[지방부동산투자]'소화불량' 수도권 주택시장, 미래는

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요즘 입주가 안 돼 불 꺼진 아파트가 넘치고 그렇다고 내놓아도 팔리지도 않으면서 어렵게 내 집을 장만한 사람들은 걱정이 많다. 전세 끼거나 융자를 얻어 매입했는데, 아파트 가격이 너무 내려서, 은행 대출 갚고, 전세를 돌려주고 나면 남는 게 없는 일명 '깡통아파트'도 등장할 정도다. 부동산시장의 선행지수 역할을 한다는 법원 경매시장에서도 예외가 아니다. 낙찰가액이 감정가의 절반가까이 떨어지는 곳도 나타나고 있다.

  <분양권, 웃돈은커녕 되레 돈 내줘야>
부동산업계에 따르면 요즘 거래가 장기간 침체되다보니 분양권시장에서는 분양가 이하의 급매물이 많다. 이런 악성매물이 나온다는 것은 거래 침체 속에 가격 하락이라는 이중고를 겪고 있는 현재 부동산시장의 심각성을 대변해주는 것이다. 대체로 그동안 아파트를 분양받으면 입주할 때 되면 웃돈이 붙은 경우가 많았다. 그런데 김포나 고양 등 중대형 아파트는 최근 들어서는 웃돈은커녕 분양가 이하에 매물이 나오는 경우가 많다.
 
이를 마이너스 프리미엄이라고 하는데 분양가에서 4000만~5000만원 이하로 낮춰 내놓은 경우도 있다. 극단적인 사례로서는 분양을 받은 사람이 그동안 납입한 계약금이나 중도금 이자를 건지지도 못할 뿐 아니라 오히려 돈을 더 얹어줘야 하는 상황까지 나타나고 있다.

  <일부 강남 재건축도 가끔 대출 갚으면 한푼도 없어>
강남 재건축 같은 곳에서도 대출이 많이 낀 아파트를 중심으로 악성매물이 나오고 있다. 주로 과거 호황기에 대출을 잔뜩 내어 투자한 사람들이 요즘 속앓이를 하고 있다.
 
집값이 오를 것으로 보고 전세를 끼거나 많은 대출을 얻어 아파트를 매입했는데, 가격이 내리는 바람에 전세나 대출금을 돌려주고 나면 남는 게 없는 경우도 있다. 강남의 한 재건축 아파트는 지금 시세가 5억5000만원인데, 근저당이 6억원이 설정돼 있다. 2금융권에서 대출을 받지 않았나 추정된다. 이 아파트가 비쌀 때에는 7억5000만원까지 호가를 했는데 시장이 좋을 때 대출을 받지 않았나 생각된다. 하지만 이런 매물은 간혹 있어서 전체 부동산을 대표하는 것으로 일반화하는 것은 성급한 측면이 없지 않다.

  <고급 주상복합 아파트 경매에 반값>
극심한 경우겠지만, 경매시장서는 감정가의 반 이하가격도 있다. 대형 주상복합아파트가 법원 경매시장에서 최근 반값 경매 건이 나타나고 있다. 예컨대 서울 송파구의 한 아파트에는 감정가가 28억원이었데 3회 유찰돼 이것의 54% 수준인 15억원에 겨우 낙찰됐다. 집주인 입장에서는 “기가 막힌 일”이 아닐 수 없다.

주상복합아파트의 경우 초고층, 초고가, 초대형 아파트라고 볼 수 있다. 그런데 요즘 실속소비경향으로 큰 집에 대한 인기가 줄어든데다 관리비가 많아 부담을 느끼고 있다. 주상복합아파트는 많게는 1000%에 달할 만큼 높은 용적률로 건물을 세워서 미래의 개발가치에 대한 기대가 없는 점도 경매 낙찰가격 하락의 원인이 되고 있다.

  <악성매물 많아지면 부동산시장은>
이런 악성 아파트 매물이 나오면, 바로 부동산 시세에 영향을 줄 수 있을까. 이런 매물은 일종의 급급매물로 볼 수 있는데, 현재로서는 시장에서 간혹 찾아볼 수 있는 특별한 매물인데, 이런 매물을 과연 시세로 인정할 것인가 하는 논란은 있다.

한 두 개라면 시세로 인정하지 않을 수 있겠지만 그 수가 많아진다면 시세를 끌어내릴 수 있을 것이다. 지금 수도권 주택시장 체력이 바닥난 상황이어서 이대로 방치한다면 그렇게 되지 않을까 우려를 하고 있다.

  <세입자도 주의를>
만약 아파트 가격이 크게 떨어지면 세입자들도 주의할 점이 많다. 일단 대출이 많이 낀 아파트는 피하는 게 상책이다. 지난 2월 전국 아파트 경매 낙찰가율, 감정가대비 낙찰가 비율이 76%로 떨어졌다.강남은 80%선이다. 감정가가 1억이라면 낙찰되는 금액은 7600~8000만원이라는 얘기다. 그래서 이미 대출이 너무 많은 경우는 잔금을 치를 때 일부를 갚는다는 조건으로 계약을 하는 것이 좋다. 대출금과 전세보증금을 합해서 집값의 60~70%를 넘지 않는 것이 안전한 것으로 생각된다.

  <정부도 시장 모니터링 잘 해야>
그동안 수도권 아파트가격이 박스권에서 움직이면서 거품이 서서히 해소되는 과정이었는데 최근 들어 박스권에서 하향 이탈하는 모습이 나타나고 있어서 우려를 하고 있다. 이런 악성매물이 많아진다는 것은 투자자 개인의 실패로 끝나지 않고 돈을 빌려준 금융권 부실로 연결될 수 있어 문제가 될 수 있다. 개인생각으로는 우리나라에는 전세제도가 있고 DTI규제 등 안전망도 나름대로 갖춰 놓아 일본처럼 극단적인 버블붕괴 상황까지는 가지 않을 것으로 보인다.

그렇다고 하더라도 경착륙이 되지 않도록 정부에서 주택시장에 대한 모니터링을 잘 해야 할 것으로 생각된다. 정부의 주택정책의 목표는 가격의 변동성을 줄이는 데 있다. 아파트 가격 하락이 심해지면 소비침체나 우리경제나 금융시스템의 건전성을 훼손할 수 있기 때문에 시장 활성화대책 대책을 고민해봐야 한다.

그리고 지금 시장의 급랭은 미래의 불확실성이라는 심리적인 측면도 있는 것으로 보이는데, 개인들도 조금 한발 멀리서 시장을 냉정하게 바라보는 지혜도 필요해 보인다.

 

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