수익형 부동산 경매로 잡아라 ■소액투자,수익형부동산카페-와집넷[바로가기]

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매일 아침 신문보기가 두렵다는 분들이 많이 계십니다. 예전 같으면 1년에 한 번이나 나올만한 굵직한 뉴스, 그것도 악재가 하루가 멀게 터져 나오는 형편이니까요. 서브프라임 모기지론 사태에서 시작된 위기로 부동산 대출이 부실화되자, 그의 파생상품까지 줄줄이 부실해지며 결국 미국의 랭킹 3, 4위 투자은행과 각종 은행들까지 파산 및 인수·합병되는 처지에 몰리기도 했습니다. 우리나라는 직접적으로 그에 얽힌 부분의 규모가 크지 않음에도 불구하고, 안전자산에 대한 선호 현상으로 달러가 급격히 빠져나가면서 주식시장이나 금융시장 전체가 요동치고 있습니다. 고유가에 고환율, 세계경기 침체까지 맞물리며 국내 경기도 위축되는 현상이 뚜렷합니다. 부동산 시장도 2008년 들어 침체 기조가 완연합니다. 경기 위축으로 부동산 투자 심리가 크게 꺾인데다 고금리 상황이 지속되며 대출이자를 견디지 못한 매물들이 지속적으로 출회되어 지역이나 부동산 종류를 가리지 않은 가격하락세가 계속되고 있습니다. 그럼 부동산 경매시장은 어떨까요? 부동산 시장과는 조금 다른 성향을 가진 경매시장도 위축되기는 마찬가지입니다. 다만 이런 시국에서도 1억원 이하의 수도권 주거용 부동산만이 상당한 경쟁률을 기록하며 독야청청하고 있습니다. 이번 침체가 얼마나 계속 될지 예측하는 것은 의미도 없을 뿐더러 가능하지도 않습니다. 하지만 분명히 말씀드릴 수 있는 것은, 지금 이 시절이 IMF 이후 10년 만에 맞는 소중한 투자 기회라는 것입니다. 부동산이건 주식이건 지금이 바닥이라고 예단할 수는 없습니다. 그러나 지금 시점이 충분히 가격메리트가 있다는 것은 누구나 알 수 있습니다. 하물며 부동산 시장 중에서도 도매시장으로 통하는 경매시장에서는, 호경기 시절보다 지금 같은 시점에 좋은 물건을 훨씬 더 낮은 가격에 매입할 수 있기 때문에 더 큰 메리트가 있겠지요. 부동산 중에서 가격 투명성이 가장 높은 아파트 물건들도 요즘에는 시세 대비(감정가 대비가 아닌) 80% 아래에서 낙찰되는 경우가 빈번합니다(2007년 서울 아파트는 시세 대비 92%선에서 보통 낙찰되었습니다.). 이미 매매 가격이 많이 떨어진 상태에서 낙찰가 비율까지 크게 내려갔기 때문에 백화점에 비유하자면 더블 세일 찬스라고 할 수 있겠습니다. 물론 자신이 감당할 수 있는 범위를 넘는 대출은 삼가 해야 할 시기임이 분명합니다. 어려운 상황일수록 위기관리는 필수지요. 그러나 자신의 깜냥을 넘지 않는 범위의 투자는 적극적으로 검토해 봐야할 시기인 것도 분명합니다. 그래서 요사이 저는 주변 분들께, 신혼부부라면 내집마련을, 주식투자 중이라면 수익형 부동산 투자를 일껏 권하곤 합니다. 이 칼럼에서는 몇 회에 걸쳐 불황기에 빛을 발하는 수익형 부동산에 대해 다뤄보려 합니다. 수익형 부동산은 종류가 다양한데 상가에서부터 사무실, 원룸 건물 등, 임대 수익을 목적으로 한 모든 부동산이 그 범주에 해당됩니다. 그 중에서도 저는 다가구 주택이나 주거용 오피스텔, 소형 아파트 단지 등 주거용 건물 부분을 중점적으로 소개하겠습니다. 상가나 사무실은 경기 영향을 많이 받아 부침이 크고 임대수익 측면에서도 risk가 있는 반면, 주거용 건물(임대 목적의)은 경기 침체 속에서도 수익률 변동이 크지 않아 대표적인 risk-free 상품이기 때문입니다(아무리 살기 어려워도 몸 누일 공간은 필요할 테니까요.). 임대료 변동은 크지 않은데 경기 침체로 매입 가격은 크게 낮아 졌으니 그 매력이 탁월하지 않겠습니까? 2007타경 25236 물건을 예로 들어보겠습니다(지면 관계상 물건 사진 등을 함께 올리지 못하는 점 양해 부탁드립니다. 대법원 경매 홈페이지나 사설 경매사이트에서 검색하시면 쉽게 확인 하실 수 있습니다.). 경기도 고양시 화정동, 덕양구청 인근에 위치한 오피스텔입니다. 총 107개 호수 중 54개가 일괄경매(동일 사건번호에 묶여 동시에 진행되는 경매)로 진행 중입니다. 54개 호수 중 17개는 9월에 낙찰되었고 나머지 37개 물건들이 10월 28일에 입찰 진행될 예정입니다(아마 독자분들이 이 기사를 접할 때쯤이면 대부분의 물건들이 주인을 찾았을 테지만, 사례 설명을 드리고자 함이니 참고 사항으로 삼으시면 되겠습니다.). 2007년에 강남 인근 오피스텔 시세 상승을 기점으로 분당 쪽 오피스텔이 상당한 가격 상승을 기록했고 일산 지역 오피스텔 가격도 어느 정도 상승하였습니다. 하지만 말씀드린 덕양구 쪽 오피스텔은 일산에서 핵심 지역이 아니기에 별 빛을 보지 못한 게 사실입니다. 덕분에 아직도 임대 보증금과 매매가가 큰 차이가 없는 상황입니다. 바꿔 말하면 낙찰 후 임대 수익률이 상당히 높다는 것이지요. 6500만원에 매입 가능한 물건이 현재 보증금 1000만원에 월세 50만원에 임대 가능하여 연 11%선의 확정 수익을 보장할 수 있다면 충분히 매력적인 물건이 아닐까요. 경락 물건이기에 레버리지 효과를 위해 대출을 활용하면(이런 케이스에는 낙찰가의 70%선까지 대출 가능합니다.) 그 수익률은 20~30%선까지 더 높아질 수 있습니다. 월세 수입이 확정적이기에 이자 부문에도 큰 부담이 없겠지요. 투자 가능 금액에 따라 10개, 30개를 낙찰 받는다면 높은 수익률 속에 총 수입 금액이 그만큼 체증할 것입니다. 다음 컬럼에는 좋은 부동산 고르는 노하우와 수익률 분석, 그리고 또 다른 추천물건에 대해 논해보려 합니다. 커다란 풍랑 속에서도 새로운 목표를 확보해 나가는 한 달 되시길 희망합니다.

 

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