[소액투자,원룸매매 임대사업]◆흔들리는 강남 불패 신화

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서울 강남 재건축 아파트값이 바닥 모르게 추락하고 있다. 한동안 강남 재건축 아파트값은 박스권에서 등락을 오갔지만 최근 들어 박스권을 하향 이탈하는 느낌이다.

대치동 은마아파트를 비롯한 일부 강남권 재건축 시세는 3년 전 글로벌 금융위기 수준으로 되돌아갔다. 한때 강남 재건축은 부동산 재테크 성공 신화의 상징이었다. 하지만 최근 가격 하락 폭이 커지면서 그 신화가 무너지고 있다.

강남 재건축 아파트값이 급락하는 것은 서울시의 재건축 규제 후폭풍 영향이 크다. 개발의 공공성을 강조한 박원순 시장의 정책 그 자체가 불확실성을 키우면서 하락세를 부채질하고 있다.

 

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예년 같으면 이런 악재가 나와도 일시적인 충격에 그쳤다. 가격이 일정 수준 하락하면 저가 매수세가 형성되곤 했지만 올해는 다르다. 투자 심리가 워낙 얼어붙다보니 가격이 아래로 아래로 흘러내린다.

강남 재건축 시세 하락 폭이 이처럼 심하게 나타나는 것은 독특한 특성에도 기인한다. 재건축은 본질적으로 실수요보다는 투기적 수요에 의해 움직이는 시장이다.

그런데 지금은 주택시장에서 투기적 수요는 없고 실수요만 살아 있다. 재건축 투자 수요층이 과거처럼 두텁지 않다. 또 재건축은 투자를 할 때 내 돈보다는 남의 돈(은행 대출)을 많이 쓰기 마련이다. 레버리지(지렛대)효과를 극대화하려는 것이다. 그래야 투자 수익을 최대로 올릴 수 있다.

하지만 금융에 많이 의존하는 부동산은 금융시장의 불안정성을 닮아간다. 작은 외풍에도 가격이 휘청거리는 특성이 있는 것이다.

서울시의 정책 변화에 심리적으로 과민 반응하는 탓도 있다. 시장 참여자들은 부동산 규제책이 계속 시행된다면 미래의 수익이 줄어들 것으로 생각하게 되고, 그런 실망감이 현 시세에 반영되다보니 가격이 하락하는 것이다.

재건축시장의 경우 현재가치는 거의 없고 미래의 기대를 먹고 자라는 유기체 성격이 강하다. 이러다보니 미래의 불확실성에 지나치게 예민한 반응을 보인다.

주택시장이 예상치 못한 정책 변화 등 충격을 받더라도 강남 지역은 수요층이 넓기 때문에 덜 떨어질 것으로 생각하기 쉽다. '강남 불패' 신화의 일종이다. 강남 부동산을 사면 다른 지역과는 달리 차별적인 상승세를 보여 고수익을 올릴 수 있을 것이라는 집단적인 믿음이다.

하지만 이런 믿음은 실수요 성격이 강한 '상품시장'일 때만 통하는 법칙이다. 자본 이득을 노리는 '자산시장' 성격이 강한 시장에서는 오히려 그동안 붙었던 입지적 프리미엄이 급락하는 사태로 이어진다. 투기적 수요가 다른 지역보다 가격이 더 많이 떨어지게 하는 불안 요인이 된다는 얘기다.

투기적 수요는 '부동산 취득-운용-매각' 단계에서 운용은 빠지고 취득 후 매각 차익만 노리는 수요이다. 이런 투기적 수요는 시장이 활활 타오를 때에는 기름을 붓지만 시장이 충격에 빠지면 폭락의 원인이 되기도 한다. 투기적 수요가 가격 변동성을 키우는 것이다. 투기적 수요가 '산이 높으면 골도 깊다'는 교훈을 만들어내는 것이다.

강남 불패 신화는 가격이 오를 때만 영원한 법이다. 하락기에도 강남은 굳건히 버틸 것이라는 대중들의 그릇된 맹신은 허망한 것이다. 아니 지금처럼 충격이 오면 사막의 신기루처럼 속절없이 무너지는 거품과도 같은 것이다.

 

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