[소액투자,수익형 부동산]◆불안한 노후, 주택밖에 가진 게 없다면?

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노후를 준비하지 못한 사람에게 장수는 재앙이 되고 있다. 얼마 전 한림고령화사회연구소가 조사한 바에 따르면 노인의 자살률이 젊은 사람들의 3배에 이르며 그 이유로 경제력을 상실한 노인들이 자녀에게 부담을 주지 않기 위해 극단적인 결정을 내리고 있다는 분석이 제기되었다. 젊은 시절엔 자녀를 위해 시간과 돈을 쏟아 붓고 나이가 들어서는 목숨까지 내 놓는 것이 부모인지, 삶의 벼랑 끝에서 그들이 느꼈을 비참함에 가슴이 아프다. 현재 65세 이상 인구 중 노후준비를 못한 고령자가 61%(통계청, 2010)에 이르는 것을 생각하면 뚜렷한 대책이 없는 한 노인문제는 더욱 심각해질 것 같다.

 

 

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문제는 노후준비가 되어있다고 대답한 39%의 고령자들마저 안전지대에 있지 못하다는 사실이다. 한국투자자보호재단이 2008년 은퇴자를 대상으로 은퇴자금의 객관적인 충분도를 평가한 결과 총 필요한 돈이 100이라고 했을 때 실제 준비자금은 63.7밖에 미치지 못하며 만약 거주주택을 제외하면 그 값이 22.8로 확 떨어진다. 총 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 약 80%에 이르는 우리나라의 가계자산구조 때문이다. 결국 주택을 제대로 활용하지 못할 경우 이들 또한 노후 준비가 안 된 사람들과 크게 다를 바 없는 삶을 영위해야 한다는 결론이 나온다. 그러나 전혀 대책이 없는 것은 아니다.

 

주택연금이 주는 희망

 

 주택연금은 간단히 말해 집을 담보로 매월 생활비를 빌리고 마지막에 원금과 이자를 일시 상환하는 대출상품이다. 집을 사기 위해 해당 주택을 담보로 돈을 빌리는 일반 주택담보대출과 목적과 자금흐름이 반대라서 역(逆)모기지라고도 불린다. 현재 우리나라의 대표적인 주택연금은 한국주택금융공사가 보증하는 상품이다.

 

 일반적인 역모기지는 10년, 15년, 20년 등 대출기간이 정해져 있고 주택가격 하락에 따라 중간 중간 대출한도를 조정한다. 또한 시장 금리 변화에 따라 연금액수가 줄어들 수도 있다. 따라서 역모기지를 신청한 이후에 혹시 주택가격이 떨어지진 않을까, 금리가 오르진 않을까 걱정해야 하며 대출기간이 완료되면 원금과 이자상환 부담에 노출되어 결국 집을 팔고 거처를 찾아 전전긍긍해야 할 위험이 있다.

 

 

 그러나 한국주택금융공사의 주택연금은 단순 대출이 아닌 ‘보험’의 성격을 부가한 복합 상품이다. 때문에 여러 위험으로부터 안전한 노후생활을 영위할 수 있도록 설계되었다. 일단 대출기간이 정해져 있지 않고 죽을 때까지 연금을 받을 수 있어 장수의 위험으로부터 안전할 뿐만 아니라 사망시점의 주택가치보다 연금이 더 많이 지급되었다 하더라도 초과부분은 주택금융공사가 부담한다. 공사는 통계청의 국민생명표를 기준으로 연금 지급액을 계산하므로 평균 기대여명보다 더 오래 살수록 유리하다. <표1>을 보면 현재 60세인 사람의 기대여명은 23.8인데 만약 이 사람이 83.8세 이상 산다면 본전은 뽑은 것이다.

 

 또한 연금지급액 산정을 위한 주택가격이 매년 3.5%씩 상승한다고 가정하고 있어 중간에 개별 주택가격이 하락하더라도 연금지급액이 하향 조정되지 않는다. 과거 부동산 시장의 재연을 기대하는 사람들은 3.5%라는 상승률에 불만을 가질 수도 있지만 원래 주택은 내구재로 매년 감가상각으로 인해 가치가 하락하는 것이 정상이다. 현재 장년층인 베이비부머 세대의 주택수요가 감소할 경우 주택가격이 과거처럼 계속 상승하기 어렵다. 그렇게 보면 3.5%가 연금자에게 불리한 수치는 아니다. 국민은행이 지난 3월 발표한 자료를 보면 전국의 주택매매지수가 ‘1986년부터 2011년 2월까지 매년 약 3.6%씩 상승했지만 지역별 편차가 크다. 또한 아파트와 연립, 단독주택의 상승률이 각각 약 5.5%, 3%, 1.5%로 아파트의 상승률이 높았지만 앞으로 주택수요의 선호가 어떻게 변할지 모르는 일이다. 도심지역 아파트의 슬럼화 현상에 대한 우려가 있는 상황에서 주택연금의 일률적인 가정은 부동산 시장의 전반적인 위험뿐만 아니라 지역별, 주택유형별 위험에 대한 안전장치로 해석할 수 있을 것 같다.

 

 대출금리 또한 가입시점의 ‘CD금리+1.1%‘로 확정되기 때문에 금리변동의 위험으로부터 안전하다. 또한 다른 대출상품에 비교해 이자율도 낮은 편이다. <그림 1>을 보면 시중은행의 평균 주택담보대출금리보다 주택연금 금리가 낮은 수준을 유지해왔음을 알 수 있다.

 

 

 게다가 주택연금가입자는 해당 주택에 따른 각종 조세가 면제되고 재산세의 25%를 감면 받는다. 현재 주택연금으로 지급받는 소득은 소득세 부과 대상이 아니며 매년 대출잔액에 추가되는 이자부분에 대해 연 200만원 한도 내에서 소득공제 받을 수 있기 때문에 기타 다른 소득이 있을 경우 세금을 줄일 수 있다. 

 

 주택연금 활용 시 유의사항

 

 그러나 세상에 공짜는 없다. 즉, 다음 몇 가지를 유의해야 한다. 첫째, 가입시점에 주택가격의 2%를 보증료로 납부해야 하고 매년 0.5%의 보증료를 추가로 내야 한다. 만약 3억 원의 주택을 담보로 연금에 가입했다면 초기 보증료만 600만원이다. 물론 따로 지급할 필요 없이 대출금액으로 가산되는 형태라 당장 목돈이 필요한 것은 아니지만 주택연금을 중도 해지할 경우 이 부분은 돌려받을 수 없다. 보증료는 일반 보장성 보험의 위험 보험료와 같아 주택금융공사의 손해보전을 위해 사용되기 때문이다. 따라서 주택연금에 가입할 때, 중도해지의 가능성을 충분히 고려하여야 한다.

 

 둘째, 거주지의 제약이 생긴다. 주택연금 가입자가 질병치료 등을 위해 입원하거나 자녀가 봉양하는 경우 등을 제외하고 1년 이상 집을 비우면 연금계약이 해지된다. 따라서 노후에 개인 사정으로 이사를 하거나 집을 비울 수 없다. 집이 노후화되거나 주변 환경이 열악해질 경우를 생각하면 이 문제는 결코 간과할 것이 아니다. 따라서 주택연금에 가입하기 전, 20~30년 거주할 주택을 신중히 선정하고 기왕이면 신축 건물로 이사를 하는 것이 장기간 사용에 불편이 없을 것이다.

 

 셋째, 재개발이나 재건축 대상에 거주주택이 포함되거나 화재 등으로 소실이 되어 주택소유권이 상실될 경우 연금이 해지됨은 물론 지금까지 받은 연금과 이자 및 보증료를 모두 납부해야 된다. 재개발이나 재건축의 경우에는 주택가격이 상승하는 게 일반적이라 그나마 주택매각 등을 통해 원리금 납부 등을 해결할 수 있지만 거주와 생계수단이 일시적으로 불안정해지는 것은 피할 수 없다. 화재의 경우 연금자에게 과실이 없다면 주택금융공사가 남은 주택이나 토지를 알아서 처분하는 것으로 원리금에 대한 부담은 없어지지만 만약 화재 발생 원인에 대한 책임이 있을 경우 주택금융공사는 연금자에게 해당부분을 부담시킬 수 있다. 어느 쪽이든 앞으로의 생계는 막막해진다. 따라서 전적으로 주택연금에 의지할 것이 아니라 과외의 여유자금 주머니를 만드는 것이 현명할 것이다. 또한 주택의 화재 발생률이 아주 낮다고 방심하지 말고 위험 대비 차원에서 화재보험에 가입하는 것도 좋다.

 

 주택연금 가입, 어떻게 하나?

 

 주택연금은 정부가 노인을 지원하기 위해 만든 정책적인 성격을 띠고 있기 때문에 가입조건이 제한적이다. 부부 모두 60세 이상이어야 하며 시가 9억 원 이하의 주택을 1채만 보유․실제 거주하고 있어야 한다. 그러나 보증신청일이 기준이기 때문에 연금개시 이후 추가로 주택을 보유하는 것은 상관없다. 한국주택금융공사 홈페이지에 가면 온라인으로 상담을 신청할 수 있다. 현재 대부분의 은행이 주택연금을 취급하고 있으므로 창구를 방문해 상담해도 된다.

 

 지난 2월말 워렌 버핏은 주주들에게 보낸 서신에서 “집을 산 것이 자기 인생에서 3번째로 잘한 투자”라고 밝혔다. 가격 상승 때문이기도 하겠지만 50년 넘게 산 집에 대한 애착이 이런 마음을 낳지 않았나 싶다. 안정된 보금자리를 갖고 싶은 것은 사람, 아니 동물의 본능이다. 이런 원초적인 마음을 활용하는 금융상품이 잘 보급되어야 할 것 같다.