[소액투자 수익형부동산정보]매수자 우위 시장에서 적정가로 팔려면

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지난 주말에는 때 아닌 춘설(春雪)로 산속은 다시 겨울로 돌아간 느낌입니다. 하지만  2012년에도 봄은 변함없이 오고 있습니다. 어제는 낮 기온이 15도가 넘어 봄기운이 완연했습니다. 산수유 매화 벚꽃 개나리 진달래 등 봄꽃이 앞 다퉈 필 것입니다.

이번 주 닥터아파트(www.DrApt.com) 오윤섭의 부자노트에서는 매도희망자를 위해 매수자 우위 시장에서 적정가로 팔 수 있는 매도전략을 정리해보겠습니다.

매수자 우위 시장에서 아무리 팔려고 해도 팔리지 않는데 무슨 매도전략이 따로 있겠냐고 반문하는 부자노트 독자님도 계실 것입니다. 하지만 침체기에도 엄연히 매도전략은 유효하다는 게 제 생각입니다.

 

 

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정말 팔아야 할 주택인가를 자문하라

이를 위해선 먼저 주택시장 침체기에 매도하려는 주택이 팔지 말아야 할 주택인지를 확인하는 것이 중요합니다. 단순히 침체기 때문에 주택을 팔아야 한다고 생각하는 것은 잘못입니다. 침체기를 이유로 내재가치가 풍부한 주택을 파는 것은 장기적으로 매우 값비싼 대가를 치르게 될 것입니다.

다만 실수로 잘못한 매입한 경우, 가치투자 원칙을 어기고 매입한 경우, 드물게 보유 주택보다 더 높은 가치를 지닌 주택을 발견 한 경우에만 팔아야 합니다. 이에 해당되지 않는다면 목표수익률을 달성할 때까지 장기 보유해야 하며 침체기가 아닌 회복기나 상승기에 매도해야 할 것입니다.

매도타이밍은 늦을수록 좋다

침체기보다는 회복기나 상승기에 매도타이밍을 잡는 게 매도타이밍 원칙이므로 침체기엔 당연히 매도타이밍을 늦출수록 좋습니다. 이번 칼럼에서 매도타이밍은 MB정부, 그리고 MB정부 의 주택정책에 국한해서 말씀을 드리겠습니다.

막바지로 치닫고 있는 정권말기 MB정부의 정책 우선순위는 주택정책이 아니라는 점을 밝혀드립니다. 섣불리 규제완화책을 폈다가 집값이 다시 상승세로 돌아서기라도 한다면 총선이나 대선에서 집권당인 새누리당에게 악재가 될 수 있기 때문입니다. 따라서 주택시장을 정상화시키는데 시급한 총부채상환비율(DTI) 폐지 또는 완화, 취득세 감면 조치 등이 쉽게 시행되지 않을 것입니다. 따라서 12월 대선이전에 큰 폭의 규제완화가 이뤄지기 힘든 게 현실입니다.

하지만 대선이후에는 누가 집권하든 부동산정책의 대세는 주택시장을 정상화시키기 위해 규제완화를 추진한다는 것입니다. 그만큼 건설부동산이 내수에 차지하는 비중이 크기 때문입니다. 차기 정부에서 김대중 국민의 정부만큼 대폭적인 규제완화책이 나올 수는 없겠지만 분명한 것은 MB정부 때보다 규제완화의 폭이 넓어지고 속도도 빨라질 것으로 예상합니다.

따라서 매도타이밍은 늦을수록 좋습니다. 감당할 수 있다면 일러도 2013년 봄 이사철 성수기를 매도타이밍으로 잡아보세요.

성수기에 집중해서 팔아라

항상 말씀드리지만 부동산이든 주식이든 영원한 침체기는 없습니다. 다만 산이 높으면 골이 깊고, 산이 낮으면 골이 얇을 뿐입니다. 주택시장 침체기가 한창인 지금 봄 이사철 성수기에도 거래가 매우 부진합니다.

그래도 거래 가능성이 있는 시기는 바로 봄(1~3월)과 가을(8~10월) 이사철 성수기입니다. 비수기가 아닌 성수기 때 믿을만한 중개업소 한두 곳을 선정해 매물로 내놓는 게 중요합니다. 성수기에도 매물이 쌓이고 실제 가격 하락이 이어진다면 다음 성수기 때 파는 것을 고려해야 합니다.

한편 내재가치가 있지만 매도를 해야 한다면 규제완화 직후에 팔 것인지, 아니면 규제완화 효과를 지켜보고 한 타이밍 늦게 팔 것인지를 결정해야 합니다. 이때도 성수기를 매도타이밍으로 잡는 게 좋습니다.

부동산은 인연이다. 참고 기다려라

매도자의 입장에서, 특히 침체기엔 팔릴 때까지 기다리는 시간이 정말 괴롭습니다. 제 경험상으로도 그렇구요.

이자는 매일 잠자는 시간에도 늘어나고 매도가를 내렸음에도 사려는 사람의 전화 한통 없고 말입니다. 이때 매도자가 초조해 실수를 저지르는 경우가 종종 있습니다. 여러 중개업소에 매물로 내놓고 매도가를 계속 낮추는 것이 대표적입니다.

그러나 침체기 때는 가격을 내린다고 팔리지 않습니다. 영원히 팔리지 않을 것처럼 보입니다. 하지만 팔릴 때는 또 한순간입니다. 그리고 팔린 다음 중개업소에서 더 높은 가격으로 팔겠냐고 전화 오는 경우가 다반사입니다.

그래서 부동산은 인연이라고 하고, 인생은 타이밍이라고 하지요. 지금처럼 팔리지 않을 때 애써 인위적으로 팔려고 노력을 하기보다는 참고 기다리는 게 상책입니다. 무작정 기다릴 수는 없겠지만 4.11 총선이후 규제가 완화되면 올가을 성수기를 기대해야겠지요. 

 

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