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부동산, 임대수익 목적으로 투자하려면

수익률은 '작은고추'…아파트보다 소형다가구·원룸 '짭짤'

부동산시장이 전반적으로는 소강상태를 지속하는 가운데 부동산을 시세 차익을 겨냥하여 구입하려는 심리가 가라앉아 있는 분위기가 2012년에도 이어질 전망이다. 서울과 수도권 아파트의 매매가격은 금융위기가 불거지던 2008년에 하락하였다가 2009년에 반등한 뒤 다시 2010년에 하락세로 전환하였고 2011년에는 보합 수준에 머물렀다.

소득수준이나 경제지표 대비 서울의 아파트 매매가격은 아직까지 높은 편이라는 시각이 일각에서는 팽배하고, 한국의 부동산 시장은 선진국과는 다른 특성을 고려해야 한다는 견해도 여전히 존재한다. 주택가격 상승은 양극화를 심화시키며 고물가 문제가 대두된 상황에서 주택가격 안정은 물가 안정에도 도움이 되므로 정부의 주택 정책은 가격을 안정화시키면서도 거래 침체를 해결하려는 의도가 많으며 가격을 올려가려는 부양의 효과까지 거두려는 의도는 적다고 볼 수 있다.

아파트 매매가 상승에 대한 확신이 줄어듦에 따라 구입 수요가 줄어들어서 매매가는 약세이지만 실거주 수요는 여전하기 때문에 전세가는 강세인 현상이 이어지고 있다. 이러한 상황에서는 부동산투자가 시세차익이 아닌 임대수익 측면에서는 접근이 가능하다. 시세차익을 겨냥하더라도 궁극적으로는 임대수익률이 올라가야지만 가격 상승이 정당화될 수 있다. 전세보증금이 올라가는 것도 임대수익률이 올라가는 것에 해당한다.

 

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◆주거용, 임대수익률 높은 지역이 매매가도 강세

임대수익이 얻어지는 부동산은 주거용, 상업용, 산업용 등으로 구분할 수 있으며, 주거용은 다시 아파트, 오피스텔, 다가구주택, 원룸, 도시형생활주택, 일반 주택 등으로 구분할 수 있다. 이중에서 일반인들이 가장 친숙하게 접근하는 부동산은 아무래도 아파트로서, 과거에는 실거주가 아닌 투자 목적의 구입에서는 흔히 전세를 주었지만 근래 들어서 월세 비중이 높아지고 있다. 대출을 많이 받아서 전세 보증금을 내줄 수 없는 경우에는 어쩔 수 없지만, 그렇지 않은 경우에는 월세로 돌려도 세입자가 구해진다면 월세로 돌리거나 반월세로 돌리는 경우들이 늘어나고 있다.



전세보증금의 전부 또는 일부를 월세로 돌리는 경우에 보증금에 대해서 대략 7% 전후의 연수익률이 나오게끔 월세를 책정하는 경향이 있다. 국토해양부의 '아파트 전월세 실거래가 조회'에 보면, 똑같은 아파트 단지에서 전세 1억2천만원에 계약된 아파트가 월세로는 보증금 1000만원-월세 60만원으로 계약된 것을 볼 수 있다. 이는 보증금의 월세 전환시 연환산 수익률은 6.5%에 해당한다. 실거래 사례마다 다소 다르지만 대략 7% 정도로 간주하고 아파트 투자금액 대비한 연 임대수익률을 구하면 표와 같다.

서울과 인천은 아파트의 임대수익률이 3%대에 불과하며 지방광역시는 4%대이다. 광주와 울산이 가장 높아서 5%대이다. 금융위기 이후 서울과 수도권 주택의 매매가격이 조정을 지속하는 동안에도 지방에서는 대체적으로 강세를 나타냈던 것도 상기해볼 필요가 있다. 2010년에 수도권에서 가격이 하락할 때에 지방에서는 상승했으며 2011년에는 11월까지의 주택가격이 서울에서 0.4% 상승, 인천에서 1.5% 하락, 수도권은 0.6% 상승한 반면 지방광역시에서는 부산 16.3%, 광주 18.2%, 대전 14.9%, 울산 12.8%, 대구 9.9% 상승하였다.

그 외 경남 18%, 강원 14.4%, 충북 15.3%, 전북 12.9%, 전남 8.9%, 충남 8.0%, 경북 6.2% 상승하는 등 지방에서는 전체적으로 올랐다. 부동산시장 조정기 분위기 속에서 임대수익률이 높은 곳에서 매매가격도 강세였음을 알 수 있다.

임대수익 이외에 시세차익까지 얻어진다면 실제 투자수익률은 임대수익률보다 높게 얻어진다. 하지만 임대수익률이 금리에 미치지 못하는 상태가 장기간 지속된다면 기회비용 감안시 상대적으로는 손실이며, 금리와 임대수익률의 차이만큼 보상해주며 가격이 오른다면 기회비용 감안시 본전이라 할 수 있다. 다만 상승에 대한 가능성과 더불어 하락에 대한 가능성도 상존하는 곳에서는 불확실성 크기에 비례하여 추가 수익률이 얻어져야한다.

아파트보다는 상대적으로 나은 임대수익률이 얻어지는 주거용 부동산으로는 소형 평형으로 이루어진 다가구주택, 원룸건물, 오피스텔을 들 수 있다. 다가구주택과 원룸건물은 대학가 근처에서 대학생들이 선호하기 때문에 공실 염려가 적고 평형이 작으면 수익률도 높게 나오지만 수요층이 두터운 서울에서는 괜찮은 매물은 구하기 쉽지 않다. 아파트와는 달리 소유자로서 건물을 관리하는데 신경을 써야하며 건물이 오래되었으면 유지보수하는데 들어가는 돈도 감안해야한다.

전세보증금과 월세 등 수입에 대한 세금 측면에서는 주거용 부동산이 상업용 부동산보다 유리하다. 다만 매매 및 전·월세 실거래의 공개가 아파트에 대해서 이미 이루어지고 있고 2012년부터는 연립 다세대 단독 등 모든 주택으로 확대된다는 점에 유념해야한다. 이러한 공개는 당장은 수요자가 투명한 정보를 바탕으로 매매 및 전월세 거래 하는데 도움이 되는 반면, 장기적으로 보면 주거용 부동산의 임대소득에 대한 과세도 강화시킬 수 있는 토대가 마련되는 셈이다.

◆상가, 잘 아는 지역에 투자하라

주거용이 아닌 상업용 부동산 중에서는 상가가 비교적 적은 금액으로도 일반인이 접근할 수 있는 부동산이다. 상가는 지역과 구체적인 위치, 업종 및 소비경기에 따라 수익성이 크게 달라지므로 경험이 많지 않으면 미래의 수익성을 판단하기 쉽지 않다. 따라서 잘 아는 지역의 잘 아는 부동산을 대상으로 하는 것이 좋다.

때로는 상가 건물 안에 비어있는 상가도 볼 수 있다. 어떤 사람은 상가를 분양받았는데 상당 기간 동안 세입자가 들어오지 않아 임대수익은 없으면서 관리비만 부담하게 되어 결국 공짜로 세를 주었다. 반면에 상가를 구입한 후 유동인구가 들어나고 상가의 가치가 올라가면 프리미엄이 늘어나면서 시세 차익까지 얻어지게 되므로 안목이 있고 좋은 기회를 잡을 수 있다면 나름대로 훌륭한 투자대상이 될 수 있다.

◆오피스텔, 새로 지은 것보다 오래된 것이 유리

오피스텔은 신규로 분양한 것은 새것이라서 임대료가 높게 형성되지만 가격은 그 이상이 높아서 임대수익률이 낮은 경우가 많다. 오히려 지은 지 오래되어서 감가상각이 많이 된 오피스텔 중에서 시내의 좋은 위치에 있고 건물관리가 잘 되어온 건물이라면 임대료가 새 것보다는 낮지만 매매가격은 그 이상 낮아서 임대수익률이 새 것보다 더 높다. 지은 지 오래된 오피스텔 작은 평형과 아파트 작은 평형의 사례를 살펴보면, 매매가 대비한 임대수익률 면에서, 오피스텔이 아파트보다 2배 가까이 높다는 사실을 알 수 있다.



마포현대오피스텔은 지하철 5호선 마포역에서 도보로 3분 소요되어 여의도까지는 지하철로 1~2 정거장, 광화문까지는 5 정거장에 불과하다. 관악센추리오피스텔은 지하철 2호선 서울대입구역에서 도보로 2분 소요되며 남부순환로 대로변에 위치해 있어서 서울대 및 강남권 관련한 수요를 충족하기 적합한 위치이다.

신규 오피스텔은 시세 차익을 원하는 투자자들도 들어오지만 오래된 오피스텔은 주로 순수 임대 목적의 구입이 이루어져 가격에 거품이 형성되지 않는다. 오피스텔도 시간이 흐르면서 임대료가 상승할 경우에는 임대료 상승에 비례하여 매매가도 올라가기 때문에 시세 차익도 생겨난다.

◆오피스 빌딩, 중형보다는 소형이 매매가 높아

상업용 부동산 중에서 가장 큰 규모로는 오피스빌딩을 들 수 있다. 미래에셋부동산연구소가 2년간(2009.10~2011.6) 서울에서 거래된 오피스빌딩 84개동을 분석한 결과에서 평당 매매가와 평당 월임대료의 평균을 비교해볼 수 있다. 소형빌딩이 중형빌딩보다 평당 임대료가 더 낮으면서도 매매가는 더 높게 형성되는데 그 이유는 대지면적 비율이 24.1%로서 중형빌딩보다 10.0%포인트 이상 높은 비율을 보이기 때문이다.

서울 같은 대도시에서는 건물가격보다 토지가격이 비싸서 건물연면적 대비 대지면적 비율이 높을수록 평당 매매가격이 올라가게 된다. 대형빌딩은 아무래도 로비와 편의시설 등을 잘 갖춰 선호도가 높고 그 지역의 랜드마크 역할도 하므로 프리미엄이 붙어서 일반적으로 매매가와 임대료가 높게 형성된다. 표에서 보면 대형 빌딩의 연 임대수익률이 아파트보다 높다는 사실을 알 수 있다. 물론 세금 문제는 별도의 고려사항이다.

근래에는 연예인들의 상업용 부동산 구입이 활발히 이루어지고 있다. YG엔터의 양현석 대표는 2005년부터 2011년까지 마포구 서교동 및 합정동 일대의 토지 및 상업용 건물 몇 개를 총 200억원 넘게 사들인바 있다. 구입비용의 상당금액을 금융기관의 대출을 받아 레버리지를 일으켰기 때문에 단순히 임대수익만을 바라보고 구입한 것이 아니라 가격 상승을 전망하여 사들인 것으로 볼 수 있다. 실제로 그 지역의 유동인구가 크게 늘어나면서 부동산 가격이 상승세를 나타냈다.

하지만 아무 곳에서나 레버리지를 많이 활용하면 예상과 달리 부동산 가격 상승분이 이자 비용을 충당하고 남을 만큼 얻어지지 않을 때 오히려 큰 손해를 볼 수 있으므로 소득과 자산이 충분히 많지 않은 사람은 레버리지를 많이 활용하는 것은 위험하다. 임대용 부동산은 나름대로 장단점이 다르므로 자신이 잘 이해할 수 있는 물건 중에서 자신의 상황과 투자자금 규모에 부합되는 것으로 선택해야한다.

 

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