[세금이야기] 소형주택은 다주택 중과세 부과 안돼

다주택자가 파는 주택에 대해서는 높은 양도소득세율(2주택자 50%, 3주택자 60%)이 적용돼 무거운 양도소득세를 내도록 되어 있다. 다만 금년 말까지 파는 주택에 한해서 높은 세율 대신 일반세율(6~35%)을 적용받을 수 있도록 하는 유예기간이 있었으나 최근 부동산 경기 침체를 반영한 세법이 개정되어 그 유예기간이 2012년 말까지로 연장됐다.

하지만 다주택자는 양도소득세 크기를 좌우하는 양도소득금액을 계산할 때 적용되는 장기보유특별공제를 받을 수 없으므로 지금도 다른 부동산을 팔 때보다 무거운 양도소득세를 내게 되어 있다.

 

다주택자라 하더라도 일정한 소형주택은 중과 대상에서 제외하고 보유 주택 수 계산에 포함하지도 않는다. 소형주택 기준은 그 소재지와 보유한 주택 수에 따라 다르다.

국내에 일반주택 1채와 서울특별시, 인천광역시(군 제외), 경기도(읍ㆍ면 제외) 외 지역에 소재하는 주택으로서 공시가격이 3억원 이하인 소형주택을 1채 더 보유해 2주택자인 가구는 그 중 어느 주택을 먼저 팔더라도 모두 장기보유특별공제를 받을 수 있으며 일반세율을 적용받는다.

국내에 일반주택 2채, 위와 같은 소형주택을 1채 더 보유해 3주택자인 가구는 소형주택에 대해서만 일반과세를 받을 수 있으며 일반주택 중 먼저 파는 1채는 중과세 적용 대상이다. 국내에 3채 이상 일반주택, 위와 같은 소형주택 1채를 더 보유하고 있던 가구도 소형주택만 일반과세를 받을 수 있다. 하지만 이러한 가구가 보유하고 있는 기타 광역시(읍ㆍ면은 제외)에 소재하는 주택은 소형주택 범위에서 제외된다.

일반주택과 위의 지역이 아닌 서울 등에 소재하는 주택은 모두 중과 대상이다.

다만 다음과 같은 주택을 보유하다 팔면 그 주택에 한해 일반과세를 받을 수 있다. 즉 현재로서는 장기보유특별공제는 받지 못하지만 일반세율을 적용받을 수 있다.

첫째, 국내에 일반주택 1채만을 보유하고 있는 가구가 서울 등에 소재하는 공시가격 1억원 이하 주택을 1채 더 보유하고 있다가 이를 먼저 파는 경우. 다만 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔과 정비지역으로 지정된 곳에 소재하는 주택은 무조건 중과세 대상이다.

둘째, 국내에 일반주택을 2채 이상 보유하고 있는 가구가 2003년 말 이전에 신축되었고 대지면적이 120㎡ 이하면서 건물 연면적이 60㎡ 이하인 서울 등에 소재하는 주택을 1채 더 보유하고 있다가 이를 먼저 파는 경우.

이상에서의 주택 개념에는 조합입주권도 포함된다는 점에 유의해야 한다. 다만 조합입주권 자체는 일종의 권리로서 중과세 적용 대상은 아니다.