아파트 2채 보유자의 절세전략

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부동산값이 계속 상승했던 지난 시절에는 부동산 특히 아파트는 가장 확실하고 또한 전문적인 지식이 없어도 할 수 있는 일반적인 투자수단이었다. 때문에 50세 이상의 사람들의 경우 아파트를 두 채 이상 소유하고 있는 경우가 많다. 이들 중 대부분의 사람들은 2주택 중 1채를 양도할 것인가 아니면 배우자나 자녀에게 증여할 것인가를 놓고 저울질하는 경우가 많다.

일반적으로 아파트를 2채 이상 보유한 사람들의 경우 단기양도보다는 오랜 기간 동안 보유하는 경향이 있는데 오랜 기간 보유했다는 것은 양도차익이 많다는 것이고 때문에 양도소득세의 부담도 많아질 수밖에 없어 어떻게 하면 절세를 할 수 있을지 고민 하게 된다.

양도소득세와 증여세는 완전히 다른 세금이지만 선택에 따라 많은 세금을 절세할 수도 있다. 따라서 양도하는 경우와 증여하는 경우의 세부담을 비교해서 절세의 효과가 큰 방법을 선택하는 것도 좋은 방법이 될 것이다.

첫째 고려해야할 사항은 세율이다. 양도소득세율보다는 증여세율이 낮기 때문이다.

양도소득세의 경우 양도차익이 8,800만원을 초과하는 경우 35%의 세율로 과세된다. 물론 취득가액과 필요경비를 공제해주지만 오래전에 취득한 경우엔 취득가액이 크지 않을 것이며 2주택 이상 보유한 경우엔 장기보유 특별공제도 받지 못하게 된다.

그러나 증여세의 경우 증여가액이 1억까지는 10%이고 1억 초과 5억까지는 20%의 세율을 적용하며 양도소득세의 경우 납부할 세금의 10%를 공제해주는 예정신고 세액공제가 폐지되었지만 증여세의 경우 증여받은 날로부터 3개월 내에 신고납부하면 10%의 세금을 공제받을 수 있다. 또한 증여받은 부동산을 증여받은 후에 양도하는 경우 취득가액은 증여받을 당시의 시가 즉 증여세 신고가액이 된다.

둘째로는 공제항목과 금액이다.

양도소득세의 경우 취득가액을 공제해주고 있지만, 증여세는 인적공제를 해주고 있기 때문이다. 증여의 경우 만 20세 이상의 자녀가 증여받는 경우엔 3천만원을 공제받을 수 있고, 배우자가 증여 받는 경우엔 6억원을 공제받을 수 있다.

예를 들어 취득가액이 3억인 아파트가 현재 시가가 9억이고, 5년 후 시가가 10억이라고 가정한다면 이를 지금 양도하는 경우 6억원의 양도차익에 대해 35%의 세율이 적용되어 1억9,589만원의 양도소득세를 내야하고 5년 후에 양도하게 되면 7억원의 양도차익에 대해 2억 3,086만원의 양도소득세를 내야한다.

하지만 이를 배우자에게 증여하는 경우 6억원을 공제받고 3억원에 대해 증여세를 계산하면 5천만원이 되며, 이를 3개월내에 신고납부하면 5백만원을 추가로 공제 받아 4,500만원의 세금만 내면된다. 이렇게 증여받은 후 5년 후에 10억에 양도하게 되면 양도차액은 1억이 되어 2천86만원의 양도소득세를 내면 되기 때문에 총 6,586만원의 세금만 내면 됨으로 1억 6,500만원의 세금을 절세할 수 있게 된다. 뿐 만 아니라 양도소득세는 추가로 양도소득세의 10%인 주민세를 내야하지만 증여세는 주민세를 내지 않기 때문에 그 효과는 더욱 크다고 하겠다.

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