[소액 부동산투자]◆베이비붐 세대의 퇴장... 찬란한 노후대비를 위한 대책..

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한국의 베이비붐 세대는 전후 (1955~1963년)출생한 세대로 분류된다. 이전세대에 비해
학력도 높으며 잘 살아야 겠다는 다짐으로 한국의 경제성장을 이끈 견인차 역할을 한 세대이기도 하다. 그들이 이제 찬란한 은퇴를 앞두고 있는 시기가 도래하고 있다.

최근 여러 유사한 칼럼이 많이 나오고 있어서 아마 많은 분들이 비슷한 내용들로 되어있는 노후대책에 관한 글을 접하셔서 식상한 이야기가 될 수도 있다. 보험전문가는 금융자산 또는 연금보험을 권하고 있으며 부동산 전문가는 부동산 투자를 권하는 식이다.

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여러 가지 의견이 분분하지만 필자는 오늘 실제로 필자의 부모님을 스터디케이스로 노후대비 부동산 투자에 대한 이야기를 해보고자 한다.

필자의 부모님도 베이비붐 세대로서 노후대비에 대해 많은 준비를 하셨으나 이런저런 판단미스로 약간(?)의 손실을 내시면서 예전부터 부동산에 대한 관심이 높았던 필자가 직접 나서서 부모님한테 적합한 노후대비 대책을 연구하기 시작하였다.

필자가 대학2학년 때인 1999년도 당시부터 부동산 시장을 본격적으로 들여다보기 시작했는데 당시에는 부동산 포털사이트가 활성화 된 시기는 아니었고 지금의 유명 부동산 정보 사이트가 전호번호부처럼 생긴 정보지를 발간했을 당시이다.

얼마전 이사짐을 정리하다 보니 1999년도 와 2000년도의 부동산00사의 정보지를 발견하게 되었는데 당시 유망한 재개발 지역으로 분류된 곳이 현재는 최고의 아파트 단지로서 많은 사람들에게 큰 인기를 끌고 있는 현실을 떠 올리며 혼자 흐뭇했던 기억을 떠올렸다.

물론 부모님이 부동산 투자에 전혀 감이 없으셨던 분은 아니셨다. 30년 넘게 건설회사에서 근무하셨던 아버지는 다른 당시의 사람들처럼 부동산 투자에 열광하는 분은 아니였다. 재직중인 회사에서 미분양아파트를 직원에게 공급하던 시절이 있었는데 아무도 거들떠 보지않던 강남의 아파트를 과감하게 배팅해서 제대로 된 시장 하나 없었던 곳에서 정착하면서 지금껏 살아오고 계신다.

장기 거주를 위해 구입했던 집이 지금은 재건축 시기가 도래하여 추진위원회를 설립하고 있고 얼마전 개포재개발 지구로서 화려한 청사진의 배경이 된 현실을 떠올려보면 입지의 중요성은 여러번 강조해도 지나치지 않을 것이다.

아버지의 고단하고 힘든 오랜 직장생활은 1997년 IMF 구제금융 시기에 끝을 맺었다. 당시 고3이었던 필자는 차에서 사과박스 1개에 담긴 단촐한 개인소지품을 들고 나오시던 아버님의 얼굴이 지금도 선하다.



물론 실업자로 바로 시간을 허송세월 하시진 않았다. 중장비 관련계통을 맡고 계신 인맥과 재화를 활용하여 장비임대회사를 시작하였으나 당시 건설회사의 줄도산과 불투명한 경기의 영향으로 몇 년 후 사업을 정리하기에 이른다.

사업을 정리한 후 당시 저렴하게 나온 아파트를 구입하게 되는데 그 아파트로 인해 그동안의 모든 손실을 정리할 정도로 수익을 낼 수 있었다.

그 후 수년이 흐르고 필자가 본격적으로 부동산 시장에 뛰어들게 되는데 당시 강남오피스텔이 현재처럼 공급과잉 논란이 일었던 시기로 기억한다. 필자는 집에 대한 관심이 예전부터 상당하여 주변의 지인이 새로 이사를 갔던지 또는 신규 오픈한 모델하우스를 꼭 찾아서 구경해야 직성이 풀리는 성격이기도 하다.

2000년도 초반 벤처붐이 한참이던 시기 이런 저런 모임에 나가기 시작하면서 한참 잘나가던 벤처 사업체를 운영하는 분들을 알게 되었는데 미혼이었던 그분들의 집을 종종 놀러갔던 기억이 난다. 주로 역삼동. 논현동에 거주하였는데 당시 새로 지어진 원룸형 아파트들이 주로 그들이 거주하던 곳 이었다.

당시로선 최신식 시설을 자랑하던 그 아파트들은 동종회사가 밀집되어 있는 테헤란로 인근에 위치함으로서 교통여건이 좋고 접근성이 뛰어난 장점으로 젊은 직장인들의 인기를 끌었다.

떄마침 요지의 대기업에서 지은 유사 상품들이 나오기 시작하였는데 최근 분양된 강남지역오피스텔 또는 원룸형 아파트와 비교할 때 입지 면에서 훨씬 좋은 상품들로서 당시에도 임대수요가 꾸준한 상품이었다. 타 지역의 임대 부동산 상품과 비교할 때 비교적 높은 임대수익을 내고 있었다.

그래서 필자가 사회생활을 시작해 처음 구입한 부동산은 역삼동의 모 주상복합 아파트였는데 2001년도 분양한 상품으로서 분양가와 비교하여 거래시세의 차이가 거의 없었다. 당시의 중대형 아파트 붐으로 인해 나홀로 아파트였던 이곳이 소외되어서 가격이 저렴하다고 생각했기 때문이나 지금처럼 소형아파트 붐이 일 것으로는 생각하지 않았다.

당시 구입가는 1억3,000만원 이었다. 이 집을 동생에게 넘겼는데 2011년 5월 현재 거래가가 2억선 으로서 약 4년만에 6,000만원이 상승하였다. 덕분에 동생은 만날 때마다 뭔가를 안겨준다. 고마움의 표시인 것이다.

이에 착안하여 소형아파트를 매입하기 시작한때쯤 올 3월 주택임대사업자 개정안이 통과하면서 주택 3가구를 5년동안 임대하면 종부세 비과세 및 양도세 중과 완화혜택의 수혜를 누릴 수 있게 되었다.

마침 시기적으로 맞아 떨어졌음을 감지하고 강남 대치동의 33형 아파트를 매각하고 세금을 제외한 10억으로 매입을 진행하여 역삼동의 모 아파트 16평형 4채를 구입하였다. 개별 매입금액은 2억 4천~ 6천만원 이었다. 등록세는 마침 완하된 세율로 적용받아 이전보다 저렴하게 등록을 마칠 수 있었다.

입주한지 5년이 경과된 주택이어서 도배 등 간단한 수리절차를 하는데 세대당 200만원정도가 소요되었는데 이 집이 특징은 16여평 이지만 거실과 주방을 제외하고도 방이 2개가 별도로 구성되어 실 사용면적이 90%에 육박하는 전용률을 자랑하는 곳이기도 하다. 인근 같은평수의 원룸형 보다 월세수익이 높은데 세대당 2,000만원에 130만원 선에 거래가 이루어지고 있어 필자의 부모님은 매월 420만원정도의 수익을 거두게 되었다.

또한 추후 집값상승에 따른 자산상승효과도 동시에 누릴 수 있으므로 일거양득의 효과를 기대하고 있다.

앞으로의 한치 앞도 알 수 없는 노후를 대비하기 위해선 살고 있는 집에 돈을 묻어놓고 있는 거 보다는 보유자산을 잘 활용해서 현재 거주하는 집 한 채뿐인 경우에도 기존주택 처분을 통한 매각금액을 활용하여 포트폴리오를 잘 짠다면 주택임대사업을 통해 편안한 노후를 보장받을 수 있을 것이라 믿어 의심하지 아니한다.

마지막으로 아무 지역에서나 통용되는 소득이 아니므로 전세소득이 아닌 월세소득을 고려한다면 강남 역세권을 비롯하여 광화문 인근지역, 마포 지역 및 용산구등 일부지역 외에는 소형아파트의 임대수익률이 나오지 않는다. 따라서 대상주택 매입시 교통여건 및 유동인구와 주변상권 고려 및 임대주택 수요자에 대한 철저한 분석이 선행되어야 한다.

 

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