“ 불황을 이기는 힘, 수익형 부동산”■노후대비 원룸건물투자-와집넷[바로가기]

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수익형 부동산의 종류이해하기(Ⅰ)

“ 불황을 이기는 힘, 수익형 부동산”

 

부동산으로 얻을 수 있는 2가지 수익에 대해 살펴보았습니다. 하나는 부동산 취득후 일정한 시간이 흘러 부동산을 처분해서 얻을 수 있는 시세차익이고 다른 하나는 부동산을 취득한 시점부터 지속적으로 일정한 수익을 안겨다 주는 임대수익입니다.

어떠한 부동산이든 시세차익과 임대수익을 기대할 수 있습니다. 다만, 부동산의 종류에 따라 수익에 대한 비중이 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 토지를 투자하는 분들의 대부분은 “내 세대에 빛을 보지 못한다면 향후 내 후손에게 큰 도움이 될 수 있다”는 생각에서 투자하는 경우들이 많이 있습니다. 토지투자는 대부분 시세차익을 기대하고 투자에 나서는 대표적인 상품입니다. 아파트 역시 마찬가지입니다. 최초 아파트가 공급될 당시만 하더라도 닭장같은 구조라며 사람들이 입주를 꺼렸지만, 시간이 흘러 아파트의 편리성이 입소문이 나면서 사람들의 선호도가 바뀌기 시작했습니다. 청약제도 보급과 자유로운 분양권 전매가 가능해 지면서 당첨만 되면 큰 돈이 된다는 것을 경험적으로 배우게 되었습니다. 특히, 강남재건축 아파트의 경우 최초 구입자금이 몇천만원에 불과했지만 향후 재건축이 되면서 수십배 이상의 차익을 보게 되면서 시세차익을 안겨다 주는 대표적인 부동산 상품으로 거듭나게 됩니다. 최근까지 뉴타운이나 재개발사업이 활황을 보이면서 평당 3~400만원대에 불과하던 강북지역 노후빌라들이 개발흐름에 힘입어 평당 2500만원대의 수직상승도 경험한바 있습니다. 물론 이제는 서울을 비롯한 수도권 지역에서 왠만한 개발계획만 수립되면 평당 2500만원대의 지분시세를 형성하고 있습니다. 개발계획이 수립되지 않더라도 인근의 개발지와 인접해 있다면 개발에 대한 기대치들이 거의 반영되어 있습니다.

 

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이와는 달리 시세차익보다는 임대수익에 비중이 많은 상품들이 있습니다. 그 대표적인 부동산이 상가입니다. 상가투자를 하는 분들은 내 투자자금 대비 월 얼마의 수익을 거둘 수 있는지가 투자의 핵심입니다. 상가투자를 하면서 이 돈을 뭍어두면 향후 얼마나 많은 시세차익을 얻을 수 있을지 고민한다면 이는 잘못된 접근방법이 될 것입니다. 최근 강남의 핵심 상권에 있는 1층 상가분양가격이 3.3㎡당 1억5천만원에 육박하는 것을 볼 수 있습니다. 분양가격이 높은 것은 입지에 따른 차이일 수 있으나, 3.3㎡당당 1억5천인 상가 10평(15억)을 분양받았을 경우 과연 월 얼마나 수익을 기대할 수 있을까요? 지금 당장은 수익률이 낮더라도 기다리기만 한다면 상가에 투입된 모든 비용을 회수할 때까지 얼마나 오랜 시간을 걸릴지 의문입니다. 상가투자의 핵심은 향후 시세차익보다는 월 임대수익에 대한 면밀한 분석이 우선되어야 합니다.

임대수익을 기대할 수 있는 대표적인 상품은 오피스텔입니다. 오피스텔 역시 시세차익보다는 임대수익에 대한 관심을 우선해야 합니다. 오피스텔은 주로 역세권인근에 사무와 주거를 겸할 수 있는 복합 건물로서 공급되는 상품입니다. 오피스텔은 업무의 편의를 위해 일시적으로 거주하는 부동산이지 평생 오피스텔에 거주하려는 수요는 미비합니다. 역세권 인근의 소형오피스텔의 경우 투자금액 대비 월세수준이 높은 지역들이 있습니다. 월세 수준이 높을 수록 좋은 오피스텔입니다. 참고로, 오피스텔에 투자한 분들을 보면 오피스텔가격은 5년전이나, 7년전이나 별차이가 없는 경우도 많이 있습니다.

임대수익을 기대할 수 있는 부동산으로서 소형아파트를 꼽을 수 있습니다. 사람들이 동일한 투자금액이라면 오피스텔보다는 소형아파트에 더욱 관심을 두는 이유는 충분한 월세수익이 보장되면서 동시에 향후 리모델링이나 재건축등 개발에 대한 기대치도 반영되어 있는 것입니다. 올해만 하더라도 10평대의 초소형아파트의 인기는 매우 높았습니다. 특히, 정부의 부동산 경기 활성화 방안으로 주택임대사업에 대한 규제를 완화하면서 소형아파트를 통한 주택임대사업에 대한 수요는 점차 높아질 예상입니다. 소형아파트는 전월세 비율이 높고, 오피스텔에 비해 임대회전율이 길어 공실에 대한 위험도 적다고 할 수 있습니다. 역세권인근의 소형아파트는 충분한 월세수익과 향후 시세차익도 기대할 수 있는 상품입니다. 도심 역세권 이외에도 비수도권지역의 산업단지 주변의 아파트 역시 임대수익을 기대할 수 있는 대표적인 상품입니다. 산업단지 주변은 실수요자들이 많아 전월세 수요가 꾸준한 편입니다.

 

 

전형적으로 ‘월세’ 하면 떠오르는 대표적인 상품하면 대학가 주변의 ‘하숙집’을 떠올릴 것입니다. 전 고향이 서울이라 하숙생활 경험은 없지만, 지방에서 올라온 친구들 대부분이 월세를 지불하고 대부분 하숙생활을 했습니다. 수익형 부동산의 대표적인 유형이 대학가 주변의 다가구주택을 통한 임대사업을 들 수 있습니다. 다가구 주택 일부층에 주인 아주머니가 거주하면서 학생들 식사도 챙겨주고 매달 하숙비를 받는 전형적인 형태가 수익형 부동산의 모습입니다. 하숙집은 통상 주인집 아주머니의 음식솜씨가 좋거나, 친절하거나 등의 정적인 개념이 많이 좌우 했던 것 같습니다.

수익형 부동산의 또 다른 대표적인 유형으로 원룸텔, 코쿤하우스등을 들 수 있습니다. 원룸텔과 코쿤하우스는 실무에서는 거의 비슷한 개념으로 혼용되고 있습니다. 원룸텔과 코쿤하우스의 상대적인 개념으로 고시원을 들 수 있습니다. 통상 고시원은 학습을 위한 시설을 구비하고 숙박 또는 수식을 제공할 수 있는 영업형태인데 화장실이나 샤워실들은 공동으로 사용합니다. 이와 달리, 원룸텔과 코쿤하우스에는 개별적으로 화장실이나 샤워시설들을 갖추고 있고, TV나 냉장고, 에어콘등 생활에 필요한 가전제품등도 통상적으로 구비되어 있습니다. 역세권 주변에 원룸텔이나 코쿤하우스 임대사업은 수익률이 상당히 높은 편입니다. 다만, 임차인 관리가 중요한 만큼 임대차 관리를 전담할 사람이 필요합니다. 원룸텔이나 코쿤하우스의 인기는 싱글족들의 증가 현상과 매우 밀접합니다. 오피스텔에 비해 관리비도 저렴하고, 개인의 사생활 보호와 편리성이 보장 되어 있는 상품이기 때문입니다.

펜션역시 수익형 부동산의 한 형태입니다. 펜션하면 한 때 은퇴자들의 로망이었던 사업입니다. 물좋고 경치 좋은 곳에 통나무로 집을 지어 놓고, 전원생활도 즐기면서 휴가철이이나 주말에 임대를 통해 수익을 얻는 형태의 부동산입니다. 다만, 펜션이 수익성이 높다는 말에 전국적으로 펜션이 포화상태에 이르렀습니다. 과거처럼 지어만 놓는 다고 해서 수익이 나는 시기는 지났으며, 가종 테마를 겸비 해야만 수익을 기대할 수 있습니다. 테마를 갖추려 하니 소규모 펜션에선 쉽지가 않고, 규모를 키우자니 객실이 8실이상이면 숙박업으로 등록하여 각종 업격한 규제를 받아야 합니다. 펜션을 통해 임대수익을 얻고자 하는 투자자들은 철저하게 입지분석과 수익성 분석을 해야 합니다. 경치만 좋다고 해서 결코 수익을 낼 수 없으며, 비수기 때에도 꾸준한 수익을 낼 수 있어야만 성공할 수 있습니다.

그밖에 최근 1인 기업인들이 많이 생겨나면서 소호사무실이나 코쿤피스등도 수익형 부동산으로 떠오르고 있습니다. 즉, 사무실이 필요한 사람들에게 각각 최소면적의 오피스를 제공해주고 회의실이나 고객접견실 그리고 휴게실등을 공동으로 사용하는 형태의 부동산입니다. 창업자 입장에서는 초기 부담금이 적어 소호사무실을 많이 찾는 추세입니다. 역세권 인근의 소호사무실은 수익률이 상당히 높아 수익형 부동산으로 매우 안성맞춤입니다. 다만, 전문적인 관리시스템을 숙지해야만 접근 할 수 있는 만큼 반드시 창업컨설팅을 받는 것이 유리합니다. 이외에도, 전문직이나 외국인들을 상대로한 서비스드레지던스(호텔형오피스텔)역시 수익형 부동산의 하나입니다. 참고로, 서비스드레지던스의 경우엔 개인 보다는 코업레지던스나 바비엥등 임대전문회사들 중심으로 사업이 진행되고 있습니다.

마지막으로 정부는 2009년부터 1~2인들이 거주할 수 있는 기숙형주택이나 원룸형주택을 보급하기로 하였습니다. 정부에서 장려하는 사업인 만큼 투자자에겐 다양한 혜택들이 돌아갈 것으로 예상할 수 있습니다. 수익형 부동산에 관심있는 투자자들은 새롭게 보급되는 주거형태에 특별히 관심을 가져야 할 것입니다

 

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