준주택 투자 잘 알아보고 하자.=[수익형부동산 투자칼럼]

수강생 중에 작년에 정년은 맞으신 중학교 선생님이 있는데 이분만의 문제는 아닐 듯 하여 사고를 미연에 방지하자는 뜻으로 이 분의 투자 사를 답습하지 말자는 뜻을 글의 목적으로 삼았다. (현재 분양 중인 도시형생활주택과 고시원 중에 일부 몰지각한 분양사들의 경우를 예를 삼았고 약간의 각색을 한 것을 전제로 한 것임을 전하고 대부분의 경우는 그렇지 않음을 밝힌다.)

요즘 부동산 시장의 흐름은 우리사회의 산업화가 끝나가는 시점에서 생기는 필연적인 현상을 보는 듯하다. 자산의 상승을 통한 매매차익이 점점 없어지고 임대수익과 부동산 펀더멘탈을 생각하는 투자를 해야 하는 시점이 된 것이다.

또한 고령화와 인구구조의 변화 1인 가구의 급증으로 원룸의 수요가 비약적으로 늘어났다. 우리의 김선생님도 평생을 교육에 몸담으시고 영예로운 정년을 맞으셨는데 정년을 앞두시고 심각한 고민을 하실 때 인생2막의 화두를 부동산으로 생각하시고 필자에게 2년 전에 경매강좌를 듣고 투자를 공부하였다.
 

 
경매를 공부하시고 투자의 세계를 책으로나마 접하시고 향후 다가오는 시대의 투자 화두는 임대사업이라는 것에 공감을 하시고 임대사업에 모든 채널을 열어두고 공부하였다. 신문의 경제기사를 스크랩하시고 한 번도 안 들어보았던 재테크 교육을 들으러 다니시고 부동산 관련 책을 사서 보시고 주말이면 근처 도서관에서 책을 보시고 임장을 나가시고 만학도의 열정은 엄청나게 불타올랐다. 간절히 바라면 보이는 걸까

작년에 때마침 준주택 관련한 주택법이 개정되고 본격적으로 올해부터 그에 관련된 원룸들이 쏟아져 나왔다. ‘3천 만원으로 연 15% 수익 보장, 개별등기 완료, 양도 중과세 무관, 고수익 장담 등’의 문구로 소비자를 현혹시키는 원룸 말이다.

김선생님도 원룸과 고시원이 합법화 되면서 이미 투자의 방향을 그쪽으로 잡은 터 투자를 하기 위한 공부도 어느 정도 맞췄다고 생각될 때라 소위 말하는 ‘삼박자’가 맞추어져서 투자에 목말라 있었다.

‘그래 한번 구경이나 해보자.’
‘임장 하듯이 물건 조사해보고 투자를 결정하자.’

결심이 섰지만 아무거나 고를 수는 없었다. 언론매체를 탐독하시다가 모 경제일간지에 나온 기사를 보고 확신을 가지셨다.

‘00레지던스’
‘실투자금 4000만원대에 연수익 600만원 확정보장!!!’
‘복층구조 호텔급 풀옵션 원룸텔’
실로 엄청난 조건이었던 것이다. 전단지가 아니라 기사가 그런 식으로 나왔기 때문에 믿음이 더 갔다.
 ‘그래 이거야 이걸 몇 채 사서 노후에 임대수익으로 활용하면 정말 좋겠군’

생각이 여기까지 미치자 물건을 직접 알아보러 현장으로 갔다. 현장에는 벌써 많은 사람들이 오가며 투자를 상담하였다. 꽤 젊은 사람들인 것 같은데 몇 십 명이 오가며 계약을 하는 것 같은 분위기며 현장 앞에서는 나레이터 모델들과 시끄러운 음악이 틀어져 있어서 흡사 축제를 방불케했다. 상담실 안쪽에는 모델하우스 개념의 원룸이 지어져 있었는데 A타입과 B타입으로 나누어져 있었다. 가전이 최신제품이어서 정말 풀옵션이구나 라는 생각도 함께 들었다.

구경을 조금 하고 있자니 예쁜 모델 같은 아가씨가 말을 걸어왔다.
‘아 상담하러 오셨나 봐요.’
‘네 …’
‘새로운 주택법에 의거한 상품이거든요 상담 받아보세요.’
‘아 네…’

강압은 아니었지만 자리에 앉을 수 밖에 없었다.’
자리에 앉으니 그 아가씨는 싸구려 믹스커피 한잔 주고 저쪽으로 가버린다. 바통 터치하듯 젊은 남자가 명함을 준다. 명함을 보니 분양 1팀 팀장이란다. 그 남자가 명함과 함께 준 전단지 사진을 같이 올려본다.
 

 

‘신 주거 개념의 거주 공간입니다. 4천 만원을 투자하시면 연 600만원이 임대수익으로 확정 됩니다.’

‘융자를 감안하면 수익이 더 올라갑니다.’

라는 말과 함께 수익률 표를 펼쳐보았다.

 

계약금과 중도금만 내면 나머지는 융자로 가능했다.

‘융자가 30%나 되기 때문에 70%만 계약금과 중도금으로 내시면 됩니다.’

조건이 이렇게 좋을 수가 생각했던 것 보다 훨씬 맘에 들었다.

 

‘현장을 볼 수도 있습니까?’

‘내장공사만 끝내면 되니까 감안하고 보셔야 합니다.’

‘네 그럼요.’

 

14층 건물 상층부에 위치한 그 원룸들은 호실이 50개가 넘었다. 임대수요가 바로 역세권은 아니지만 주변에 공단도 많고 대형 마트가 있는 것이 맘에 들었다.

‘학교도 주변에 있기 때문에 임대수요는 충분할 겁니다.’

 

더 이상 생각할 필요가 없었다. 임대수요만 적정하다면 공사도 내장만 남았으니 공기도 1달이 안 남았다는데 투자를 진행하자. ‘자 이제 나도 임대수입을 받는구나!’

김선생님은 들뜬 맘을 진정시키고 집에 가서 마저 생각하려고 현장을 나왔다. 부인과 상의하고 주변의 호재를 인터넷을 통해서 확인하고 나니 투자의 확신은 확고 해졌다.

 

당장 다음날이 되어서 현장으로 찾아가서 계약서를 작성을 하였다. 중도금 날짜가 몇 일 여유가 없는 것이 이상했지만 공기를 단축 시키기 위함이라고 말을 하니 그도 그럴 듯 했다.

 

계약을 하고 몇 일 뒤에 중도금을 치루고 잔금 대출을 하기 위해 은행에 낼 서류를 마무리 하려고 담당 팀장에서 전화를 하였다. 헌데 전화가 되지 않는 것이다. 전화기 너머에서는 ‘고객의 사정으로 연결이 되지 않는다.’는 말만 되풀이 되고 있었다.

 

이런 무슨 일이 있나 설마 그렇게 큰 현장을 두고 어디로 가 버릴리도 만무하고 그냥 전화가 안 되겠지 이런 저런 생각을 하고 현장에 도착했을 때는 이미 우려가 현실이 되어 버렸다. 수많은 투자자들이 와서 아우성 치고 공사 현장과 분양 현장은 이미 그들에게 점거가 되어 버렸다.

 

망연자실 할 수 밖에 없었다. 2채나 계약하고 같이 퇴직한 동료 선생님에게도 추천하여서 그 동료가 1채를 사고 이 일을 어찌 한단 말이냐!

 

김선생님의 투자 사는 이렇게 일단락이 되었다. 지금 김선생님은 사업시행자를 찾아서 고소를 준비하고 있는데 준비하면서 정말 많은 것을 배우게 되었다.

 

먼저 그들이 그렇게 대단하게 말했던 레지던스니 원룸텔이니 그런 것은 부동산 용어 어디에도 안 나온 말이었던 것이다. 개별등기라는 말도 등기법이나 어떠한 법 상에도 나오지 않는 그들만의 용어 이었던 것이다.

 

김선생님이 도시형 생활주택인줄 알았던 그 레지던스는 도시형 생활주택도 아니고 고시원도 아니고 오피스텔도 아닌 한마디로 불법 건축물 그 자체였던 것이다.

 

여기서 잠시 비교를 해보도록 하자

구분	건축물 대장상 표기	소유권	주택 수
도시형생활주택원룸형	주택	구분등기 되어 있음	포함된다. (전용20㎡이하인 경우는 주택법상에서만 주택이 아니다. 세법상은 주택)
오피스텔	업무시설	구분등기	될 수도 있고 안 될 수도 있다.
고시원	근린 생활 시설	구분등기 되어 있지 않음	주택 수에 포함 되지 않는다.

김선생님이 도시형 생활 주택이라고 확신하였던 그 레지던스, 원룸텔은 이도 저도 아닌 불법건축물이었던 것이다. 고시원과 비슷한 형태를 띄고 있지만 건축물 대장에는 근린생활시설이어서 그렇게 생각도 가능하겠지만 소방법 상 주 출입구와 3회 이상 꺾지 않고 방에 들어가야 하는 요건을 채우지 못한 다수의 방들은 고시원으로도 볼 수 없는 불법 건축이다.

 

한 마디로 구청의 시정명령이 나오면 바로 해체해야 하는 건축물 인 것이다. 이뿐인가! 원가 계산을 해보자

 

일단 원가의 큰 요소는 대략 4가지로 볼 수 있다.

1.     상가매입가

2.     건축비

3.     옵션

4.     기타경비

 

실 평수 3평 내외이고 분양 평수 6평이라 조건을 고정하고 호실당 매입가는 대지지분 1평이 채 안 되고 상가의 전용에 따른 매입가를 생각 할 경우 약 800만원 이 된다.

건축비는 리모델링이다 보니 호실당 약 500만원 가량, 빌트인 되는 가전이 호수별로 약 300만원 정도가 되고 기타 비용 10%를 감안하면 1800만원에서 2000만원 사이가 된다.

 

이것을 실투 4000만원 이라고 하지만 융자까지 감안하면 6000만원이 넘는다. 결국 그들은 원룸 4000만원에 분양한다고 하긴 했지만 대지지분 1평도 안 되는 상가를 호실당 4000만원의 차익을 남기고 60~70개 정도를 분양 한 것이다. 약 25억이 넘는 수익이 발생되었고 그 수익은 투자자의 눈물인 것은 두 말할 필요 없는 것이고 이렇듯 상처만 남기고 마무리된 김선생님의 투자는 김선생님만의 문제는 아니다. 지금도 수도권 일대에서 많이 일어 나고 있는 분양 사고 이다.

 

투자 전에 필자와 늘 하듯이 상담만이라도 했으면 그런 일을 미연에 방지 할 수 있었을 텐데 오늘도 현혹되고 있을 많은 투자자에게 경종을 울리기 위해서 김선생님의 투자 사는 여러 가지를 생각하게 한다.

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  [자료출처]:http://cafe.daum.net/gumi.gumi

 

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