제테크 ‘현금 창출·안정형’ 투자 대세■수익형부동산 원룸매매 임대사업-와집넷[바로가기]

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2012 한국-세계 경제 어디로

 

2000년 초부터 약 10년간 한국의 자산시장은 대대적인 상승 사이클을 기록했다. 역사상 초유의 초저금리 구조가 정착되면서 주식과 부동산 같은 자산 투자의 매력이 크게 증가한 것 역시 이 시기다. 1980년 종합주가지수(현 코스피 지수) 100으로 시작한 주식시장은 20년 동안 1000을 넘어 대망의 2000을 돌파하기도 했다.

부동산은 주식시장보다 더 많은 관심을 받았다. 온 국민의 관심사가 되다시피 하며 가파른 상승세를 이어왔다. 이런 상승 랠리는 지난 10년간 ‘보유 후 매수 전략’과 ‘레버리지 전략’ 등을 가장 유효한 투자 방법으로 만들었다. 레버리지를 일으켜서라도 일단 사놓고 보면 상당한 수익을 투자자들에게 돌려줬기 때문이다.

하지만 안타깝게도 이러한 투자 트렌드는 더 이상 빛을 보기 힘들 전망이다. 미국의 서브프라임 모기지(비우량 주택 담보대출) 부실 사태와 뒤를 이은 유럽의 재정 위기 등은 기존의 투자 전략에 치명타를 날렸다. 새로운 접근 방법을 모색해야 하는 시기가 다가온 것으로, 2012년은 이러한 트렌드 변화에서 중요한 한 해가 될 전망이다.

변화하는 트렌드의 첫 번째 요인은 ‘지속성’이다. 자산시장에 인구구조의 변화가 미치는 힘이 거세지면서 자본 차익(capital gain)보다 현금 흐름(cash flow)을 스스로 만들어 생활비를 조달하는 방향으로 초점이 옮겨갈 전망이다. 최근 부동산 시장에 부는 오피스텔의 인기나 금융 부문의 즉시연금보험, 월 배분형 상품 등이 인기를 끄는 건 모두 현금 흐름을 제공하는 자산들이 주목받기 시작했다는 것을 알려준다.

  

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부동산 시장의 침체가 여전한 가운데 도시형 생활주택 등 틈새 상품의 인기가 당분간 지속될 전망이다.
 
자동차 관련 업종 유망

주식시장을 살펴보면 전체적으로 변동성이 큰 장세가 나타날 전망이다. 유럽의 재정 위기가 지속되고 미국의 경기 둔화가 계속된다면 결국 선진국들의 유동성 확대 공조화가 본격화될 것으로 예상된다. 2012년에는 미국의 대선도 예정돼 있는데, 전통적으로 대선이 있는 해의 주가는 상대적으로 전년도보다 떨어졌다.

정치적 변수가 증시에 영향을 끼칠 것으로 예상되는 가운데, 또 한 번의 위기가 발생한다면 선진국의 유동성 확대와 이에 따른 아시아 통화의 강세가 나타날 전망이다. 아시아의 통화 강세는 자산 가격 상승과 소비 확대를 유발할 것으로 보이는데, 이를 통해 자동차 부품·타이어·항공 등의 유망 업종을 예상할 수 있다.

중국의 자동차 생산량은 2015년 4억 대를 넘어설 것으로 예상된다. 이러한 생산량 증가는 지리적으로 가깝고 기술력을 검증 받은 한국의 자동차 부품사에 대한 리레이팅(가치 재평가)을 가져올 것으로 보인다.

코스닥으로 시선을 돌리면 바이오주와 여행주 등을 유망 업종으로 분류할 수 있다. 2012년에도 바이오산업의 성장성에 대한 시장의 기대감은 여전할 것으로 보인다. 또한 총선과 대선이 예정돼 있기 때문에 신성장 동력으로서 바이오산업의 육성 지원과 의약품 연구·개발 및 임상에 대한 정책적 지원도 커질 것으로 기대된다.

파생상품 시장에선 2011년과 마찬가지로 상장지수펀드(ETF)가 여전히 시장을 주도할 것으로 예상된다. 주식워런트증권(ELW)은 기본 예탁금 1500만 원 부과 등으로 거래량 감소를 보이고 있는데, 이 틈새 역시 ETF가 채우고 있는 모양새다.

프라이빗뱅킹과 관련해선 올해 말 처음 출시된 헤지 펀드가 활성화될 전망이다. CTA(주로 원자재에 투자하는 헤지 펀드), 글로벌 매크로(Global Marco), 롱숏 등 다양한 방법으로 시장의 방향에 관계없이 절대 수익을 추구하는 헤지 펀드가 선진국에서와 같이 자산 포트폴리오의 한 축으로 자리 잡을지 주목된다.

펀드 시장은 경제 위기와 양극화 등의 영향이 가장 직접적으로 미칠 전망이다. 이에 따라 소수의 부유층과 수많은 저소득층을 대상으로 한 펀드로 나뉠 가능성이 높다. 전자의 경우 고액 투자자를 위한 사모 펀드, 자산 배분 펀드 등이 나타날 것이고 퇴직연금 펀드, 연금저축 펀드 등은 서민들에게 인기를 끌 것으로 보인다. 베이비부머 세대의 은퇴와 함께 해외 채권형 펀드와 같은 안정형 펀드도 관심을 받게 될 것이란 예상이다. 해외 펀드는 2011년과 마찬가지로 주식형 펀드의 고전이 예상되지만 대외 의존도가 낮은 고성장 신흥국 펀드에 선별적으로 접근하는 지혜가 필요하다.

 

 
2012년 주식시장은 변동성이 큰 장세가 예상되는 가운데 부품·타이어 등 자동차 관련주가 유망할 것으로 전망된다.
 
부동산 침체 계속될 듯

부동산 시장은 올해와 마찬가지로 내년에도 어려움을 겪을 것으로 보인다. 은행권의 신규 대출 억제, 기준금리 인상, 주택 담보대출의 비거치식 전환, 글로벌 위기 등 부동산 시장 활성화를 막는 요소가 산재해 있다. 대표적인 부동산 상품인 아파트 역시 매매 시장의 부진이 이어질 전망이다. 이와 함께 재계약 증가, 반전세 확산, 재건축 이주 수요, 은행권 전세 대출 지원과 맞물려 중소형, 대형 할 것 없이 전월세 가격이 오를 가능성이 농후하다.

총선과 대선 등을 앞두고 총부채상환비율(DTI) 완화 등 정부와 지자체의 추가 규제 완화 가능성도 있지만 부동산 시장이 전반적으로 침체에 빠져 있어 일부 호재가 있는 지역을 제외하곤 전체 시장 분위기를 반전시키기는 쉽지 않아 보인다. 이런 가운데 도시형 생활주택과 고시원·오피스텔 등 준주택의 인기는 당분간 지속될 전망이다.

뉴타운 등 재개발 시장 역시 구조조정에 따른 사업 중단 사업장이 속출할 것으로 예상된다. 이미 2008년부터 많은 문제점이 드러난 재개발 시장은 2012년 ‘도시재정비 및 주거환경정비법’이 새로 시행되면서 대폭 구조조정에 들어가게 된다. 이 때문에 소규모 정비 사업, 주거지 재생 사업 등에 대한 기대가 대안 투자로 부상할 전망이다.

주택 시장의 바로미터라고 할 수 있는 재건축 시장 역시 침체를 벗어나기는 힘들어 보인다. 대표 재건축 단지인 강남구 개포 주공1단지가 10억 원 선이 붕괴된 것이 상징적이다. 이런 가운데 위례신도시 건설이 재건축 시장의 복병으로 떠오르고 있다. 강남권과 가까워 대체 신도시로 통하고 대규모 도시 인프라가 갖춰질 예정이다. 일각에선 위례신도시가 중산층 이상 실수요자를 자극해 재건축 시장의 블랙홀이 될 것으로 보는 견해도 있다.

국내 부동산 시장이 지지부진한 가운데 해외 부동산의 인기는 다시 높아지고 있다. 2007년 이후 서브프라임 모기지 부실로 위축됐던 거래량은 올 들어 3월부터 4개월 연속 1억 달러 이상을 기록하고 있다. 최근에는 미국 투자 이민 제도가 완화되면서 미국 투자 이민이 해외 부동산 투자의 한 축으로 급부상할 전망이다. 미국 내의 신규 사업에 50만 달러 또는 100만 달러를 투자하거나 빌려주고 영주권을 받는 제도다.

최근 2~3년간 최고의 호황을 맞았던 금시장은 더 이상의 ‘골드 랠리’를 기대하긴 힘들 전망이다. 금시장이 호황을 누린 10년간 투기 세력이 시장을 휘어잡으면서 전통적인 안전 자산이라는 믿음에 금이 가기 시작했다는 분석이다. 글로벌 금융시장의 불안으로 안전 자산인 금의 매력이 여전할 것이란 의견도 있지만 전체적으로는 오르락내리락 하는 상황이 반복될 것으로 보인다. 장기적인 시각에서 금 투자를 해온 투자자들에게는 그만큼 매력이 떨어진다는 뜻이다.

2012년 창업 시장의 가장 큰 변수는 본격화되는 베이비부머 세대의 은퇴다. 어느 정도 자금력을 갖춘 퇴직자들이 창업 시장으로 몰리면 2억~3억 원대의 투자를 요하는 업종들이 활황을 맞을 것으로 보이지만 경쟁 또한 그만큼 치열해질 것은 당연하다. 대기업이 운영하는 브랜드 업종, 전국적인 가맹점망을 갖춘 프랜차이즈 등 브랜드 지명도와 경쟁력 있는 업종들이 급성장할 전망이다. 소비 심리 위축으로 저가형·아이템형 창업도 각광 받을 것으로 예상된다.

 

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