[수익형부동산]노후대비투자 지금은 "수익형 부동산"이다

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강남부자들이 수익성 높은 투자에 적극 나서고 있다. 수익형부동산이 바로 그것.

 

소위 말하는 큰손들은 ‘위기’를 ‘기회’로 삼아 투자안전성이 높으면서도 수익성이 높은 알짜 부동산을 좋은 조건에 선점하기 위해 발 빠르게 움직이고 있다. 입지와 배후수요 등을 판단하고 개발호재를 갖춘 안정적인 부동산이 목표물이다.

 

강남 부자들은 무엇보다 현재 도시형 생활주택과 소형 오피스텔 같은 수익형 부동산에 뛰어들고 있는 추세다. 임대사업과 증여의 수단으로 2억원 이하의 소형 주거시설에 눈독을 들이고 있다.

 

 

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이들이 이처럼 수익형부동산에 관심을 갖는 이유는 무엇 때문일까.

 

우선 전세난 심화를 꼽을 수 있다. 물가 상승에 따른 자산 가치 하락을 수익형 부동산을 통해 보전받기 위한 움직임이 강하다. 강남부자들의 목적은 ‘환금성과 수익률’이란 두 마리 토끼를 잡겠다는 것이다. 예컨대 아파트의 경우 많은 자금이 필요한데다 시세차익을 얻기 힘들어지면서 환금성과 임대수요가 뒷받침되는 수익형 부동산을 주목하고 있는 셈이다.

 

부동산 한 전문가는 “연간 수익률 6%대의 임대수익을 챙긴다면 수익률면에서 안정적이라고 할 수 있다”며 “지금 투자를 시작하는 사람이라면 확실한 목표 수익률과 투자 대상만 정하고 직접 발품을 팔아야 성공의 길을 걸을 수 있다”고 조언했다.

 

그러면 강남 부자들은 어떤 기준으로 투자 상품을 고를까. 강남부자들이 가장 우선적으로 고려하는 조건은 분양가와 단지 구성이다. 때로는 임대 가격에 영향을 미칠 수 있는 변수를 점검하기도 한다. 발품을 팔아 분양가와 임대시세를 비교하는 것은 기본이다.

 

이들에게 허용되지 않는 것이 있다. ‘묻지마’ 투자가 그것이다. 가격이 싸다는 소문에 모델하우스를 찾아도 적은 금액에 더욱 까다로운 모습을 보이기 일쑤다. 그만큼 신중하게 투자 상품을 고르고 있다는 반증이다.

 

또 다른 판단기준은 향후 개발 가능성이다. 개발 가능성이 높을수록 이들의 움직임도 빠르다. 법조타운이나 신도시 개발 등 개발 청사진이 이들의 투자를 부추기고 있다. 부대시설도 판단기준으로 작용한다. 부대시설이 두로 갖춰져 있는 부동산은 임차인들을 구하기 쉽기 때문에 이를 예의 주시하고 있다.

 

문제는 강남 부자들이 이 같은 투자방법을 선호한다고 해서 누구나 따라할 수 있는 것은 아니라는 점이다. 강남 부자들은 소위 ‘큰 손’이자 자산가인 반면 일반 투자들은 이들보다 투자 규모가 작다.

 

이 같은 경우 중요한 것은 ‘자신에게 맞는’ 수익형 부동산을 제대로 찾아야 한다는 점이다. 그러기 위해선 무엇보다 첫 투자 대상을 잘 고르는 안목이 필요하다. 그것이 향후 투자 방향을 결정한다. 예컨대 자신이 처한 상황·나이·투자 규모에 맞게 시작하는 게 중요하다.

 

일반적으로 수익형 부동산으로는 모텔, 원룸, 다가구, 오피스텔, 상가 등을 꼽는다. 이중 접근이 쉬운 편인 것은 원룸·다가구·오피스텔 등이다. 지역 선정만 잘하면 싱글족들을 대상으로 안정적으로 월세 수입을 얻을 수 있고 관리가 쉽다. 간혹 모텔이나 고시원, 상가 등을 투자대상으로 고려하는 투자자들이 있다. 하지만 일반투자자들이게 이 대상은 부담이 될 수 있다.

 

일례로 모텔의 경우 일 자체가 험하고 일반 수익형 부동산과 다른 점이 많다. 규모가 큰 고시원이나 원룸텔 등은 24시간 관리가 필요하고 비경험자가 처음부터 하기에는 무리가 따르기 일쑤다.

 

수익형 부동산 투자에서 성공 포인트에 대해 전문가들은 우선 상권을 꼽는다. ‘무조건 A급 상권에 들어가라’는 게 전문가들의 중론이다. C급 상권 330㎡(100평)보다 A급 상권 33㎡(10평)이 훨씬 더 투자 가치가 높다는 설명이다.

 

환금성이 높다는 게 그 이유다. 또 다른 이유로는 A급 상권에 들어가야 임차인을 구하기 쉽다는 것이다. A급 상권에 건물을 지어 어떤 임차인이든지 들어올 수 있도록 하는 게 현명한 투자방법이란 애기다.

 

또 다른 성공포인트로 수익률의 함정 점검을 꼽는다. 수익률 계산의 귀재가 되어야 성공의 문턱에 다다를 수 있다. 특히 ‘실질 수익률 계산’에 달인이 되어야 한다. 사실 일반적으로 사용되는 수익률은 모두 세금 공제 전의 수치다. 일반적으로 사용하는 수익률은 이처럼 단순한 임대료 산정 방식을 사용하고 있다는 얘기다.

 

여기에는 매입할 때 납부해야 하는 취득·등록세와 중개 수수료 등 거래 비용도 고려하지 않고 있다. 결국 재산세인 보유세와 소득세 6~35%를 납부하면 정기예금에도 못 미칠 수 있다. 그 만큼 신중하게 접근해야 한다는 게 전문가들의 충고다.

 

성공 포인트로 꼽을 수 있는 또 다른 것은 중개업소를 찾아가 시세를 묻고 새로 나온 물건을 찾는 것이다. 직접 투자 예정 지역의 공인중개업소를 돌며 정보를 수집해야 한다. 해당 지역에서 나오는 투자 정보는 토박이 공인중개사들에게 묻는 게 가장 빠른 방법이다.

 

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