[부동산투자]좋은 아파트 사는법 5단계

좋은 매물을 싸고 안전하게 사는 방법을 단계별로 살펴보자.

1단계 : 시세를 정확히 파악하자.
아파트 시세가격에는 부동산 용어상 여러가지가 있다. 매도인의 매도호가, 매수인의 매수호가, 급매가, 감정평가액, 경매가격, 생활정보지에 나오는 유혹가격, 중개업소의 시세 등.

아파트의 일반적인 시세란 비슷한 조건을 가진 인근아파트가 실제 거래된 가격이지만 거래가 활발하지 않으면 시세 파악 자체가 어렵다. 거래가 없으면 자연히 매도인이 팔아달라는 매도호가가 시세의 역할을 하게되고 매도자가 인근의 여러 부동산에 매물을 내놓으면 매도인의 호가가 시세로 둔갑하게된다.

게다가 아파트단지의 부녀회에서 일정 하한선이하로는 팔지 말자는 담합가격을 정해 가격이 고정되는 경우도 있다. 신문이나 잡지에 나온 시세는 매도호가인 경우가 많다. 다시말해 진정한 의미의 시세와는 다소 차이가 있다는 것이다.

정확한 시세 파악을 위해서는 매도호가에 얽매이지 말고 인근 다른 단지의 가격이나 경매로 낙찰된 가격, 근래 몇 년간의 가격동향 등 다각도에서 시세를 파악하는 것이 좋다. 수요자의 입장에서는 매수자 자신이 실물 시세에 맞춘 매입적정가를 정하고 가격 협상에 임하는 것이 좋으며 반드시 조급하게 계약을 성급히 치루는 일이 없도록 한다.


2단계 : 부동산 중개업소를 이해하자.
수도권 신도시 부동산중개업소는 일명 정보지라는 것으로 정보를 고유하고 그리고 대부분이 컴퓨터 전산망을 갖추어 매매 물건을 공유하고 있다. 경쟁업소보다 빨리 팔기 위해서는 남보다 빨리 전산망에 올려야 하고 또한 다른 부동산에서 전산망에 올린 물건을 수시로 검색해 방문객에게 제공해야 경쟁력이 생기기 때문이다.

이런 영업체계는 머지 않아 서울 지방등 전국으로 확대대 여러 곳의 중개업소를 전전할 필요가 없이 한 곳에서 모든 물건을 볼 수 있는 시스템으로 가고 있다.

다만 아파트 분양권의 경우는 아직 컴퓨터전산망 활용도가 낮은 편에 있다. 지역 중개업소가 연계할 필요성이 덜하기 때문이다. 분양권은 현재 공사가 진행 중인 아파트이므로 내부를 확인할 수가 없고 주로 카타로그에 의존해서 설명이 이루어지고 매도?매수인간의 가격절충이라는 문제만 남게된다.
즉, 가격의 대중성이 아직은 미흡 하다는 것이다.

일명 떳다방의 중개업소에서는 분양권대상아파트가 입주할 때 쯤 되면 주변이 얼마나 발전할 지에 대해 주로 설명하게 된다. 하지만 분명히 짚고 넘어갈 것은 도로나 공원 등 외부경제를 주는 발전계획이 막연한 계획만 있는 것인지 아니면 재원을 확보해서 착공한 것인지, 언제 완공되는지 사업시행자에게 확인하는 것이 좋으며 계획돼로 시행되는 경우는 그리많지 않은 경우가 왕왕 있다는 것을 참고하여야 한다.


3단계 : 본인의 사정이나 여건이 중요.
모든 부동산이 다 그렇지만 아파트의 경우도 본인의 자금 규모 및 자금결재 가능한 시기를 잘 알 고 있어야 한다. 아무리 돈이 많아도 내 마음대로 할 수 있는 상황이 아니면 소용이 없다.

또한 계약이라는 것이 그리 쉽게 타결되는 것이 아니다. 계약서를 작성하다가도 깨지는 경우가 허다하다. 또한 이사갈 집이 없을까봐 걱정하는 사람도 많은데 보통 1천 가구 아파트 단지의 경우 1년에 300세대 이상이 이사간다는 신도시 부동산의 통계가 있을 정도이므로 참고한다.


4단계 : 중개업자와 진솔하게 상담한다.
중개업소를 신중하게 선택하고 전적으로 신뢰하면서 거래를 이어가는 것이 부동산 거래에 있어서는 매우 주요하다는 점을 잊어서는 안된다. 그러므로 중개업자를 믿고 자신의 자금규모 입주예정일 주택규모 본인사정 등 자신의 여건을 솔직하게 말해야 오해 없이 상담이 진행될 수 있다. 솔직하게 말하는 것이 쉽지는 않지만 결국 중개업자와 인격적으로 신뢰감이 쌓이지 않으면 거래가 잘 이루워지지 않는 경우도 종종 있다는 것을 알아야 한다.

5단계 : 계약은 신중, 신속하게
계약하기 전까지 최대한 상세하게 시세나 물건파악, 권리관계 파악을 해야 한다. 권리관계에 중요한 하자가 있다거나 물건에 하자가 있다면 빨리 포기해야 하고 그렇지 않다면 적정한 가격에 나온 물건을 신중하게 찾아야 한다.

자신이 파악한 시세에 접근하는 물건이 있으면 구체적인 가격협상단계에 들어가게 된다. 가격협상단계에서는 매도자와 매수자 양측이 서로 욕심을 부리면 가격절충이 불가능하다. 중개업자의 능력은 여기에서 발휘된다

 

매수자는 스스로 정한 적정가에 가까우면 과감하게 계약을 체결하는 것이 좋다.서로의 욕심은 과욕이며 금물이라는 사실을 아는 것이 좋다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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