로 평가되었다면 상속세로 대략 40억 원이 예상된다.

임대사업자의 법인 전환은 바로 이들 같은 상황에서 검토해볼 만한 절세법이다.


임대사업자의 고민타파 비법 공개!

임대사업을 법인으로 전환하여 관리하면 10∼22%의 세율로 법인세를 내면 되므로 개인에 비해 세금을 상당히 많이 절약할 수 있다. 물론 대표자의 급여 등도 비용으로 인정되므로 경비처리도 한결 쉽다. 그리고 주식을 분할하여 사전 증여나 양도를 수시로 진행하면 부동산으로 관리하는 것보다 유리하다. 부동산에 비해 취득세 등이 수반되지 않고 이전절차도 비교적 간단하기 때문이다. 그 결과 상속세 부담을 떨어뜨릴 수 있다. 물론 개인의 경우보다 회계 및 세무의 투명성을 높여야 하므로 관리비용이 증가될 수 있다는 점은 단점에 해당한다. 그렇다면 구체적으로 법인 전환은 어떻게 하고 법인 전환 후의 세금문제는 어떤 것들이 있는지 알아보자.

먼저 개인이 보유한 임대용 부동산을 법인으로 전환하는 경우에는 다양한 세금문제가 대두된다. 일단 개인이 보유한 부동산을 법인의 소유로 하면 개인에게는 양도소득세 문제가 발생하고 그리고 법인이 취득한 부동산에 대해서는 취득세 문제가 발생한다. 그런데 이렇게 세금이 발생하면 개인들은 법인으로 전환하는 것을 포기하게 될 것이다. 그래서 조세특례제한법에서는 법인 전환을 용이하게 하기 위해 개인과 법인에게 세금혜택을 부여한다. 법인으로 관리하는 것이 세원관리 측면에서 효율성이 높기 때문이다.

▶ 임대용 부동산 법인에 현물출자를 할 때 임대사업자에게 양도소득세를 부과하는 것이 원칙이나, 일정 요건을 충족하면 부동산을 인수한 법인이 이를 처분할 때 양도소득세를 낼 수 있다. 이렇게 본래의 납세의무자의 납세의무가 제3자에게 이전되는 것을 ‘이월과세’라고 한다. 따라서 이월과세제도는 세금을 면제하는 것이 아니라 이연시키는 제도에 해당한다.

▶ 법인을 설립하면서 취득한 부동산은 취득세가 부과되는 것이 원칙이나, 앞의 양도소득세와 마찬가지의 조건을 충족하는 경우 취득세를 면제받을 수 있다(단, 면제된 취득세에 대해서는 20%만큼 농어촌특별세를 부과한다). 다만, 앞의 이월과세나 취득세 감면을 받기 위해서 법에서 요구하는 요건과 절차 등을 준수해야 한다. 예를 들어 설립법인의 자본금은 법인으로 전환하는 사업용 자산의 순자산가액 이상에 해당되어야 문제가 없다. 법인으로 전환할 때 자금이 외부로 유출되는 것을 방지하기 위해서 이런 조건을 특별히 두었다. 이외에도 2012년 말까지 법인전환을 해야 하는 등의 조건이 추가된다.

▶ 임대사업자가 법인으로 사업을 포괄양도 시 양수도한 자산에 대해서는 재화의 공급에 해당되지 아니하므로 부가가치세는 부과되지 않는다.

 

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